中报解读 | 中交地产上半年归母净利由盈转亏，多个项目销售不及预期致大额计提

8月30日晚间，中交地产（SZ000736，股价13.87元，市值96.46亿元）发布2023年半年报。

中报显示，上半年中交地产实现营业收入87.63亿元，同比下降29.57%；归属于上市公司股东净利润为-5.69亿元，同比下降774.76%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-5.87亿元，同比下降1191.39%。

截至2023年6月30日，中交地产总资产1,411.12亿元，较上年末增长2.77%；归属于上市公司股东的净资产27.18亿元，较上年末下降17.47%。

此前只是被诟病增收不增利，如今由盈转亏。《每日经济新闻》记者留意到，在与半年报同期发布的《关于计提资产减值准备和信用减值准备的公告》中，中交地产表示，本次计提减值准备将减少公司归属于母公司股东的净利润2.82亿元，减少归属于母公司股东权益2.82亿元。

来源：中交地产2023年中报

多个项目销售不及预期，计提致净利亏损2.82亿元

来看看一年前中交地产的数据。

2022年上半年，中交地产营业收入为124.42亿元，同比增长151.39%；归属于上市公司股东净利润为8425.4万元，同比下降47.87%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-4546.75万元，同比增长87.08%；经营活动产生的现金流量净额为28.13亿元，同比增长124.31%。

如今，营业收入从同比增长151.39%到同比下滑29.57%，归母净利润从8425.4万元直接变成亏损5.69亿元。

对于2022年的利润下降，中交地产董秘田玉利曾在今年4月的业绩说明会上解释称，随着前期较早拿地并开发的高毛利项目逐步结转完毕，近年拿地成本不断提高以及销售端限价等各类因素影响，房地产行业毛利率总体呈现下降趋势，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间出现一定程度的收窄。另一方面，并表范围内项目公司持股情况不同的项目盈利情况存在一定差异，归母净利润亦受到影响，导致2022年归属于母公司所有者的净利润较少。

对于今年上半年的利润下滑，中交地产在上述计提公告中坦言，因宏观环境及行业整体下行影响力，公司多个项目销售情况不及预期，2023年6月30日，公司对项目开发产品及在建开发项目的可变现净值进行测试并计提相应存货跌价准备。本次计提减值准备将减少公司归属于母公司股东的净利润2.82亿元，减少归属于母公司股东权益2.82亿元。

此外，经营指标方面，据半年报，2023年1-6月，（全口径）中交地产实现签约销售面积100.29万平方米，较上年同期减少3.57%；实现签约销售金额214.62亿元，较上年同期增加4.69%；实现销售回款金额246.38亿元，较上年同期增加26.35%；（权益口径）实现签约销售金额153.92亿元，较上年同期减少6.15%；实现销售回款金额177.9亿元，较上年同期增加24.41%。

截至报告期末，公司持有房地产项目115个，项目总建筑面积3,112万平方米，期末累计已竣工面积1,610万平方米，在建及待建面积1,504万平方米。

1年内到期债务192.38亿元，将加强资产负债率管控

今年2月23日晚间，中交地产公告称，拟向包括控股股东中交房地产集团（以下简称地产集团）在内的不超过35名（含35名）符合中国证监会规定条件的特定对象发行股票，募集资金总额预计不超过35亿元。

6月27日，中交地产定增方案获得通过。当时其在公告中就表示，中交地产业务主要集中在重庆、长沙、南京、天津等二线城市，由于2016年和2017年的房地产过热现象的出现，上述城市在前两年中陆续颁布了限购、限贷政策，对于房地产市场的供需关系以及价格产生了一定影响。

在今年4月针对深交所关于定增方案的问询函回复中，中交地产曾披露2020年、2021年、2022年的相关数据，剔除预收款后的资产负债率分别是82.93%、81.34%、82.25%，净负债率分别达到317.70%、284.61%、280.23%，现金短债比分别是0.97、0.61、0.41。

从中交地产目前的债务结构看，截至2023年6月30日，期末融资余额667.24亿元，其中，银行贷款314.88亿元，债券72.82亿元，信托融资30.59亿元，控股股东方借款174.87亿元。期限方面，1年内到期192.38亿元，1-2年到期35.03亿元，2-3年到期73.82亿元，3年以上50.69亿元。

中交地产在半年报中坦言，公司的发展规模和效益与行业领先企业相比，仍有不小的差距，资产负债率近年来有所改善，但仍然偏高，商业运营整体专业能力偏弱，滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑。

对于下半年重点工作安排，中交地产表示，会加强资产负债率、带息负债等关键指标管控，做好资金接续，确保债券按期足额兑付、债务到期偿还，防范财务风险。

【每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle】

封面图片来源：视觉中国-VCG41155285322