拥地最多 “南汇地王之王”包围迪士尼

每经记者  杨羚强  发自上海

        迪士尼项目一旦获准落地上海，最先收益的产业莫过于周边的房地产业。此前股市多轮迪士尼概念炒作中，在川沙和南汇拥有土地的中华企业、中路股份屡屡受到追捧。然而，房地产行业人士却普遍不看好乐园带来的土地升值效应。易居克而瑞的数据显示，迪士尼板块附近的住宅价格仅仅与上海楼市的平均涨幅持平。而分析师对当地土地估价也就是楼板价5000元/平方米，这一价格与上海其他郊区如嘉定的楼板价相去甚远。

        究竟是资本市场过高估计迪士尼的利好效应，还是当地的房价目前被明显低估。《每日经济新闻》对此前被热炒的迪士尼“地产标杆”——中华企业等上市房地产公司展开实地调查，试图探询迪士尼落户上海对他们所拥有土地升值的影响到底有多大。  

拥地虽多  与迪士尼不算接近

        “南汇区的洋山国际深水港和临港新城与迪士尼乐园、浦东机场连成一片，中华企业（600675，SH）在此拥有几千亩的土地储备。当前活跃的迪士尼概念股加起来的土地面积都不及中华企业一家，中华企业堪称‘南汇地王之王’。”而在南汇并入浦东之后，“南汇地王之王”或许要变成为“浦东地王之王”。

        根据北京首证的调查，中华企业在南汇区和浦东拥有的土地储备分别有：占地面积34万平方米，建筑面积达46万平方米的“印象春城”；航头镇占地34万平方米的  “南郊中华园”别墅；以及南六公路附近的三灶镇曙光村6/2丘地块占地14.54万平方米并即将开发的项目；另外浦东花木镇三街坊42丘地块占地面积3.1万平方米的一个项目。

        统计数据显示，中华企业在整个合并后的浦东新区拥有85万平方米的土地，形成对迪士尼乐园的包围之势。上述数据发布后，这家上半年营业收入仅较去年同期增长15.93%的上市公司，在6月之后曾一度成为众多机构偏爱的投资对象，股价由6月份的14.2元上涨至7月最高的20.2元，而在昨日又重新回到13元左右的价格，演出了一波“过山车”式的行情。

        但是，无论是印象春城、南郊中华园以及花木镇三街坊42丘地块，与迪士尼乐园并不属于同一个地理空间，因此迪士尼带给中华企业更多的是概念。也因为这样一个原因，可直达迪士尼乐园的三灶镇曙光村6/2丘，也就成为中华企业迪士尼概念中最吸引投资者眼球的部分。

附近楼价涨幅与上海市持平

        此前传言中的迪士尼乐园意向用地（以下简称意向用地）的四至范围是西接沪芦高速公路，北到迎宾路，东抵远东大道，南至八灶港。而记者现场调查发现，虽然整个意向用地内有不少街巷小道，但外界能进入上述用地的唯一主干道却只有马六公路，其他路道或者狭窄，或者是断路，车辆进出不易。

        从意向用地以南2公里的六灶镇镇中心行驶到迪士尼乐园附近的三灶镇曙光村，行驶的里程超过4公里。一名出租车司机介绍说，三灶镇曙光村的地理位置更接近上海野生动物园。百度地图的测距工具显示，从意向用地到三灶镇直线距离达到近7公里。

        而记者在该地块附近也看到了目前在售的唯一住宅项目——艺泰安邦。易居中国的分析师薛建雄说，自年初以来，上述项目的销售均价由6200元/平方米左右，一路上升到目前的7800元/平方米，涨幅接近15%，与上海市的平均涨幅相同。根据他的分析，艺泰安邦的价格涨幅之所以仅仅只与上海市的房价平均涨幅相同，原因在于地理位置过于遥远，周围的商业配套又不成熟，交通也不是很方便。

        记者在现场看到的情景与薛建雄的分析相同。目前整个区域大批的土地没有被开发。除了艺泰安邦外，并无其他楼盘。而当地目前只有南新专线和万野线等寥寥数条公交线路，且间隔时间相对较长。为了解决出行，艺泰安邦不得不安排了到达小区的班车，不过班车也难以完全满足住户的进出需要。

