中报现场 | 金地集团董事长凌克：政策释放将带来一系列销售窗口期，整体新房成交规模有望企稳

9月13日下午，金地集团（SH600383，股价7.27元，市值328亿元）召开2023年半年度线上业绩说明会。

在业绩会上，针对公司业绩、现金流安全、销售回款、开发业务毛利率、财务杠杆、投资拿地，及房地产市场未来预期等热点问题，金地集团董事长凌克、董事兼总裁黄俊灿、高级副总裁兼财务负责人韦传军、高级副总裁兼董事会秘书徐家俊等管理层一一进行了回应。

谈及近期的房地产优化政策影响及公司的应对措施，凌克表示，随着核心一二线城市“认房不认贷”相继落地，相信对改善型需求有积极影响，整体新房成交规模有望企稳。

“预计在行业实现企稳修复前仍将持续出台刺激政策，短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件，但政策释放将带来一系列销售窗口期。自2023年初起，金地集团已建立机制、持续紧密跟踪市场、政策，主动把握各类窗口期，提前部署，实现突围。”

“关注销售、回款以及现金流安全”

中报显示，上半年金地集团实现营业收入368.56亿元，同比上升31.10%；公司房地产项目结算面积181.62万平方米，同比上升56.84%；结算收入311.42亿元，同比上升33.94%。

受市场整体下行影响，上半年金地集团实现归属于上市公司股东的净利润15.32亿元，同比下降22.24%；报告期内公司房地产业务结算毛利率为14.87%。

来源：金地集团中报

对于金地集团上半年营收增长而净利润下降这一现象，黄俊灿坦言，公司营业收入提升的原因主要为本期达到交付结转条件的项目增加。当前行业整体盈利均出现较大幅度下滑，公司利润总额同样出现一定幅度的下降。但凭借着较为良好的资产布局，在2023年上半年艰难的环境下，公司实现综合毛利率16.6%，仍保持行业主流的收益水平。

在地产市场困境之下，金地集团将如何应对未来行业平均利润的持续回落？黄俊灿表示，基于城市市场情况及项目所在板块的竞争关系，随行就市调整价格策略，关注销售、回款以及现金流安全，确保公司平稳健康发展。公司未来会继续择优投资，提高投资质量，并坚持精益运营，向管理要效益，从周转水平等多个方面提升公司整体利润表现。

谈及近期一系列宽松政策后的市场预期及销售节奏，黄俊灿分析认为，“当前需求端政策支持的力度非常大，对于引导房地产市场预期和信心回暖有明显帮助，公司也将持续专业精进，提升经营敏捷度，灵活应对市场的变化。”

黄俊灿举例道，9月11日金地集团杭州浦沿新项目首开售罄，开盘销售12亿元。黄俊灿表示，公司后续主要推盘的城市为深圳、上海、杭州、南京、东莞、西安等一线和强二线城市，这些城市的市场需求基础相对较好，目前也陆续有调控放松政策出台，预计销售有较好表现。

具体到一线市场实际执行阶段，金地集团将有7个项目在“金九银十”集中首开，包括上海金地嘉峯汇、金地嘉境两个项目；深圳环湾城项目；杭州湖颂丹青、江映云邸两个项目；西安清峯上项目等。

“其中，前身是金地工业区旧改的深圳环湾城项目，是一座建筑体量达百万级的综合体，也是金地集团TOP级项目，总货值高达300亿元。这些明星项目入市后，将对金地集团的经营现金流形成有力的补充，并为2023年的业绩增长做出重要贡献。”

“已启动REITs研究及申报工作”

今年上半年，金地集团在高能级城市土拍市场上不断出手，先后在上海、杭州、南京、西安、东莞等城市拿地，新获取项目总投资额约119亿元，新增总土地储备约85万平方米。土地市场的积极表现，在半年报中也有所体现。报告期内，金地集团总土地储备面积约4878万平方米，其中，一二线城市占比约73%。

对于未来的拿地策略，黄俊灿表示，投资范围仍将主要挑选一线和较高能级二线城市的主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，将根据项目收益、项目经营和融资现金流情况，继续合理增加土地储备。

“公司的可售资源主要分布于华东、华北和华南的强一二线城市，安全性高、流动性好的资产将助力公司把握市场复苏带来的销售弹性。”黄俊灿表示，预计公司凭借优质的城市布局和灵活的经营管理举措，有望实现销售业绩依然保持在行业前列。

金地集团股、债在资本市场上表现，是近一年来投资者热议的话题，似乎也成了业绩会上管理层的一道必答题。

面对投资者最为关切的近一年来公司股价、债券表现情况及提振措施，凌克回应道，公司股价受到房地产行业下行和资本市场情绪的影响波动较大，公司积极采取各种措施保障项目开发和销售，同时也做好与资本市场的沟通和交流，

黄俊灿表示，希望在各方面积极努力下，整个行业和资本市场都能够尽快恢复信心。

在积极提振行业和资本市场恢复信心的同时，金地集团也特别注重短期偿债风险和杠杠的控制。截至今年上半年，金地集团计息负债余额约1096亿元，持有货币资金约460.8亿元，资产负债率为72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%，债务融资加权平均成本为4.39%，

对于金地集团财务杠杆水平以及未来趋势，韦传军表示，预计行业整体会呈现杠杆水平下降的趋势，公司在这一趋势中努力优化现金流管理水平，争取做到下降幅度与公司经营需求相适应。“上半年市场仍处于低位运行期，受行业政策及市场波动影响，部分项目出现减值迹象，公司根据会计准则规定，会定期根据市场变化情况进行减值测试。”

在谈及产业地产开发及运营业务最新进展，黄俊灿透露，金地集团针对运营成熟项目，已启动REITs研究及申报工作，借力良好政策工具，力争实现资产盘活。

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封面图片来源：视觉中国-VCG211171429150