每日经济新闻

    经历股债“双杀”后,“优等生”万科韧性几何?

    每日经济新闻 2024-03-08 18:52

    ◎东方证券认为,在行业下行期万科销售端不可避免承压,但万科降幅小于行业以及头部房企,体现其较强韧性。从2023年克而瑞数据来看,百强房企销售总金额同比下跌17.7%,TOP5房企销售额下跌11.8%,而万科的合同销售额同比下滑9.8%。

    ◎据万科2023年三季报,截至2023年9月30日,万科在手现金1036.8亿元,较2023年年初下降24.4%;短债477.4亿元,现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。去年前三季度经营性现金流流出为2363亿元,并表经营性现金流流入为2199亿元。

    每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

    过去一周,地产“优等生”万科(万科A<SZ000002,股价9.18元,市值1095亿元>)在“非标债务展期谈判”“出售泊寓股权”等市场传闻下,遭遇了2024年以来首次股债“双杀”。

    3月8日,万科债券终于出现大幅反弹,截至交易所债券市场收盘,“20万科08”涨超23%,“22万科06”涨超15%,“21万科02”涨超12%,“20万科06”涨超9%,“20万科04”“21万科04”涨超8%。

    一位长期跟踪万科的分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,从近期的股债价波动来看,是市场对于万科担忧的反映,但万科后续也给出了积极回应。在当前环境下,万科亦承受着开发业务退坡对利润表、现金流量表所带来的考验,不过万科总体资产充足优质,目前其信用以及资产盘活运营等工作也在有条不紊地开展。

    经营性资产仍然可观

    针对3月11日到期的美元债VNKRLE 5.35 03/11/24(XS1917548247)(当前余额为6.3亿美元),有投资者关注万科能否到期偿付。3月5日,万科方面回应每经记者称,该美元债的所有资金已经到位,偿债工作正在有序铺排中。

    目前市场看一家房企的稳定性,主要是从销售及回款现金流情况、融资渠道、在手资产价值及变现能力等这几方面。

    从万科来看,克而瑞数据显示,2024年1-2月,虽然万科合同销售额同比下滑41.7%至334.5亿元,但仍居全口径销售榜和操盘榜第二位,仅次于保利发展。

    2024年1-2月房企全口径销售额OP10 来源:克而瑞

    东方证券认为,在行业下行期万科销售端不可避免承压,但万科降幅小于行业以及头部房企,体现其较强韧性。从2023年克而瑞数据来看,百强房企销售总金额同比下跌17.7%,TOP5房企销售额同比下跌11.8%,而万科的合同销售额同比下滑9.8%。

    在资产安全上,万科目前也有足够的支撑,其耕耘经营性业务多年,在物流、长租公寓等业务上都做到了在各自行业的领先领跑。

    上述分析师补充道,过往在经营性物业发展上,万科主要都是用开发业务利润给予资金支持,因此其经营性物业中抵押比例都比较低。后续万科若有进一步资金需求,考虑抵押后的经营性物业贷预计可以为万科提供超过400亿元的资金支持。

    东方证券则指出,万科拥有较大体量的经营性资产,可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。2024年1月央行等印发通知,表示经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债。对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说,该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。

    “特别难,也有解”

    事实上,从去年底以来,万科就已经在陆续出售部分经营性资产。

    去年12月初,万科以4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权,这也意味着万科与悦榕集团持续六年的合作出现了变化。

    2024年初,万科先是转让了其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权予深圳市投资控股有限公司。随后,万科又将旗下有名的商业项目——上海七宝万科广场剩余50%的股权出售给领展房产基金。

    上述交易被市场称为是领展在“抄底”万科,因七宝万科广场议定物业价值是52亿元,而该笔交易的最终代价为23.83亿元。

    从这一角度来看,万科对于自身经营安全性已有做好危机应对准备。每经记者了解到,在今年初的万科集团2024年目标与行动沟通会上,郁亮提出了12字方针——“特别难,也有解;特别好,才能活。”

    据万科2023年三季报,截至2023年9月30日,万科在手现金1036.8亿元,较2023年年初下降24.4%;短债477.4亿元,现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。去年前三季度经营性现金流流出为2363亿元,并表经营性现金流流入为2199亿元。

    一位地产分析师向每经记者指出,从去年前三季度的现金流情况、当下的销售情况及债务方面来看,万科2024年偿债压力、现金流压力可控。另外,万科近期加大了商业、物流REITs推进力度,这也能在一定程度上增厚在手资金储备。

    3月1日,华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书,正式进入发行阶段。公告显示,该REIT的资产方为万科旗下万纬物流,底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园,三个项目合计建筑面积26.77万平方米,总估值11.49亿元。

    封面图片来源:每日经济新闻 资料图

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