此次天誉置业出售的天河区物业，是其花费相当长的时间通过资本市场的腾挪才最终到手的。
每经记者 翟敏 发自深圳
以开发商业地产和豪宅著称的广州天誉置业(00059，HK)，因拖欠雷曼兄弟2.2亿港元贷款而引发的偿债危机，随着低价卖出手中土地而暂告段落。天誉置业近日公告称，经与雷曼兄弟破产后的清盘人磋商，天誉置业将向中国奥园(03883，HK)及第三方企业出售广州天河项目80%股权，以套取现金来偿还此前欠下雷曼兄弟的巨额债务。
天誉置业无奈卖地偿债
据悉，天誉置业此次转让的地块位于广州市天河区天河北路与林和东路交界，地块面积约6057平方米，目前作为消防局用地，土地建筑工程尚未展开。根据天誉置业披露，该项目规划建筑面积11万平方米，原打算2008年底动工，建成一幢高50层的酒店及公寓。
此前有媒体报道称，天誉置业上市前后，董事局主席余斌通过资本市场一系列融资手法，在广州、贵州核心商圈圈地。2007年中期，天誉置业向雷曼兄弟借贷2.2亿港元贷款，用作收购持广州天河项目的Yaubond公司51％股权。此次收购完成后，天誉持有了该土地项目的全部股权。
世事难料，2009年4月，雷曼兄弟破产，其临时清盘人连续要求天誉置业偿还有关贷款并拒绝该公司延长借款期的请求。据悉，这笔贷款已经逾期，最后到期日为2009年1月29日。
此次天誉置业出售的天河区物业，是其花费相当长的时间通过资本市场的腾挪才最终到手的。余斌原计划该项目于2008年底动工，并将其打造成顶级服务式住宅，预期落成后将成为广州市CBD新地标——但若用作偿债，相当于天誉置业多年的努力打了水漂。
一位知情人士透露，关于雷曼兄弟债务的解决，天誉置业曾想尽办法。其实在今年1月13日，天誉置业曾计划向贵州项目股东转让55%持有股份，希望获得偿债现金。但最终贵州项目合作方没有接盘，这一计划也没有了下文。
当初为了该项目，天誉置业向雷曼兄弟贷款；如今又是为偿还这一债务，天誉置业无奈之下，不得不亏本卖地。天誉置业财务总监张莲顺表示，集团欠雷曼2.2亿元贷款已归还超过80%，余下贷款额将在未来一年半内悉数偿还。
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中国奥园低价接手
而对于接盘者中国奥园，业内人士指出，奥园拿下这块地实在“太便宜”了，楼面价仅4100元左右，而该地块周边楼盘的售价已到2万元以上。知情人士透露，当初天誉置业为收购天河消防局这个项目，前后合计花费了约7亿元人民币，但现在出售其80%股权价格只有3.68亿元人民币，账面缩水将近4成。
中国奥园相关负责人表示，奥园与天誉置业早在去年底便就这块土地展开了接触。虽然该地块以往的规划为商业综合体，但奥园可能会以酒店公寓为主进行开发，毕竟奥园在住宅地产方面的经验比较丰富。
上述负责人还表示，目前还是会以已经持有的土地储备为主，如有好地段的土地，会以兼并、收购为主要手段完成。他认为，获取土地以兼并收购可以比较好的平衡现金流、稳定财务状况。而天誉置业方面，此次交易完成后，手上持有的在建物业就只剩贵阳项目及洲头嘴项目。
虽然顺利出手，但天誉置业还要负责在今年年底前进行消防局地块的拆迁以及债务清理工作。完毕后，中国奥园也会进一步收购剩余20%股权，届时提供股东贷款总额，以及额外支付不少于人民币9200万元。
天誉置业危机仍存
虽然天誉置业目前看似成功解决掉了天河项目对雷曼兄弟欠下的债务，但其面临的偿债危机并没有结束。
据悉，天誉置业与雷曼之间的债务并不止这一笔。2007年3月，天誉置业发行2亿美元债券，集资约1.925亿美元，其中9250万美元用于再次收购洲头嘴项目部分股权，8070万美元用于向保利及蚬壳行使广州威斯汀酒店收购权，1600万美元用作票据付息准备。当时，这批债券被6名机构投资者认购，其中雷曼认购5000万美元，美林国际认购2000万美元。
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从2005年至2007年两年间，依靠出色的财技，余斌通过天誉置业融资超过21亿港元，在开发和收购过程中不需动用自有资金，就获得了多个广州市中心的优质项目。其中，2007年3月发行的2亿美元可转债，加入了复杂的衍生交易条款，其中有一条规定，广州洲头嘴项目必须于2009年3月31日以前取得土地使用权证。
《每日经济新闻》记者查阅天誉置业2009年5月31号的公告称，预计洲头嘴项目土地使用权证将于未来6个月取得，票据持有人已口头同意不会行使自动赎回权利。
此前，双方约定，天誉置业取得洲头嘴项目票据赎回的最后日期5月31日，该日期内倘若依然未能履行，票据持有人有权提早赎回该票据，其中包括5.8亿港元之本金额部分及其累计利息1.5亿港元，合计7.3亿港元。
一位广州地产业内人士表示，在天河项目卖给奥园后，天誉的票据赎回的日期或将获得再一次延期。同时他指出，延期并不是解除，天誉的可转债危机仍然存在。
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