每经实习记者 朱玲 发自广州
购买海外房产的人群主要有两类：一是留学生家庭，在海外长期居住并希望通过物业投资获得回报；二是移民或投资客。
“悉尼的别墅这次在广州一共成交了7套，每套均在200万元人民币（注：若无特别说明，以下货币均为人民币）以上，比我们预想的要好。”5月20日，家叶环球公司总经理朱影莹告诉 《每日经济新闻》记者。
“连续3天的房博会，我们接待了几百名来咨询澳洲楼盘的广州市民。”家叶环球公司置业顾问梁陈胜告诉记者。
这是广州房博会首次出现海外楼盘，也是家叶环球公司首次携澳大利亚的4个楼盘前来参展，别墅均价为8000~34000元/平方米，总价最低为200万元。宣传册上精致的房屋结构、华丽的外观设计、诱人的价格，让这些带着“洋味儿”的楼盘着实在房博会上风光了一回。
记者了解到，眼下越来越多的海外开发商和中介公司正加大对中国市场的推广力度，不远万里来中国卖房。
海外开发商来中国卖房
“澳大利亚一栋别墅总价折合人民币在200万元以上，这样的价格对广州富裕家庭来说，是完全能够接受的，并且澳洲的房产升值相对稳定。”朱影莹告诉记者。
据了解，作为移民大国的澳大利亚，其房产市场受国际金融危机的影响并不大。统计数据显示，2008年悉尼的楼价比2007年仅下跌1.1%左右。
除了这次广州房博会，今年以来，在北京、上海、杭州、长沙、成都的房地产交易会上，也相继出现众多海外开发商的身影。经过年初一轮疯狂的中国“抄底团”海外看房后，海外开发商开始主动贴近中国市场。澳洲开发商在广州卖房，美国开发商赴北京卖房，英国开发商上海找买主……越来越多的海外开发商和中介公司加大了在中国的推广力度。
4月中旬，在北京举办的春季房产交易会上，美国70多家房展商携总价值高达200多亿美元的地产项目到北京集体卖房。这些项目包括度假屋、住宅、别墅等各类地产项目，并且针对北京市民给出3.7折的优惠条件。
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“现在海外开发商已不满足于一线城市，二三线城市也开始进入。”满堂红中国首席研究员龙斌表示。
今年5月初，一家名叫澳星移民留学的海外机构就带着欧美、澳洲等上百个房产项目，从中国的北京、上海、广州、深圳等一线城市一路杀到一些二三线城市，展开了全国范围内的海外房产巡回展。
原因：中国的消费力很强
为什么海外开发商会对中国房产趋之若鹜？
“目前中国人的生活水平已达到相当高的程度，中国是一个全新的市场。”专家称，这是很多海外房产商奔赴中国卖房的一个共识。同时，海外开发商们也看重中国相对稳定的经济环境。
广州人老张是一家公司的总经理，今年初跟随“中国首个赴美购房团”去美国考察了一番，从纽约到拉斯维加斯，再到洛杉矶，一路看个不停。老张想投资一个价格在50万美元左右的别墅，但通过几天的考察后，并没有找到自己心仪的楼盘，他发现美国楼市的情况比他想象的还要糟糕。
老张说，受国际金融危机影响，美国楼市成为重灾区，房价跌幅达35%。现在美国的住房信贷机构对一般贷款者已调高了房贷门槛，外国人申请贷款更是难上加难。他和朋友私下探讨时，大家一致认为短期内美国楼价不会回升，现在购买风险仍然较大，因为经济形势难以预测。去年四季度美国市区的独栋二手房售价较上年同期下降了12.4%，今年房价可能会再跌10%，甚至更多。
梁陈胜告诉记者，目前客户对海外买房的态度仍然比较谨慎，因为房屋毕竟在海外，他们很想实地看房。海外房屋实际是什么样，交通环境以及教育环境如何等，都是客户非常关心的问题。据了解，不少客户往往通过自己在海外的亲戚、朋友帮忙看房，有条件的甚至自己打“飞的”去看楼盘。
“中国的消费力很强。”仲量联行中国区董事田强表示，这是吸引众多海外房产商进入中国卖房的主要原因。“但是，来中国卖房的海外开发商不会太多，成不了什么气候，对中国开发商的影响不会太大。”
