中报现场 | 金科服务管理层：谨慎对待并购机会，对低质效项目予以清退

8月29日，金科服务（HK09666，股价10.560港元，市值68.19亿港元）举行2023年中期业绩线上发布会。

中报显示，上半年金科服务实现营业收入约24.65亿元，同比减少3.9%；公司拥有人应占溢利约为1.895亿元，同比减少46.96%；净利润约2.16亿元，同比上升0.8%；毛利率为22.9%，派息比率为核心净利润的40%。

报告期内，金科服务在管建筑面积由2022年6月30日的约2.51亿平方米增长约5.7%至约2.66亿平方米，其中约56.9%为独立第三方开发的物业；合约建筑面积约3.62亿平方米，其中约64.1%为独立第三方开发的物业。

金科服务董事长夏绍飞在业绩会上表示，受房地产行业持续下行和波动影响，上半年物业行业依然面临非常大的挑战。“经过近半年的调整，当前金科服务基本上已经步入质效与规模相同发展的发展新阶段。”

来源：金科服务2023年中报

对低质效项目予以清退

中报显示，上半年金科服务实现营收24.46亿元，同比减少约3.9%，其中来自空间物业服务、本地生活服务、小区增值服务及数智科技服务的收入分别占总收入约82.4%、9.8%、6.5%及1.3%；毛利约5.64亿元，同比下降约17.0%，环比2022年底48.9%的下降幅度回升31.9个百分点。

夏绍飞表示，受当下经济和房地产环境波动影响，公司从关注物的管理到更加关注人的支付，客户和业主的支付能力是企业未来发展的决定性因素之一。“在内部考核上，公司目前几乎不再考核物业的面积和收入，而是更加关注客户质量，并对低质效的项目予以清退。”

据悉，今年上半年，金科服务系统性地撤场了在管面积1394万平方米，合约面积1600万平方米。“撤出这些劣质项目后，今年上半年减少收付的亏损421万元，全年预计减少收付亏损1600万元。”

这并不是金科服务第一次对劣质项目的撤场。2022年金科服务就撤场在管面积达2780万平方米。截至目前，金科服务已累计撤场在管面积4174万平方米。

在收购兼并方面，上半年金科服务累计新签约4个收并购项目，新增年饱和收入2.1亿元。金科服务认为，行业并购估值已逐步回归理性，集团在手现金充裕但依旧谨慎对待并购机会，将坚持直拓为主、收并购为辅的策略。“依然坚持选择优质项目、小步快跑的策略，重点聚焦在以现有优势区域高度重合、历史遗留问题少的第三方优质公司上，更细致地尽调标的公司潜在的风险及更长远的考虑并购带来的商誉、整合成本对公司的影响。”

在区域战略上，金科服务将继续深耕西南区域，做实长江沿线，加速核心区域的布局。报告期内，金科服务在管建筑面积2.66亿平方米，同比增长约5.7%，其中在西南核心区域的在管面积达到1.37亿平方米，占总在管面积的51.5%，收入占比达到56%；合约建筑面积约3.62亿平方米，其中约64.1%为独立第三方开发的物业。

来源：金科服务2023年中报（百度股市通制图）

团餐服务成全新增长点

不过需要注意的是，金科股份对金科服务营收的影响仍然存在。

截至2023年6月30日，金科服务来自金科集团的收入占比公司总收入的3%，而去年同期为13%。但金科服务预付款项及其他应收款减值准备由2022年底的11.97亿元增至12.33亿元。截至今年3月，金科股份拖欠的15亿元贷款尚未追回，不过金科服务表示，金科集团以部分物业及股权作担保，抵押品的公允价值为22.82亿元。

除了金科股份的贷款外，金科服务减值拨备的增加，还与房地产行业流动性危机对账面其他应收款项计提合理减值，以及多元化业务如餐食服务支付保证金的增加等因素相关。

事实上，近两年来金科服务大力发展餐食服务，并将其作为了未来增长的核心业务。仅今年上半年，金科服务就收购了数家专业化团餐公司，如重庆韵涵、上海荷特宝配餐服务有限公司，形成与非住宅物业服务业务协同，实现收益达到1.59亿元，较2022年同期的4110万元大幅增长287.8%。

“接下来，公司将着重建立团餐业务的三个能力：一是服务品质和食品安全，这是我们立足的根本；二是加大团餐服务和物业服务双向客户的叠加和融合；三是在团餐业务的增长上，坚持直拓为主，做好现金流管理和优质客户的选择。”夏绍飞表示

在谈及未来公司的业绩时，金科服务财务总监闫凌阳认为，金科服务会在可持续可循环的利润坚持能做到约4.5亿元。“目前，金科服务在现金流方面坚决追求有质量的现金流利润，持续到年底的话，经营活动净现金流将超出可循环可持续的利润。”

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封面图片来源：视觉中国-VCG11406786183