房企观察︱中铁建地产申请发债80亿，上半年营收与负债双增，近日迎来“新掌门”

9月9日，据上交所官网披露，中国铁建房地产集团有限公司（以下简称中国铁建地产）计划在2024年面向专业投资者公开发行公司债券，发行总额预计达到80亿元，债券类型为公募。上交所已接受该债券发行申请，并给出反馈。

根据公告，中国铁建地产在2020年9月15日发行的2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）将于9月18日开始支付2023年9月15日至2024年9月14日期间的利息。该只债券的发行总额为35.9亿元，票面利率为3.58%。

作为中国铁建（SH601186，股价6.96元，市值945.14亿元）的全资子公司，中国铁建地产近日披露的债券中期报告（2024年）显示，上半年公司实现营业收入181.12亿元，同比增加25.09%；归母净利润-5.84亿元，同比减少6.29亿元；合并口径资产负债率为79.36%。

中国铁建地产方面表示，伴随公司业务的发展，融资需求及规模不断增长。近几年加大银行借款规模，并以直接融资的方式发行各类债券增强资金实力，使得负债规模有所上升，面临一定的长期和短期偿债压力。“房地产开发项目投资周期较长，投资规模较大，公司主要房地产项目集中于北京、上海等一线城市以及成都、西安等二线城市，区域土地成本较高，需要持续的资金投入。”

上半年归母净亏损近6亿元

报告显示，今年上半年，中国铁建地产实现营业收入181.12亿元，同比增加25.09%；净利润2.12亿元，同比增加89.55%；归母净利润-5.84亿元，同比减少6.29亿元。

来源：中国铁建地产债券中期报告（2024年）

截至6月底，中国铁建地产在北京、上海、广州、成都、重庆、杭州、南京、武汉和长沙等48个城市及海外（莫斯科）共布局276个项目，总建筑面积约8556万平方米，已开发面积约7174万平方米，实现京津冀、长三角和珠三角等主要城市群的全面布局。

住宅销售是中国铁建地产的主要收入来源。报告期内，公司共计实现销售收入166.74亿元，占总收入的92.07%，毛利率12.17%。

中国铁建地产方面表示，上半年营业成本同比增加45.17%，主要系房屋交付量同比增加所致；类住宅（主要包括车位、公寓等）毛利率同比下降83.93%，主要系为加快产品周转适当调整相关产品售价所致；商业地产营业收入同比减少56.50%，营业成本同比减少61.18%，主要系受整体经济影响，底商等销售情况较以往有所下降所致，但具体推售策略有所调整，加大了高净值商业的推广和销售力度，导致毛利率同比上升；办公类营业收入同比减少 80.63%，营业成本同比减少 80.87%，主要系受整体经济影响，办公类市场需求萎缩所致。

中国铁建地产是中国铁建的主要的地产开发平台，先后在北上广等一线城市开发了梧桐湾、山语城、花语江南、香榭国际、花语岭南等系列住宅产品。

来源：中国铁建2024年中报

中报显示，上半年，中国铁建在房地产板块实现销售金额395.5亿元，在全国房企中排名第13位；新签合同额414.22亿元，同比减少22.9%。其中，房地产开发业务实现营业收入315.48亿元，同比增加47.34%；房地产开发业务的资本开支64.82亿元，较上年同期增加33.6亿元，增加343.74%。

中国铁建方面解释称，上述变动主要是因为单位交房增加所致。

孙洪军接任公司董事长

在交出上半年业绩答卷的同时，中国铁建地产也悄悄迎来“新掌门”。

9月9日，中国铁建地产发布关于董事长任命的公告，李兴龙因工作变动原因不再担任公司董事长、党委书记职务，由孙洪军接任。

李兴龙从中铁建设集团有限公司开发公司成本经理做起，陆续担任中铁房地产集团有限公司市场发展部开发主管、中铁地产（成都）开发有限公司和中铁房地产集团四川有限公司执行董事、总经理及等职务。2019年4月，其开始担任中国铁建地产总经理、党委副书记、董事，一年后正式执掌中国铁建地产。根据公告，其的下一站是中国铁道建筑集团党委常委、中国铁建副总裁。

来源：中国铁建地产公告

孙洪军比李兴龙年长两岁，曾担任中铁建设项目经理，中铁建设集团信阳房地产开发有限公司董事长，中铁建设集团房地产公司董事长、总经理，中铁建设集团副总经理，中铁建设集团总经理。

今年上半年，在中国铁建地产的参股公司中，有三家的净利润或投资收益对其影响达到20%以上，分别是中铁建西南公司、华东公司和三亚中铁建置业开发有限公司。报告期内，三家公司的主营业务收入分别为25.41亿元、89.98亿元和11.29亿元，主营业务利润分别为2.27亿元、10.43亿元和1.68亿元。

对于下一步的战略计划，中国铁建地产方面表示，公司将聚焦“一体两翼、多点支撑”的方向，以住宅开发为主，辅以TOD、片区综合开发作为赛道性业务，以康养、租赁、海外等业务为支撑点，支持主赛道业务的同时，作为战略储备性业务培育发展。

对于上半年业绩下降的原因，中国铁建董事长戴和根在2024年半年度业绩发布会上解释称，一是受宏观经济形势影响，部分地方政府财政压力加大；二是从行业形势来看，上半年全国完成公路交通固定资产、房地产开发投资同比下降；三是公司注重发展质量，回归投资本源，加强工程项目精细化管理，但成效释放有一个时间错配的问题。

“下半年，公司将强化高质量经营，提升经营承揽合同的落地率、转化率、收益率水平，境内外共同发力，为完成全年目标形成有力的支撑；持续推进精细化管理，狠抓工程项目成本管理，降低成本费用，提高盈利水平；提升经营性现金流，强化工程项目现金流全过程控制，推动公司现金流有所改善，努力完成全年目标。”戴和根表示。

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