中报解读 | 新城悦服务上半年核心业务延续较强增长，美元债影响持续弱化

“公司所选择的发展路线正在起到作用，公司未来是值得期待的。”

8月25日晚间，新城悦服务（HK01755，股价4.710港元，市值41.04亿港元）发布的2023年中期业绩显示，上半年实现营业收入26.81亿元，同比增长8.7%；利润为约3.34亿元，同比增长约29.4%；公司拥有人应占期内利润为约2.94亿元，同比增长约30.1%。

值得一提的是，上半年新城悦服务的非住宅拓展效果显著，合约面积中来自第三方的面积占比为约48.3%。新城悦服务管理层表示，尽管2023年上半年，房地产行业的不景气继续影响公司的部分业务，但整体业绩的增长说明公司已逐步摆脱对房地产行业的依赖。

来源：新城悦服务2023年中报

核心业务延续较强增长

上半年，新城悦服务的物业管理和社区增值服务两大核心业务，依然展现出了强大活力，延续了较强的增长之势。“新城悦服务正逐步成为一家综合性后勤服务企业，我们的物业服务不仅仅服务于住宅物业，也将服务延伸至各类生产、学习和工作的场景。”

截至2023年6月30日，新城悦服务的物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务和开发商增值服务收入分别约为16.91亿元、7.08亿元、1.20亿元、1.59亿元，四项业务占收入的比例分别约63.07%、26.41%、4.47%和5.93%。

其中，物业管理服务和社区增值服务营收合计占总收入的比重为89.48%，毛利占比91.8%，较去年同期进一步增长7.68个和5.7个百分点。

四大主营业务中，物业管理服务的收入增长最快，同比涨幅21.7%。这主要源于新城悦服务在管规模的扩大，上半年新城悦服务在管面积突破2亿平方米，达到约2.09亿平方米，同比增长5.2%，其中来自第三方的面积占比为约51.6%。

来源：新城悦服务财报

值得注意的是，一年前新城悦服务管理层就曾透露，公司早已开始了对增量的拓展，通过收并购方式对非居业态进行了布局。截至今年6月底，公司非住宅业态自在管面积5148万平方米，占比24.7%，较去年同期增加0.3个百分点。

而在合约面积上，报告期内新城悦服务合约面积3.22亿平方米，非住宅物业合约面积约6110平方米，占比18.9%，同比增长8.1%，较去年同期净增长面积455.8万平方米。

此外，社区增值服务同比增长约13.4%至约7.08亿元。其中，被管理层曾寄予希望的团餐服务同比增速最快，达55.3%。报告期内公司成功中标了上海机场(集团)有限公司、天津 西青区中医医院、常州市第二人民医院等重要团餐项目，整体实现营收2.22亿元。

新城悦服务董事长兼首席执行官戚小明此前曾透露，“团餐业务在手合约到2023年收入规模已突破5亿元，未来3年我们提出8亿-10亿元/年的目标。”据此来看，年内团餐业务实现5亿元的收入或将成为可能。而大后勤相关的增值服务收入也持续增长，收入占比社区增值服务的约49.8%。

值得注意的是，中报显示，上半年新城悦为大后勤相关业务快速发展进行了人才储备，致公司行政费用增加，具体到当年的雇员福利费用增加了约1.86亿元。

美元债影响持续弱化

中报显示，上半年新城悦服务实现营业收入26.81亿元，同比增长8.7%；毛利约7.17亿元，毛利率同比下降2.2个百分点至约26.8%；公司拥有人应占利润为约人民币2.94亿元，同比增长约30.1%;净利润率约12.4%，较2022年同期上升1.9个百分点。

归母净利润增速高于收入主要因上市美元债公允价值损失减少、导致其他收益同比增长1.2亿元。

来源：新城悦服务2023年中报

受房地产行业整体形势影响，新城悦服务自2022年开始就对公司所持有的美元债账面价值进行了减损。

2022年上半年，新城悦服务总共计提了2329万美元，约合人民币1.5亿元的美元债减值损失：2022年下半年又再计提了约2200万元减值损失。全年仅美元债就进行了1.72亿元的减值损失。

今年上半年，新城悦服务再次对美元债计提预期信用减值损失约170.6万元。与此同时，报告期内，公司贸易应收款项减值拨备约1.86亿元，同比增加约5000万元。

此外，报告期内新城悦服务持有美元、人民币、港元等现金结余约20.15亿元，这与年初管理层确定的“将流动资产比率控制在1.5倍以上”相符合。不过，其中2356万为美元，占比1.16%；约1.52亿为港元，占比7.5%。

对此，新城悦服务报告中表示，“公司因持有若干现金结余而面临美元及港币兑人民币的风险敞口产生的外汇风险，公司会密切关注汇率的波动，谨慎考虑是否于适当时候进行货币掉期安排，以对冲相应的风险。”

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封面图片来源：视觉中国-VCG211193117610