上海市人大代表、瑞安房地产行政总裁王颖：城市更新没有单一解决方案，要寻求绿色低碳与风貌保护平衡点

1月23日上午，上海市第十六届人民代表大会第二次会议开幕，龚正市长作政府工作报告。

2024年上海市政府工作报告中提出“进一步增强城市安全韧性、提高城市治理现代化水平中”，其中提到今年“要深入实施城市更新行动，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目，加快推进外滩‘第二立面’等城市更新项目。”

《每日经济新闻》记者注意到，在上海推进城市更新的实践中，普遍存在项目周期长、资金投入大、规划条件严格、历史文化保护要求高、专业化要求强等情况，改造项目往往涉及动迁安置、风貌保护、市政配套及公益性项目建设、经营性项目开发、自持物业经营等诸多方面协同的问题。政府主导、企业参与的过程中，如何开拓新思路、尝试新办法、创建新范式？

在上海市第十六届人民代表大会第二次会议开幕前夕，上海市人大代表、瑞安房地产行政总裁王颖在提交的《关于上海进一步优化城市更新工作的建议》中提到，在城市更新实践中，各政策、法规、规定、条例之间存在较多互相制约之处，仍存在进一步拉通、协同的空间。

上海市人大代表、瑞安房地产行政总裁王颖 图片来源：受访者提供

推进城市更新协同发展

例如，在碳达峰、碳中和目标的引领下，上海市对新建建筑的绿色节能及低碳建设上提出了具体要求，包括对新建民用建筑的绿色建筑等级、装配式实施范围及比例、可再生能源综合利用量、屋顶安装太阳能光伏的面积比例等；装配式预制率方面，上海市住建委出台的政策已对低密度项目有所考虑，六层以下住宅按30%预制率标准执行。

“但在风貌保护类项目的城市更新过程中，风貌保护类建筑的形制风格多样，原有立面色彩材质和体量构件多有不同，在执行相关建筑要求的过程中受到现实客观条件的制约，存在很大的困难。”王颖指出：“具体实施时，保持风貌肌理的独特性与使用预制标准构件造成单一性之间的矛盾，模块化预制件无法与风貌肌理与独特形态相匹配。”

对于当前可能存在的卡点、堵点和痛点，王颖建议，结合现有城市更新的政策法规和实践，研究与之相关的政策法规条例之间的关联度，加强相互协同，坚持规划引领。在实际操作层面，建议寻求绿色低碳发展要求与风貌保护延续之间的平衡点，秉持实事求是、理性客观的态度，对风貌保护类项目的建设要求（主要包括绿建等级、装配式比例、可再生能源应用比例等）进行客观评估论证，避免一刀切，允许适当程度地放宽或豁免。

“城中村地块的边界通常犬牙交错。”王颖指出：“城中村项目板块内通常被划分为‘城中村内’和‘城中村外’两部分，而内外部的开发主体、公建配套的资金来源等尚未统一。目前，城中村板块内公建配套项目的建设标准仍主要参考普通城市公建项目标准，与提高生活品质的相关要求仍存在一定距离。”

王颖建议，突破城市更新（城中村）项目认定范围线的框框，将规划板块中城中村内外各空间和功能串联成为一个有机统一的整体。立足“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的发展理念，将周边道路、绿地、水系及公建配套项目与改造项目以同等的建设标准整体打造。同时提前规划布局，配以完善的交通、教育、医疗等设施，实现整片区域品质的提升和城市面貌的改变，发挥经济引擎作用，带动区域高质量发展。

城市更新没有单一解决方案

上海市政府工作报告中提到，2024年将深入实施城市更新行动，大力推进“两旧一村”改造，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目，加快推进外滩“第二立面”等城市更新项目。

王颖表示：“城市更新没有单一的解决方案，上海的城市更新要根据城市发展的总体目标，进一步开拓思路、创新方法，领跑全国。”

目前，上海大力支持复合利用土地，针对城市更新项目的混合功能用地。王颖提出，采用“三维地籍”模式的土地立体化管理创新做法，这个做法深圳前海已有实践先例和经验，很好地解决了新时期土地立体化开发和城市高复合发展的新趋势新需求。

近年来，在科技快速迭代等因素影响下，城市人口的工作模式、生活方式也在发生变化，植入艺术、文化、现代生活方式和舒适居住等元素的超级复合多元空间再造，已逐渐成为城市更新的发展趋势。

“上海可以借鉴曼哈顿下城——高密度且功能复合的活力社区的案例，该区域通过混合功能的改造，将办公空间改造为住宅、酒店，让其从一个单一的金融中心发展成为高密度且功能复合的全时全日活力社区。”王颖建议：“复合功能活力社区的打造可以让城市中心的土地资源得到更加有效的利用，向‘更新’要效益，激发城市活力。”

封面图片来源：受访者提供