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澳洲楼盘比美国楼盘更受欢迎
“主要是想移民留学的人群来看房屋。”朱影莹告诉记者，购买或有意向购买海外房产的人群主要有两大类：一是留学生家庭，在海外长期居住并希望通过物业投资获得回报，即通常所说的“以房养学”；二是移民或专门搞投资的客户。
“这几年，有不少中国家庭将小孩送去国外念书。在广州，很多家庭喜欢在澳洲买房。”朱影莹说，这一方面可以方便小孩读书，享受当地的教育福利；另一方面方便家长过去探望时有地方住。
“相比美国楼盘，澳大利亚楼盘更受欢迎。”梁陈胜表示，宜人的气候、优美的自然环境、高福利的社会保障体系，是澳洲吸引世界各地新移民的原因。一些地产项目还打出投资移民、绿卡与投资一条龙服务。
“澳洲那边地多人少，政府支持移民，购置房产的手续相对简单，门槛低。一般来说，首付款只占房款的20%。”龙斌对记者表示，在目前的经济形势下，美国楼市的形势不是很好，许多投资者对此非常谨慎，所以更愿意去澳洲买房。此外，在美国，只要你购买了房屋，就要缴纳物业税、房屋维护费等税费，一年算下来成本很高。
朱影莹则告诉记者，在澳大利亚购买房屋，有完整的法规保障消费者权益，物业市场的行业规范与管理尤其完善。总的来说，在澳大利亚购置物业的风险，不但远低于美国，甚至比许多亚洲国家和地区都要低得多。
在今年春季北京的房交会上，参展地产商也将目标消费者锁定在想要移民者、留学者、赴海外投资者、去海外度假者这4类客户，3天总共签订了500份意向购房合同。
专家建议
海外置业 应量力而行
目前想在海外置业的人群，或多或少希望自己的房屋有升值潜力。但业内人士提醒，去海外买房应综合考虑，量力而行。
首先，对“以房养学”这类人来说，他们通常都希望通过购买房屋来收回教育投资。以在墨尔本自费留学3年为例，学费、房租、生活费需支出近60万元。如果花200万元左右购置一套3房的中档别墅，一房自住，两房出租，在正常情况下，澳大利亚房屋平均每年有10%~15%的升值幅度，租金回报也有5%~7%。也就是说，3年后，房产可升值60万元，出租收入60万元，以房养学不但没有“亏损”，还会有60万元盈余。
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“当地房产平均每7年翻一番。”梁陈胜告诉记者，澳洲楼市比较稳定，但是开发周期较长，近30年平均每10年为一个增长周期。而且，投资收益也不一定都是获利，去年在海外买房的人就可能亏了。
其次，移民和置业是不对等的。部分国家的购房贷款补贴，也只针对当地公民有相应优惠，因此，中国投资者在购买前，一定要咨询专业人士和法律顾问，弄清楚细节问题，才能保证投资回报。
第三，汇率风险也是不得不考虑的因素。“尽管房产收益可观，但汇率风险是海外房产投资客必须注意的地方。”龙斌表示，通常来说，国外房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降。
第四，如果房产要变现，也会产生各种问题。另外，美国等国家对房屋要征收各种各样的税费，一年计算下来，也是一笔非常高的成本，这些需要海外置业者格外关注。
广发基金投研部宏观经济研究员孙建波表示，如果要在海外购买地产置业，一定要根据自己的实际情况进行选择。如果是以度假为目的购买房屋，就不是很有必要。
还有专家表示，虽然眼下一些国家的房价同中国房价相比差距并不大，但对普通投资者来说，一定要考虑综合成本。如果在海外没有什么社会关系，也不打算出国留学、工作，那么投资海外房产就没有太大的现实意义。
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