每经记者 包晶晶 每经编辑 段炼 陈梦妤
上海楼市还在持续回暖。
“我们门店11月成交了10套二手房，算是很不错的业绩了。”12月2日，中介姚天昊（化名）告诉《每日经济新闻》记者。他的客户因为10万元价差没谈拢，犹豫了一晚，第二天决心要买的时候，已经被其他买家抢先一步下定金抢走了。
而新房市场不仅屡现开盘“日光”，更有新房认购率突破700%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“供应增加为11月保持良好的交易节奏创造条件，交易税费减免以及普宅和非普宅标准的取消，降低了交易成本；70城房价数据明显好转，给市场提供了很强的心理暗示。这些为楼市交易持续稳定向上做好了充分铺垫，最后一个月是房企做全年业绩的时期，也会借助市场温度加快销售节奏，预计12月还会延续此前节奏，有望实现翘尾收官。”
上海某新盘售楼处 每经记者 包晶晶 摄
看房要提前一天预约
还要200万元验资
11月上海新房市场供应放量。
据亿翰智库统计，徐汇滨江板块中海领邸·玖章开盘选房，552套房源认购率约282%，再度触发积分，并刷新上海今年单次认购人数纪录。开盘日光，销售额达到85亿元，也是该项目第四次实现开盘售罄；上海黄浦区露香园·天誉开盘，开盘当日即创下约78亿元销售成绩。
不仅如此，认购阶段的项目也表现亮眼。从各认购小程序实时数据看，内环内均价129000元/平方米的保利外滩序认购率创新高，达到727%，触发积分；单价169800元/平方米的陆家嘴太古源·源邸认购率达249%。
有的新盘干脆通过微信告知潜在客户：“即日起售楼处及样板房都采用‘提前一天预约+验资建档’的服务形式，预约材料包括至少200万元的资产截图、建档证明文件等。”
据上海中原地产统计，11月上海新建商品住宅成交面积78.4万平方米，环比增加21.9%，同比增加48.8%。
从全月成交区域来看，城市外围区域的交易保持稳定性，一些中高端改善区域成交的活跃度也开始提升，比如徐汇区成交超过7万平方米。
而11月最后一周，成交前十榜单呈现“两头热”。一方面，前期持续活跃的“10万元+”项目继续保持交易节奏；另一方面，“4万元+”“5万元+”首次改善项目有5个项目，占据一半席位，这部分项目起到了支撑交易量的作用。
此外，值得关注的是，榜单中网签数量过百套的楼盘出现了4个，也是近期少见的现象。
差10万块没谈拢结果被截胡
据安居客上海统计，11月最后一天，上海二手房“毫无悬念”地再次破千，成交1227套，全月二手房成交总量成达到27050套（含商业），月内每个周六、周日成交量均在千套之上。
但分化和“以价换量”仍然是绕不开的话题。
“现在我们后台二手房挂牌房源超过18万套，按照诚意挂牌占1/4来算，也有4.5万套，这个月市场消化才两万多套，价格肯定上不去。”上海链家置业顾问徐元（化名）对每经记者说。
市场回暖后，主动出击的中介小哥也开始变多了。
一位中介在杨浦区中环间小区较密集的街道“外摆”，房源信息板上写着“中原地产”字样，他坦言：“走过路过的看房人不少，只不过在‘以价换量’和‘止跌回稳’之间，促成交变难了，因为双方的心态也在悄然改变。”
“一位房东挂牌730万元，客户还价到700万元，双方其实当时面谈了一次，差10万块钱没谈拢，客户想着回去比比价格，第二天又约继续谈，但第二天早上被其他买家截胡了。”
“目前这位客户还在继续找房子，尽管心理价位已经调整到730万元左右，但同类型房源挂牌770万-780万元，强行还价到730万元几乎不可能，这样双方就很难成交了。”
对于这种现象，卢文曦说：“二手房市场先于新房市场好起来。进入11月，这类情况越来越明显，双方的价格拉锯，其实10月就已经有了苗头。调价的人会越来越多，所以在价格上无法达成一致很常见。”
“现在最容易成交的就是需求彼此匹配的客户。”姚天昊说：“11月我就在这里摆着牌子驻守，路过的客户大致提了一下需求，我帮他找了一套各方面都符合他要求的房源，双方谈了几次价格，房东心态比较稳定，诚意卖房，很快就成交了。但这一片十多年房龄的商品房，今年的价格明显比去年低不少。”
二手房价格何时能够“止跌回稳”？
卢文曦分析：“‘止跌回稳’在成交量层面已经很明显，但量价齐涨不现实。一定是交易量先放出来，消化掉部分二手房挂牌量，才能出现价格上涨。现阶段房价只能叫‘止跌’或‘跌幅收窄’。好在目前成交量连续两个月2万多套，如果连续一个季度都守在2万套以上，市场的信心都回来了，到时候才能讨论价格是否会涨。”
记者|包晶晶
编辑|段炼 陈梦妤 杜恒峰
校对|王月龙
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