库存房下月集中放量“小阳春”就此终结？

每经记者  杨羚强  发自上海

        今年春节过后，全国楼市出现了大范围的“小阳春”行情：新房成交量走高、排队买房现象再次出现，许多开发商趁机提价。

        看似一片景气，但楼市真会就此回暖吗？易居中国分析师薛建雄表示，当前楼市的回暖是刚性需求大量释放促成的，随着开发商去年积压的房源“井喷”般释放，加上金融危机影响持续，全国楼市在四五月可能又将迎来拐点。

暖象1：排队买房重现

        最近几周，全国许多城市的新房成交量一直走高。以上海为例，上周单日成交量屡创近一年来新高，且3月前22天商品住宅成交量已接近100万平方米，预计整个3月成交量将超过140万平方米，接近2007年11月楼市顶点时的成交量。

        印小姐对今年楼市回暖的印象最深刻。在今年上海春季房展上，她发现好几个楼盘都出现了久违的排队买房的盛况。她相中的奥林匹克花园，仅推出70多套房子，却有超过300名购房者要求申购。她曾经相中的“中环一号”，去年底价格最低为9800元/平方米，而现在新房源价格攀升至了10500元~11500元/平方米，但仍有购房者排队购买。

        排队买房现象重现，与部分消费者一人购多套房有关。某机构对今年一二月份上海成交的12062套房子进行了调查，发现其中的1627套由743人购得。

暖象2：开发商提价

        在成交量回升的同时，很多开发商选择提价。

        位于浦东的大华锦绣华城，2月成交均价1.5万元，比上期的推案价高了6%；金地湾流域的最新报价从去年低谷期的1.4万元/平方米上涨至1.6万元/平方米；位于市中心的精装修公寓长宁88金廷，推盘单价从春节前的2.4万元一路涨至2.7万元……

        涨价现象不仅发生在上海，北京和深圳也不例外。北京西部六里桥附近的“保利百合花园”，去年年底时价格是每平方米13500元，现在涨至16000元；位于西四环岳各庄桥的“中堂”，去年年底一次性付款给予7.8折的优惠，现在只能给到8.2折。在深圳，85个在售楼盘中有近3成楼盘已经变相或直接涨价，热点置业地区的楼盘涨价比例高达7成，涨价幅度从每平方米几百元到千元不等。

暖象3：土地大量上市

        随着新房成交量的放大，土地市场也重新热闹起来。

        上海市规划和国土资源管理局3月23日发布今年第23号土地公告，推出14幅经营性用地，其中包括总建筑面积达65.3万平方米的8幅住宅用地。无独有偶，天津市近日也推出了今年最大地块，仅居住用地出让面积就达109万平方米。

        中原地产研究中心分析师宋莉曾介绍，去年下半年以来，由于土地大量流拍，土地价格持续走低，政府部门一再压缩土地供应量。而土地供应量重新上升，一定程度上反映了目前政府对市场的态度正趋于乐观。

原因：大量刚性需求释放

        地产分析师们普遍认为，这一轮楼市回暖的根本原因是刚性需求的大量集中释放。

        薛建雄给记者算了这样一笔账：今年初上海闸北大概改造了近10000平方米的旧区，按每户40平方米计算，至少有250户旧区改造居民被动迁。2006年~2008年，旧区改造数量分别为65万平方米、62万平方米、61万平方米。如果今年的房屋动迁量也维持这一数字，且每一户动迁户都购买100平方米的房子，就会产生近1600万平方米的需求，足以消化今年新房市场的总供应量。

        除此外，婚房和改善型需求，也是今年楼市的主要需求。之前，搜房网曾对上海楼市的消费者进行调查，发现43.5%的准购房者打算为结婚而买房，另外有32.51%的购房者为改善居住而买房。

预测：积压房4月起或大量释放

        薛建雄手中的数据，一定程度上可反映今年楼市供应的井喷就在眼前。

        “按照计划，去年上海应当有1800万~2000万平方米的住宅上市销售，但实际上只上市了1230万平方米,且上市的1230万平方米房源中仅售出907万平方米。这意味着，去年上海楼市的实际积压量超过1000万平方米。

        今年以来，上海楼市虽然持续回暖，但总销售量不过230万平方米，低于236万平方米的新上市供应量。随着市场回暖，上述去年积压的房源或将在四五月大量涌入市场，届时市场销售势必会因供应量增多而变冷。

        根据中原地产的统计，除上海以外，全国其他的一线城市，如北京、深圳、广州等也面临巨大新增供应量释放带来的压力。以北京为例，去年的存量大概是1100多万平方米，今年将上市1900万平方米，而今年一二月份总共才卖了140多万平方米，而新批准上市销售的只有将近40万平方米。宋莉认为，这些城市去年积存的新房，也将会在四五月份大量供应，从而造成供应井喷。



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