二手房市场观察·合肥 | 二手房挂牌量超10万套，合肥新政落地后主动降价房源增多

“9月份以来的20天时间，成交量已经比之前2个月都高了。价格还是这样，今年3月份到现在房价一直在降，不过现在基本上已经稳住了。”合肥链家置业顾问陈芳告诉《每日经济新闻》记者。

9月15日，合肥发布《关于进一优化房地产调控政策的通知》，全面取消限购，并调整限售和信贷等政策。此前的7月28日，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，明确要抓紧完善推进商品房“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积计价、试行取消商品房的楼层差价率限制等十条措施。

值得注意的是，此次新政发布后，合肥的二手房市场出现短暂的涨价房源增加现象，而主动降价的二手房源单日最高超过3000套。

镜鉴咨询创始人张宏伟9月21日向每经记者分析认为，合肥是全国一二线城市中楼市库存压力较小的城市之一，供求关系相对健康。加上产业结构升级、城市能级的不断升级，合肥对周边城市的人口虹吸效应越来越明显。“合肥取消限购限售后，预期将领先其他二线城市率先复苏回暖，在本轮复苏中也是一支潜力股。”

主动降价房源增加

9月15日新政落地后，合肥二手房市场挂牌量明显上升。

据诸葛找房，在本次新政发布后，除9月16日至17日主动涨价的二手房源稍有增多外，此后涨价房源明显减少。而9月17日，合肥主动降价的二手房源超过3000套。

以9月20日为例，合肥新增3874套挂牌房源，较9月19日增加了近1成。此外，9月20日有679套二手房源主动降价，9月21日主动降价的二手房源则有903套。目前合肥二手房挂牌均价较8月份下降了1.07%。

张宏伟表示，“合肥二手房以长丰、肥东等外围县去化压力最大，其次是肥西和新站。其他区域都算正常，没有那么大的去库存压力。”

来源：诸葛找房

以肥西的绿地海德公馆小区为例，8月份在链家平台共成交了4套住宅，成交单价在13000-14500元/平方米，但对比2022年8月的成交均价17000-18000元/平方米，价格回落了7%。

“不仅仅肥西，整个合肥二手房都不太好卖。”中介陈芳对每经记者说，”卖得如何还是与价格有关，现在低价出售房源的大多是置换的。”

如绿地海德公馆，当前挂牌的二手房源超过170套。“以87平方米两房为例，挂牌价在130万元以下的才是诚心卖的；如果不是很着急，挂牌价基本在130万-135万元，甚至挂140万-170万元的都有。”陈芳介绍道。

来源：诸葛找房

陈芳介绍，8月份一套挂牌136万元的房源，最终以124.8万元成交。而随后成交的同面积户型，成交价甚至降至121.9万元、118.8万元。每经记者翻看历史成交记录发现，同样面积的房源在2021年7月曾卖出过171万元的价格。

滨湖新区世纪城板块的房产中介朱靖屿告诉每经记者，“2、3月后，二手房价格就一直在跌，现在便宜的房子都卖掉了，剩下价格较贵的也买不动，整体来看价格基本上平稳了。”

“便宜的房子抢得快，今天有一套，客户下午来看了就成交了。”朱靖屿表示，“新政之后，大家心态都是矛盾的，房东怕卖便宜了，买房人怕买贵了，大家都在观望。”

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023年第38周（09月11日-09月17日）合肥市二手住宅市场均价为20476元/平方米，环比上周下跌0.09%。其中，政务区、滨湖、高新区房价占据前三甲。

国家统计局最新数据显示，8月份，合肥商品房新房价格环比下跌0.2%；二手房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%。从历史数据看，从今年3月起，合肥二手房价格环比开始由涨转跌，除了3月持平、4、5月恢复由于去年同期低基数而恢复上行外，其余15个月份都处于同比下跌之中。

挂牌量仍处高位

截至9月21日中午，根据贝壳数据显示，合肥在售二手房源108424套，库存仍然处于10万+套的高位。

每经记者注意到，合肥的看房热度已经连续4个月上行，8月份新增带看接近27万次，正逐步从底部走出。

据中指研究院数据，2023年8月，合肥二手住宅均价19019元/平方米，环比下跌0.17%，跌幅较7月收窄0.02个百分点；同比上涨2.10%，涨幅较去年同期收窄2.52个百分点。2023年1-8月，合肥二手住宅价格累计上涨0.20%，涨幅较去年同期收窄3.00个百分点。

来源：中指研究院

2023年1-8月，合肥二手住宅成交面积为398万平方米，同比增长64.4%；二手住宅成交套数为41940套，同比增长64.0%。瑶海区、蜀山区、包河区等区域为合肥二手住宅成交主力区域，共成交2万套，占城市成交套数的44.9%。其中，成交套数同比增长的区域有肥东县、肥西县、滨湖区等，同比分别增长227.4%、143.4%、102.7%。

来源：中指研究院

张宏伟分析认为，“合肥这样的供求关系在全国其他城市横向比较起来，其实是极少有的健康，其他城市新房供应量比较大，只有合肥供求关系算是比较合理，未来市场一旦有好转，新房市场马上就会反弹。”

陈芳则告诉每经记者，“前阵子很多人觉得，后面会不会还出政策，如果再出政策的话则对买卖双方都有利，所以导致此前市场上观望的人较多。但现在政府该出的政策都出来了，所以这个月我们成交就很高。”

“从整体来看，合肥还没有完全进入到存量房市场，新房二手房按套数比基本为1：1，因此一二手房置换联动的趋势肯定没有上海、北京这么强。因为他供需关系好，新房一定会卖得好，但是二手房有可能会持保持外围市场继继降价成交，而核心区域因为有价格倒挂，前期买的还去套现或有置换需求，还是会进入正常的交易状态。”

（应受访者要求，文中陈芳、朱靖屿为化名）

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封面图片来源：视觉中国-VCG211268759544