中报现场 | 龙湖集团管理层：践行新旧发展模式转换，最关键是处理好债务问题

“盈利是整个行业的共性问题，也是创业过程中需要解决的问题。上半年因为售价压力导致毛利率下降，公司地产开发板块依然盈利承压，但运营和服务两个板块则起到了补充和稳压的作用。”

8月23日，在龙湖集团（HK00960，股价8.49港元，市值584.32亿港元）举行的2024年中期线上业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，接下来，公司在开发业务上将注重签约质量，新项目实现15%~20%的毛利率；老项目则实行清单式管理，兼顾回款和利润，从而逐步修复开发板块结算毛利率，同时保持运营及服务收入的稳定增长，通过不断调结构未来重回增长曲线。

中报显示，上半年龙湖集团实现营业收入为468.6亿元，股东应占溢利为58.7亿元；毛利96.4亿元，毛利率为20.6%；核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率为10.1%。值得注意的是，上半年龙湖集团运营及服务业务收入为131.0亿元，同比增长7.6%，在核心权益净利中的贡献占比超过80%。

2024年上半年龙湖集团主营业务营收情况 来源：百度股市通

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，在任何一个成熟市场中，“高周转-高杠杆”的发展模式都是不可持续的。同时，单一依赖地产开发的业务模式也很难持续，因为地产开发具有周期性，当城市化进入稳定期，新房市场的规模将有所下降。

“过往房地产业高歌猛进的时候，龙湖一直比较审慎，并一度放弃规模，来发展物业、商业、长租公寓等经营性业务，这种布局目的就是推进新旧发展动能的转换。”陈序平指出，践行新旧发展模式转换，最关键的是处理好债务问题。

截至2024年6月30日，龙湖的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元；在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率为58.6%。

“集团会稳步铺排债务归还，截至目前，2025年到期的境内债券剩余10亿元，钱已经准备好；2027年前没有到期的境外债券。下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。”赵轶表示。

“龙湖正在用所有业务全航道的正向经营性现金流去压降负债总额，即用正现金流去降负债总额。同时，用长周期的经营性物业贷款，替换3~5年期的信用债融资。在完成债务结构优化后，才有可能实现业务发展模式，以及收入及利润的转换。随着经营性业务的盘活和提升，当这部分收入占比过半时，公司就完成了向新模式的转换。”陈序平透露，公司内部曾做过测算，到2028年底，公司的经营性业务收入占比可以过半，到那时，龙湖才可以说切换到了新的发展模式。

陈序平补充道，通过对美国、日本和中国香港等成熟市场的研究发现，要成为一个穿越周期的百年房企，必须具备两大条件：较低的负债水平和高经营性收入，龙湖也会为这个目标去努力转型。

此外，据中指研究院数据，今年上半年龙湖龙智造签约代建面积已达到了432万平方米，位居行业第四。在回答《每日经济新闻》记者提问时，陈序平表示，上半年公司实现代建代销项目销售额近60亿元，而这些销售并未含在每月对外披露的合同销售里。随着这部分项目陆续开发销售，也将为整个智造航道收入利润打下比较坚实基础。“未来龙湖龙智造仍将聚焦‘5大飞轮’，充分发挥全业态的协同能力，为B端客户提供一站式的智慧化服务。”

封面图片来源：每经制图