二手房市场观察·昆明 | “认房不认贷”政策落地后，昆明二手房东开始加速出货

“新政后，如果购房者在昆明其他区有房，且还处于贷款期，但只要准备购买的区域内没有房，就可以按首套房执行，首付两成，利率3.85%。”

9月20日，昆明德佑一门店经纪人张艳告诉《每日经济新闻》记者，在“认房不认贷”政策落地后，最近几天客户咨询量明显上升。“价格方面，房东诚心卖的，挂牌价就基本已是市场成交价了。

就在几天前的9月18日，昆明正式官宣“认房不认贷”。区别于其他城市“认房”范围为“本市”，昆明此次将“认房”范围缩小至了区县。即市民拟购房所在县级行政区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

在“认房不认贷”政策利好下，昆明二手房东们正在加速快跑。同时，昆明一房企项目负责人9月21日也在电话中告诉每经记者，“昆明这个政策对项目的到访量和成交量都是有影响的，但目前来看，因为政策刚出来并且处于工作日，影响还比较有限，具体要等到这周末再看。”

来源：昆明发布官微

“市场整体比较稳定”

“从我们一线情况来看，今年二手房市场整体还算比较稳定。”昆明德佑经纪人段旭在第三方平台上向每经记者表示，无论是从成交量还是价格来讲都很平稳，没有什么大的起伏。“当然市场最好的时候还是2、3月份，其他月也都差不多。”

不过，来自国家统计局数据显示，2023年昆明二手房价格环比处于波动起伏状态，7月昆明二手房价格环比上涨0.4%，领跑全国，同比上涨1.0%；但到了8月，昆明二手房价格同、环比均呈下降态势，分别为-0.7%、-0.1%。从前8个月整体情况来看，1月、2月、6月、8月，昆明二手房价格环比均在下降，其余月份则在上涨。

贝壳找房APP显示，今年8月昆明二手房新增带看量为39158次，环比7月的37060次有所提高；8月二手房挂牌均价12468元/平方米，环比7月的12812元/平方米下降了0.6%。

不过，与其他热点城市动辄10万+的二手房挂牌量相比，昆明的二手房挂牌规模要小得多。据贝壳找房，截至9月21日，昆明二手房挂牌量为41796套。

“基本上目前挂牌出售的房源价格都是房东诚心卖的价格了，虽然还能议价，但已跟成交价相差不大，不会再有多少空间了。”张艳表示，近段时间确实也有部分房东急着出售，特别是在新政落地后，部分房东为了“以旧换新”主动调低挂牌价格。

贝壳找房APP显示，近7天昆明有不少二手房源价格进行了下调，幅度在1万至30万元不等。以一套位于官渡巫家坝区域的180平方米房源为例，今年8月刚刚挂牌时的价格为250万元，此后经过6次下调，最新挂牌价为195万元，比刚挂牌时已降价65万元。仅9月份该房源就将下调了两次，降价25万元。

“如果真心想买，这个价格还可以与房东再谈，只要不太离谱。”张艳告诉记者，就在8月，该小区一套178平方米房源，最后成交价是176万元。

另据《春城晚报》报道，9月19日，昆明市自然资源和规划局相关负责人做客《春城热线》时介绍，截至2023年8月底，昆明市共办理二手房“带抵押过户”超过千件。

针对以往群众在二手房交易过程中，原抵押贷款未结清需要搭桥资金、多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、搭桥资金成本高负担重的问题，昆明市于2022年7月在全国率先创新推出了二手房“带抵押过户”合并登记新模式，群众不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，不仅降低卖房成本，活跃“二手房”市场，而且让群众资金更自由、置业更便利，同时还提高了二手房交易效率，保障了不动产交易安全。截至今年8月底，昆明已有13家银行与不动产登记部门建立了联审联批机制，共办理二手房“带抵押过户”1085件。

市场热度有望再提升

多位经纪人如是告诉每经记者，“近段时间，咨询二手房的客户也有增加。”而这与近期昆明出台的多项楼市利好政策相。关。

9月18日，昆明正式官宣实施“认房不认贷”，居民家庭成员可向拟购房所在县级行政区域不动产登记部门申请或授权委托他人查询名下成套住房套数，并获取查询结果。

此外，在昆明市个人住房贷款规定中“住房套数”的认定标准为居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在拟购房所在县级行政区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

这也意味着，在昆明，跨区买房将不受套数限制。“比如你在盘龙区已有房而且有贷款，但在官渡区没有房，那么现在你在官渡区买房就可以算是首套，不仅可以首付两成，还可享受首套房利率3.85%的政策优惠。”段旭向记者举例道。

值得注意的是，在本次新政之前，昆明商贷一直执行“认贷不认房”政策，即：只要名下没有尚未结清的贷款，无论名下有几套房，只要再买房，都算首套。而公积金贷款执行的是“认房又认贷”。

来源：云南克而瑞

而在该政策发布后的第二天，即9月19日，据昆明当地媒体报道，有在售项目表示在当天导流的一个外地购房团就成交了15套房子。

“昆明这个政策对项目的到访量和成交量都是有影响的，但目前来看，因为政策刚出来并且处于工作日，影响还比较有限，具体要等到这周末再看。”昆明一房企项目负责告诉每经记者。

需要指出的是，在楼市近期释放一系列利好政策的背景下，8月份昆明楼市呈现量增价稳态势。根据克而瑞发布的8月昆明房地产市场月报显示，当月昆明主城商品住宅成交26.47万平方米，环比小幅增长2.80%，

价格方面维稳，8月份昆明主城五区商品住宅成交均价13335元/平方米，环比持平；上周（9月11日-17日）昆明主城商品住宅成交4.98万平方米，环比下降1.97%；成交均价13654元/平方米，环比上涨1.10%。

“从今年上半年昆明市场的整体成交表现来看，刚需、刚改住宅仍是成交主力，而改善性住宅凭借产品质量以及配套等优势，成交占比呈现出稳增的态势。”云南克而瑞分析指出，预计随着多项政策的叠加和发酵，昆明住宅市场即将迎来进一步的市场热度。

此外，每经记者注意到，今年昆明的土地市场成交用地以城市更新、新项目拿地为主。

其中挂牌成交方面，今年1至8月成交仅2宗住宅用地，成交均价2603元/平方米，由盘龙区建投局摘得，为盘龙区任旗营改造项目；拍卖成交方面，1至8月成交商业用地1宗，4宗纯住宅用地，3宗综合用地，分别为建投春城华府、海荣滇池澜庭、东航项目、老国贸二期用地以及滇中城投空港板块新拿地。据了解，9月主城拟出让西山区双塔板块1宗住宅用地，起始楼面价6389元/平方米；前卫板块1宗住宅用地，起始楼面价5328元/平方米。

（应受访者要求，文中段旭、张艳为化名）

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封面图片来源：每经记者 陈利 摄