“金九银十”开局观察 | 顶流学区房业主不愿卖了，“大家都期待继续降价”，北京二手房“金九”开局有点淡

9月8日，贝壳找房挂出两套北京丰汇园的房源，一套为39平方米，总价980万元，单价超过25万元/平方米；另一套为65.9平方米，总价1350万元，单价超过20万元/平方米。

“单价25万元/平方米这套，是少见的南向房源，不过业主心态确实也比较好。”9月9日，在某第三方平台，置业顾问李华向《每日经济新闻》记者透露，现在不少业主都不着急卖房，也不想降价，所以挂牌价略高一些。

据每经记者了解，丰汇园这两年的二手房平均成交单价早已回落至20万元/平方米以内，这两套房源挂牌价明显高于这一水准。

丰汇园作为北京二手房市场上的头部玩家，一定程度上也反映目前北京二手房市场的现状。据中指研究院数据，8月北京二手住宅成交套数达14363套，环比下降7.8%，

此外，据《每日经济新闻》此前报道，截至3月7日，贝壳找房前台显示的北京二手房挂牌数量为14.21万套。而截至9月11日，北京二手房挂牌数据是13.55万套。半年时间，北京二手房挂牌量减少了约6600套。

顶流学区房业主不愿卖了

丰汇园是北京顶流学区房，四年前的“五一”小长假，该小区每天可卖掉8～10套千万元级别的房子。每经记者当时曾实地走访，一套同样39平方米的一室一厅，报价1020万元、单价26.09万元/平方米，在记者咨询后的一个小时里就已成交。

9月10日，每经记者在丰汇园小区遇到一位正与客户激动地打电话沟通价格的置业顾问，几个回合之后，双方约定了当天的面谈时间，他骑上小电驴愉快地离开了。

丰汇园所在的西城区金融街片区某中介门店负责人张超向每经记者表示：“这三个多月，北京二手房市场价格整体稳定，降不下来，也涨不上去。”

“前几年这都是每平方米20多万元，现在基本每平方米16万至18万元就能拿下，一居总价在900万元以下。”张超说：“上个月我这里成交了三套，最近成交的一套，每平方米单价在16万元左右。但现在一居室已经没有合适的房源了，好几个客户也都在等，剩下的房源总价相对较高。”

每经记者查阅贝壳找房发现，目前丰汇园二手房挂牌均价18.43万元/平方米，一套51平方米的一居房源，报价950万元，挂牌时间是今年1月；一套54平方米的一居房源，报价975万元，挂牌时间显示是今年2月。

“现在价格差不多跌到底了，好多业主都不愿意卖了，留着自己住。”张超说。

“二手房价格基本筑底”

“是真卖不掉啊，降价了客户还是观望。”在社交平台，有业主发文感慨：“大不了下架不卖呗，即使明后年腰斩，再过几十年还是能涨回来，长期主义。”

与此同时，一些高位上车的业主则表示“房贷还有20多年要还，房子却跌了50多万元，坐标北京立水桥”“装修半年，房子已经跌了100多万元，坐标北京东城”。

在北京工作的张姗姗最近正张罗置换房产，9月以来，她已经看了不下15套二手房，“卖家现在挂牌意愿没有前段时间这么强烈了，会坚持一个底价，达不到可能就不卖了”。

“但中介那边更愿意催着业主再降降价，有些房子刚挂出来中介就催着降价。”张姗姗直言，现在二手房市场房源太多，客户太少，大家心里都想着等房价降降再买。

对于这一点，张超在推荐自己代理的房源时确实提出过“可以跟业主再谈谈，再降降价”。

“前几年行情好，老家的房子看房人特别多。现在预期差，我置换房子，还是新装修的学区房，看房的人寥寥无几。”张姗姗表示，虽然她觉得现在价格也差不多跌到位了，但还是想再等等。

9月11日，中指研究院发布的8月十大城市二手房房价地图显示，7月北京二手房成交量短期冲高后，8月成交有所放缓。8月北京二手住宅价格环比下跌0.87%，跌幅与7月持平。

成交方面，政策效应有所减弱，但“以价换量”下，二手房市场活跃度尚在。8月北京二手住宅成交套数达14363套，环比下降7.8%，同比涨幅收窄至31.0%；今年1～8月二手住宅累计成交量与去年同期基本持平。

对比看，7月北京二手住宅价格环比下跌0.87%，跌幅较6月收窄0.03个百分点，渐显筑底迹象。成交方面，7月北京二手住宅成交套数达15575套，环同比分别增长3.9%、60.3%。

进入9月，期待中的“金九”并没有到来。被问及近期工作情况，多位置业顾问都给出了类似“不是很忙”“成交还行”的回应。

与此同时，据诸葛找房数据研究中心监测，2024年第36周（9月2日～9月8日），北京二手住宅市场均价为59232元/平方米，环比下降0.51%；调价房源中降价房源量占调价房源量的94.44%，涨价房源占比扩大至5.56%。

“8月和9月以来的情况明显不如前几个月，现阶段业主和客户之间博弈激烈。”9月11日，某头部中介机构人士向每经记者表示，8月整体市场出现阴跌状态，挂牌价格变化不大，但议价空间变大，给大家的感受是又降价了。9月如果没有外力因素影响的话，价格大概率还会有所下探，具体表现为新成交房源的价格总是会低于上一套同户型的成交价。

不过，“二手房价格基本筑底”是多位受访中介人士的共同观点。目前，北京二手房市场的供求关系也在发生变化，许多业主在价格持续下降的过程中，选择暂时搁置卖房计划，继续观望。

“9月比8月好不了太多。”前述中介机构人士表示。

克而瑞指出，“金九”已至，房企推盘积极性不如以往，市场情绪总体低迷。9月房地产政策端仍有发力空间，一方面是“9•30”等关键政策节点将至，近期市场也有存量房贷利率将迎来进一步调整等的传闻；另一方面，当前新房、二手房市场活跃度下降，成交动力不足，市场信心需提振。

（应受访者要求，文中李华、张超、张姗姗均为化名）

封面图片来源：每经记者 陈梦妤 摄