        但薛建雄同时也表示，迪士尼如果真的在南汇六灶建园，必然会利好周边楼市，使周边的土地价格升值。中华企业在南汇三灶镇曙光村的土地价格也必然得到提升，但涨幅可能有限。因为项目的周边配套和城市环境未必会因为迪士尼的落户而发生巨大改变。毕竟六七公里的距离过于遥远，而迪士尼乐园而开发的轨道交通、公共交通以及商业配套短期内还无法辐射到外围地区。

迪士尼邻近土地暂时停批

        虽然中华企业的土地储备与意向用地距离尚远，但是却并不影响资本市场对中华企业的看好，原因只有一个：迪士尼附近的土地鲜有在市场上拍卖，房地产企业想要在迪士尼乐园附近拿地很不容易。

        《每日经济新闻》记者昨日以客商名义咨询意向用地所在的南汇区六灶镇招商办，能否进入当地的鹿园工业园开办企业，得到的回复是“现有的土地资源极为稀少，目前工业用地已经停批。”

        但与此同时，南汇区土地储备中心却在不停地增加鹿园一带的土地储备。在上海市规划和土地保障局可以查询到的征地公告中，六灶镇曾经发布过72幅土地的征地公告。不过征地的位置大多在六灶镇镇中心的南部，较迪士尼意向用地尚有3公里左右的距离。且大部分项目主要用于工业用地，仅有少数土地被用于房地产开发。

        与迪士尼意向用地距离最近的莫过于上海东恒实业开发的东恒豪园（即上海蓝堡）。这个拥有23万平方米占地面积，140多套独栋别墅的项目早已被卖完。周边的中介说，现在当地二手房的价格还不算太贵。320平方米的房子挂牌价格大概是600多万，上述价格在上海的独栋别墅市场初于较低位。此前的数据统计显示，上海大部分的独栋别墅售价都已超过1000万元左右，单价更是早已突破2万元/平方米的大关。

        另有一幅配套商品房用地，为上海爱家实业有限公司所得。但项目中的配套商品房也大多已经作为动迁房销售。

        现有的住宅用地，则尚未通过南汇区土地储备中心出让。因此，短期内中华企业所掌握的三灶镇曙光村6/2丘可能是南汇地区距离迪士尼乐园最接近的地块之一。根据公司2008年底的财务公告，上述地块中的5.6万平方米建筑面积已经在2008年正式开工。

        业内人士分析，房地产的开发销售周期是一到两年，如果迪士尼落户的消息能在今明两年公布，中华企业的上述项目很有希望能赶上公布上述消息的时间点。

旅游地产或代商业地产成热门

        最被看好的房地产业态显然还不是住宅，在市场的多轮炒作中具有商业地产概念的股票更受投资者欢迎。此前，兴业证券的研究报告曾认为迪士尼乐园附近的商业地产项目受益将最多。很多券商认为，界龙实业、申达股份两家土地处于迪士尼乐园周边的上市公司所拥有的土地有望转化为商业用地并得到开发，因此股价也被投资者炒了一轮又一轮。

        但实际上，很多上海的商业地产开发商并不完全看好迪士尼主题乐园周边的商业用地。在他们看来，乐园周边除了开发成酒店、餐饮等项目以外，很难再开发成其他的商业业态。

        成功开发、运营上海大宁国际商业广场的崇邦集团副总裁梁美芬说，包括东京迪士尼乐园在内，世界上大部分迪士尼乐园的商业运营都是一个难题，针对游客的商业中心运营很难获得成功。“很难想象前来度假的游客，安安心心地在迪士尼乐园附近的商场逛街。”梁美芬认为，除了提供住宿和餐饮服务的酒店等配套设施外，一般的商业很难在迪士尼乐园附近得到发展。而迪士尼乐园本身就有相关的配套，因此在周边经营商业地产项目可能会遇到比较大的考验。

        一家曾参与过川沙地区产业规划设计的人士告诉《每日经济新闻》，相关政府职能部门曾经考虑在乐园附近发展旅游业。旅游地产可能会取代目前的商业地产而成为当地房地产业新的热门业态。

        在原南汇区“十一五”商业规划中，原南汇明确要在迪士尼乐园周边重点发展旅游、商贸、餐饮、房地产以及集休闲娱乐为一体的休闲服务业。此前，南汇区六灶镇更公布“国际快乐小城”的规划，打算建设城乡统筹建设区和休闲度假区，通过适当调剂置换农民的宅基地，增加土地的附加值，将在这4平方公里内集中建一个新型的城市居民社区。不过六灶镇政府招商办一工作人员告诉记者，上述规划何时正式实施没有时间表。



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