中报解读 | 德必集团上半年归母净利同比降超8成，新拓项目收入无法覆盖固定成本

8月28日，创业板文科创产业园区运营服务商第一股德必集团（SZ300947，股价17.21元，市值26.44亿元）披露上半年度报告。

中报显示，上半年德必集团实现营业总收入5.23亿元，同比增加28.84%；归属于上市公司股东的净利润延续上个报告期的下降趋势，同比下降85.91%，为716.01万元。

德必集团方面解释称，营收增长的主要原因是业务规模增长，新项目进入招商运营期，收入逐步释放，2022年7月及2023年5月并购的武汉谊通及圣博华康项目产生了收入贡献。利润方面下降则是因为规模增长后，新拓项目尚处于爬坡期，收入的增长无法覆盖相对固定的成本费用。

来源：德必集团2023年中报

营业成本等多项费用大幅增长

中报显示，上半年德必集团实现营业总收入5.23亿元，同比增加28.84%。其中以租赁服务、会员及其他服务收入为主，两项业务分部实现收入4.23亿元、1亿元，同比增长30.71%、21.74%。按地区来看，在上海、北京分别录得收入3.71亿元、0.53亿元，分别增长19.38%、减少11.73%。

德必集团的主营业务是文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对既有建筑进行重新定位与更新改造，为文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。

从数据来看，办公园区租赁服务是支撑德必集团发展的主要业务，毛利率为38.23%。会员及其他服务作为一项“辅助业务”，毛利率仅有1.06%。

德必集团方面表示，报告期内，主要采用“承租运营”“参股运营”“受托运营”三种经营模式。未来，将逐步将减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“受托运营”等新模式为主逐步过度。

截至上半年末，德必集团在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、武汉、徐州等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理近74个文科创产业园区，管理面积约133万平方米。

其中，承租运营园区65个，运营管理面积约110万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20万平方米；受托运营园区3个，运营管理面积约3万平方米。

来源：德必集团2023年中报

随着业务规模扩大，上半年，德必集团在营业成本、销售费用、管理费用、财务费用方面同比均达到两位数增长。截至上半年末，公司于一年内到期的非流动负债增加至4.17亿元。

确保现金流安全之下谨慎开拓市场

近年来，国家对文化创意产业的重视程度不断提升，文化创意企业和科技创新企业对于文化创意产业园区的需求逐渐增长，越来越多的公司从事文化创意产业园区的运营管理。一线城市办公楼市场空置率上升，更加剧了文化创意产业园区市场的竞争。

以德必集团的大本营上海为例，据世邦魏理仕《2023年上半年上海地产市场回顾与展望》，商务园区写字楼市场新增供应共录得5个项目，共计37.1万平方米，同比增长47%；空置率则上行2.1个百分点至17.9%；整体租金报价累计微跌0.2%至每月每平方米139.5元。

对此，德必集团方面表示，公司将积极面对市场变化，做好行业及市场研究预测工作，充分考虑市场可能中长期持续下行的风险因素。在确保现金流安全的情况下，谨慎进行市场开拓。

“下半年，随着政策工具的陆续落地，行业走势对德必发展而言较为乐观。危中有机，行业下行周期恰恰是优秀企业低成本扩张的难得机遇，”

德必集团方面表示，公司将利用品牌和规模优势地位，充分利用经济下行周期的特点，审慎决策，抓住机遇果断出击，进行积极稳健的低风险低成本扩张和并购。

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封面图片来源：视觉中国-VCG11394638945