房企观察 | 前三季净利由盈转亏！库存去化压力大之下，电建地产能否完成全年目标？

进入四季度，除了部分头部国央企仍在积极拓储外，大多房企的拿地动力依然不强。

11月7日，在重庆两江新区斥资34亿元拿下两宗地块的一周后，中国电建地产集团有限公司（以下简称电建地产）成立了全资子公司重庆泷兴房地产开发有限公司，经营范围包括房地产开发和非居住房地产租赁等。

据中指研究院统计，今年1-10月，电建地产的权益拿地金额61亿元，面积78万平方米，分别排在全国房企第34位、52位。对比去年同期，电建地产的权益拿地金额为42亿元，仅位列全国房企第82名。在全口径新增货值方面，电建地产以153亿元排在行业第54位；而去年同期，电建地产并未进入TOP100行列。

土地投资在进一步扩大，营收和利润却下降明显。电建地产的债券报告显示，今年前三季度，公司实现营业收入约53.29亿元，同比减少59%；净利润由盈转亏至-10.56亿元；归母净利润亏损扩大至约-7.38亿元。

“库存去化压力大”

临港新片区是今年上海楼市较为平淡的区域，因为地理位置偏远，配套设施有待完善，多个在售楼盘去化不佳。

电建地产在临港新片区开发的低密度叠墅项目电建铭悦蓝湾，去年7月开盘以来推出532套新房源。上海网上房地产数据显示，开盘销售一年，电建铭悦蓝湾在售房源还有104套，项目总去化率约为80%。今年上半年，该项目的签约次数为双位数；7月份以后，每个月的签约总数均为个位数。

除了铭悦蓝湾，电建地产在上海已无项目可售。《每日经济新闻》记者近期走访了解到，电建地产曾在上海闵行开发过海赋尚品苑项目，是电建地产进入上海市场的首个项目，目前已交付入住。

今年上海首轮集中供地期间，每经记者在上海土地交易市场了解到，电建地产报名参与了闵行区莘庄社区地块的竞拍。不过，最终该项目被上海本土房企中华企业夺得，电建地产未能成功。

上半年，电建地产在公开市场仅在武汉有土地进账，即与武汉城建合作拿下江岸P（2023）029号地块。该地块规模较小，成交总价为2476万元，楼面地价8503.33元/平方米。

10月30日，重庆市渝北区悦来板块出让2宗商住用地。其中，两江新区悦来组团D分区D47-1-1、D47-1-2地块面积16.59万平方米，可建规模30万平方米，成交价21.92亿元；两江新区悦来组团D分区D47-1-5、D47-1-6、D47-1-7地块面积为6.62万平方米，可建规模14.65万平方米，成交价12.06亿元。最终，这两宗地块均被电建地产以底价获得，土地面积合计348亩，总成交价33.98亿元。

克而瑞统计显示，今年上半年，电建地产的操盘金额和操盘面积分别为269.3亿元和134.7万平方米，分别排在行业第26位、第29位；全口径销售金额333.4亿元，权益销售金额224.8亿元，分别排在行业第29位、第28位。

而今年1-10月，电建地产的操盘金额和面积分别为322.9亿元和161.5万平方米，分别排在行业第31位和第34位；全口径销售金额和权益销售金额分别为399.8亿元和269.6.5亿元，分别排在行业第33位和32位。

也就是说，进入下半年，电建地产的各项销售排名较上半年均有所下降。若横向对比过去两年的数据，电建地产虽然在行业排名上有所上升，但销售规模却在减少。

据电建地产官方平台发布的消息，在今年7月底召开的2023年年中工作会议上，电建地产党委书记、董事长王海波指出，各部门和各单位要坚持目标导向、问题导向、结果导向，全力做好下半年各项工作。“公司可持续高质量发展面临前所未有的挑战，交付力提升工作仍然存在不少共性问题，库存去化压力大，非主导操盘项目业绩指标缺口较大，工作作风问题持续存在。”

王海波要求，要“坚持房地产业务作为集团公司主业；不要铺摊子、搞规模；坚持做一成一，聚焦主责主业，数量上宁可少一点，质量上必须好一些”，推进降本提质增效，“交付力提升年”各项目标任务务期必成，冲刺全年目标任务，加强非主导操盘项目管理。

转让项目公司股权

据统计，上半年，电建地产陆续对重庆洺悦城公园里三期、长沙江山悦项目三批次北、四批次、南京长江时代G16琨玉府、郑州泷悦华筑、安康洺悦府等项目完成交付。下半年，杭州电建悦安嘉府等项目迎来交付。

每经记者注意到，据北京产权交易所11月9日信息，北京金水永业房地产开发有限公司51%股权预挂牌转让，转让方为电建地产。而电建地产旗下的湖南京宁置业有限公司60%股权同样被披露出让。

上述两家项目公司分别参与开发了北京电建金地华宸和长沙县的星湖湾项目，股权转让完成后，电建地产将不再持有两个项目公司的股份。

电建金地华宸项目位于北京市门头沟区泰安路，北京轨交S1线栗园庄占附近。公开资料显示，该项目是电建地产和金地联合体于2015年9月底以总价20.3亿元并配建1.5万平方米公租房的代价获得。

该项目总占地面积约3.6万平方米，建筑面积10万平方米，规划建设7幢楼，以140平方米及以上的别墅产品为主。北京市住建委官网显示，电建金地华宸开始销售于2016年8月份，目前房源均已售完。

股权关系方面，北京金水永业房地产开发有限公司由电建地产持股比例为51%，金地持股49%。

电建地产星湖湾项目位于湖南长沙县，由电建地产和宁华置业联合开发，2011年首次入市，主推低密度高端洋房系列。

北京产权交易所披露的信息显示，截至今年9月30日，北京金水永业房地产开发有限公司营业收入34.08万元，净利润3938.97万元，资产总计19521.64万元，负债总计4489万元，所有者权益15032.65万元。

截至今年5月31日，湖南京宁置业有限公司营业收入为零，净利润亏损429.05万元，资产总计16717.25万元，负债总计8931万元，所有者权益7786.25万元。

针对房企频频出售项目股权的现象，克而瑞研究中心分析认为，背后既有融资需要，也有为企业业务转型铺垫和出于剥离不良资产的考量。“部分企业通过出售项目股权完成去地产化，以期实现业务整合转型。通过出售股权的方式转让项目，有助于企业剥离不良资产。此外还有部分企业转型轻资产运营模式，通过出售项目股权盈利。”

封面图片来源：视觉中国-VCG111439310261