中报解读 | 碧桂园上半年有息负债降至2579亿元，正多举措解决阶段性流动性压力

8月30日晚间，碧桂园（HK02007，股价0.910港元，市值251.50亿港元）披露的2023年中期业绩报告显示，上半年实现营业收入2263亿元，同比增长39.38%；毛亏约为242.6亿元，公司股东应占核心净亏损约为453.5亿元。

截至2023年6月30日，碧桂园有息负债较去年末下降4.9%至2579亿元，净借贷比率50.1%。权益合同销售回款约1185亿元，回款率达到92%。

“面对眼前这份不满意的答卷，本公司感到非常内疚。但自省的同时，本公司还是要坚定地向前看，扛起企业的社会责任担当。”

碧桂园在业绩报告中表示，2021年以来，房地产行业外部环境发生了巨大变化，虽然公司对本轮调整周期有所预判，但本次市场下行的深度和持续度依旧超出预期。“本公司未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力等都致使本公司面临着自成立以来的最大困难。”

来源：碧桂园中报（百度股市通制图）

亏损系计提减值等多因素

上半年，碧桂园同比由盈转亏，一方面是受房地产市场销售量及销售价格于本年第二季开始持续下行的影响，对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值净额约403亿元，导致毛亏约243亿元；另一方面，受宏观经济环境、行业环境及对手方负面财务状况等多重不利因素叠加影响计提金融资产及合同资产减值损失净额约66亿元，因外汇波动带来净汇兑损失约30亿元。

在当期销售上，碧桂园实现权益合同销售额约1288亿元，权益合同销售面积约1646万平方米；累计完成28个省份214个城市超4000栋房屋的交付，交付总量近27.8万套。

此外，2023年全年，碧桂园预计总交付量将高达70万套。同期，碧桂园已签约或已摘牌的内地项目总数为3103个，已获取权益可售资源共计约7802亿元。

目前，碧桂园净资产仍充足。截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，经营活动产生的现金流量净额继续保持正向。

报告期内，碧桂园在手的总现金余额（现金及现金等价物与受限制现金之和）约1305.69亿元（2022年12月31日约为1475.5亿元），其中，非受限现金是1011.15亿元，受限制现金约295亿元。受限制现金主要包括预售物业建设和工人工资等未被解除限制的保证金及因诉讼而被冻结的资金。

独立核数师对碧桂园这份未经审计中报出具了强调事项一段，但并无保留意见。主要系当期碧桂园的亏损、负债、现金、预售业绩下滑、债券谈判等情况，如果碧桂园未来的财务状况持续恶化，或将无法满足若干借款的财务契约条款，导致该等借款的违约及若干其他借款的交叉违约。该等事项及附注2中所述的其他事件及情况显示存在重大不确定性，其可能会对碧桂园持续经营的能力构成重大疑虑。独立核数师的结论未有就此事项作出修订。

努力盘活业绩较差资产

碧桂园在业绩报告中提到，公司正面临阶段性流动性压力。鉴于当前流动性状况，公司采取多项计划和措施，以缓解流动性压力和改善财务状况。

截至目前，碧桂园已就将于2023年6月30日后12个月内到期的若干境内公司债券与债券持有人展开谈判，以征求其同意将这些公司债券的到期日延长。在7月，碧桂园已成功将其总额约61.37亿元的自2023年6月30日后12个月内到期的银团贷款进行再融资，新贷款期为30个月。

上半年，碧桂园持有未动用的非承诺国内融资授信额度约为2788亿元，“本集团一直与相关银行和金融机构就将于一年内到期的现有银行和其他借款的续期和延期进行商讨。”

碧桂园董事认为，鉴于公司与相关银行及金融机构的长期关系，以及公司的资产可用作借款抵押品，将能够在需要时根据现行规则及法规，以公司可接受的成本从这些未动用的融资授信额度中提取借款，并续期或延长现有借款。

同时，碧桂园也提到将努力盘活业绩较差的资产，包括酒店、办公楼及商铺，并在需要时考虑处置其在物业开发项目的投资，以产生更多的现金流入。

8月25日，碧桂园宣布退出广州亚运城项目，相关股份以总代价约12.915亿出售给中海，出售事项所得款项目前主要拟用于保交楼等项目建设开支。

另外，碧桂园也表示，将严格控制无效产能，减少各项非核心及非必要的营运支出；继续加强成本控制，对刚性成本以外的其他费用实行归零原则；进一步精简组织架构；并采取进一步措施降低销售和营销成本及管理费用。

于2023年6月30日，碧桂园共雇用约58,140名全职雇员，较去年底的69,932名减少约11792名。

碧桂园方面表示，公司董事已经审阅了自2023年6月30日起不少于12个月期间的现金流预测，考虑到集团经营业绩、成本控制措施以及上述计划及措施的合理可能变化下集团营运将产生的预期现金流入，碧桂园集团将能够履行其自2023年6月30日起十二个月内到期的财务义务。

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封面图片来源：视觉中国-VCG111389404731