每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
日前，住建部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发通知，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。“认房不认贷”作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。8月30日，广州率先宣布执行首套房贷款“认房不认贷”政策，此后包括北京、上海、深圳、武汉、成都、重庆等多个热点城市官宣“认房不认贷”。
点评：这一政策反映了各地对房地产市场平稳发展的关注，试图在保障居民购房权益和控制市场风险之间寻找一个平衡点。短期来看，可能会增加首套房的购买需求，促进房地产市场交易；但长期来看，是否能够稳定房价还需进一步观察。另外，鉴于“认房不认贷”可能会增加购房者的杠杆，监管部门也需要防范可能的金融风险。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知指出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，贷款利率政策下限按现行规定执行；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%，贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
点评：此政策的调整可能会影响购房者的购房决策和购房能力。这反映了监管部门对既鼓励首次购房者进入市场，同时对投资性购房进行一定的限制，对于平衡市场供需、稳定房价和防范金融风险都具有重要意义。
8月30日，金融支持民营企业发展工作推进会在人民银行召开，上交所相关负责人表示，抓住房地产市场这个牵一发而动全身的领域，坚决落实好支持房地产市场平稳健康发展的各项政策措施。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求，“一企一策”稳妥化解大型房企债券违约风险，推动民营房企股债融资项目案例落地。
点评：上交所的表态意味着房企在资金链紧张的情况下，可以得到更多的融资支持。这有助于稳定市场信心，尤其是在当前房地产市场面临的各种挑战中。
随着上市房企2023年上半年业绩报告发布进入尾声，头部房企的规模效益依然突出，而多家中小房企则出现“增收不增利”的情况。值得注意的是，上半年不少房企因旗下项目较少，兼受个别项目或区域市场影响较大，导致业绩出现较大波动；而房屋销售收入、成本的大幅增加，则成为房企归母净利润下滑的主要原因。
点评：这揭示了当前市场的复杂性和多样性。未来，中小房企可能需要更多的策略和资源来应对市场的变化，而头部房企则需要继续强化其规模效应和多样化策略，以稳定其市场地位。
中指院监测数据显示，8月楼市成交量整体同环比均下降。一线成交面积环比下跌22.83%，上海降幅最高为28.9%，广州最小为5.2%；二线整体环比上涨3.15%，其中苏州涨幅显著为49.59%，但整体同比下降31.9%。监测的8个代表城市，库存面积总量略有上升，深圳涨幅最高，为6.97%。
点评：这直接反映了市场的热度和消费者的购房意愿，整体市场仍然偏冷。
8月31日，多家机构公布百强房企前8月销售排名，TOP10房企排名再次出现变动，碧桂园从第三名滑落至第6名，2000亿阵营房企扩容至5家。中指院数据显示，8月单月百强房企销售额同比下降39.2%，创今年单月降幅新高，环比下降8.9%；1-8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4个百分点。
点评：这些数据表明，即使是百强房企也面临着相当的市场压力。同时考虑到城市化进程、居民购房需求和政府的调控策略，房地产市场仍然是一个复杂的领域，中长期的市场动态还需要观察。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发文：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
点评：这一政策不仅为已有贷款的购房者提供了更多的选择和灵活性，还可能刺激金融机构提供更有竞争力的贷款利率，从而促进房地产市场的活跃度。其中明确新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，则确保了金融市场的稳定和防范风险。
8月31日，万科召开2023年度中期业绩发布会。会上，万科董事会主席郁亮在回答媒体提问时表示，整体市场目前处于胶着状态，因为低迷已经持续了一段时间。对于现阶段市场，郁亮认为显然超跌了。此外，他认为当前政策已经在发力，目前只是希望这些已经出台的政策能尽快落实到位，来推动市场恢复到健康合理的水平。
点评：郁亮对当前房地产市场的看法和期望，反映了行业内领军企业的态度和对市场的判断，对市场和投资者有一定的引导作用。
8月30日，碧桂园发布公告称，公司与认购人订立认购协议，将发行约3.51亿股新股，约为公司现有已发行股本的1.27%，发行价格每股0.77港元，较前一日收盘价0.91港元折让约15.38%。据悉，认购股份的总代价2.70亿港元将用于抵销碧桂园此前根据融资协议欠认购人的部分款项，认购人为建滔集团有限公司全资拥有的，主要业务为投资控股。
点评：碧桂园发行新股用于抵销部分欠款，显示了碧桂园在资金链管理上的策略调整，也反映出当前房地产市场的融资环境。
中指研究院数据显示，今年1-8月全国房地产企业拿地总额下降，TOP00房企拿地总额达到7888亿元，同比下降10.5%，但降幅略有收窄，较上月减少2.9个百分点；在TOP100房企中，拿地门槛值下降至23亿元，较去年同期减少约2亿元。新增货值方面，保利发展、华润置地、绿城中国位居前三名，前8月新增货值分别为1172亿元、1164亿元和1007亿元。
点评：房企在土地购买上的决策既受到当前市场环境的影响，也与其对未来市场走势的预期有关。拿地金额同比仍在下降，反映出房企对当前市场仍持保守态度，而降幅略有收窄也表明了房企对市场开始有一些积极的看法。
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封面图片来源：视觉中国-VCG41N1270349884
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