楼市半年考·房企| 上半年地产业绩扭亏预盈，北京城建“换帅”后仍面临同业竞争等难题

集团董事长上任一个月，上市平台便发出了扭亏为盈的业绩预告。

7月14日，城建发展（SH600266，股价5.38亿元，市值121.4亿元）发布上半年业绩预盈公告，预计实现归母净利润3.56亿元~5.09亿元，与去年同期（归母净亏损约3.29亿元）相比，将扭亏为盈。而2022年全年，城建发展的归母净亏损为9.26亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，在一个月前的6月13日，城建发展的母公司北京城建集团股份有限责任公司（以下简称北京城建）官网的集团领导一栏，党委书记、董事长由陈代华更换为常永春。

常永春的工作履历显示，其从预算员开始做起，辗转征战多个项目部，52岁才担任北京建筑行业龙头企业的董事长。即便履新后公司房地产平台就发布业绩预增，不过北京城建留给常永春的仍有诸如地产同业竞争、部分项目滞销等问题。

来源：城建发展公告

业绩增速行业领先

公开资料显示，作为是北京建筑业龙头企业的北京城建，旗下的全资或控股子公司共28家，包括A股上市公司城建发展，H股上市公司京城佳业（HK02210，股价2.33港元，市值3.42亿元）和城建设计（HK01599，股价2.18港元，市值29.40亿港元），由此形成地产开发、对外股权投资和商业地产运营三个板块协同发展的格局。

城建发展是北京城建唯一的地产上市平台，今年上半年预计实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润3.35亿元~4.77亿元。城建发展方面解释称，业绩扭亏为盈的主要原因是，房地产主业持续稳健经营，公司和参股公司持有的交易性金融资产股价变动幅度较上年同期减小，对公司业绩影响减小。

来源：城建发展年报

根据年报，截至2022年底，北京城建累计土地储备1157万平方米，其中北京大本营区域占比76%。

值得一提的是，背靠母公司北京城建的城建发展得到不少的棚改资源，因而被市场称为“京城棚改一哥”。其中不少项目于今年上半年入市销售。据中指研究院数据，今年1~6月份，城建发展实现销售金额231亿元，同比增长65%，增速在TOP50房企中排名第二。

来源：城建发展年报

《每日经济新闻》记者注意到，城建发展在北京的天坛府五期项目于今年3月25日开盘销售，15分钟内即售罄，销售额达58.75亿元。据中指研究院数据，在今年上半年北京商品住宅销售TOP10项目中，天坛府以68.2亿元排在第二位。自2021年开始，天坛府项目已连开五期，累计销售额达246亿元。

此外，去年拿地项目国誉朝华在6月底首次开盘，龙越天元、文源府、国誉燕园等项目在陆续销售。

今年6月16日，城建发展以封顶价34.5亿元、竞现房销售1.2万平方米竞得北京朝阳区奶西地块。该地块的商品住宅计容建面5.58万平方米，期房指导价8.9万元/平方米，现房指导价9.1万元/平方米。地块位于北五环望京产业辐射范围内，周边的望京越、中建宸园项目的开盘均价在8.7万元/平方米左右。

天坛府排在今年上半年北京住宅销售榜第二 来源：中指研究院

华泰证券研报分析指出，城建发展在历史上由于棚改和土地一级开发项目资金投入大，回款较慢，导致经营性活动现金流净额长期为负。随着望坛棚改（即天坛府）、临河村棚改等重点项目逐步进入回款期，销售端稳健增长。截至今年一季度末，城建发展的货币资金创下历史新高，达到206亿元。

同业竞争难题待解

当前，楼市区域两极分化，城市内部市场冷热不均，北京城建也不免受到影响。

今年3月上旬，位于南京市浦口区白马路板块的西华龙樾项目新一期房源开盘入市，共推出138套现房，包含88~250平方米的洋房和叠墅户型，毛坯销售许可证均价约31362元/平方米。

不过，记者7月19日在南京网上房地产官网发现，该项目虽然已开盘销售4个多月，但认购和成交数据均为零。

西华龙樾是北京城建首入南京市场的项目。2016年9月，城建发展旗下的世纪鸿城公司以总价20.4亿元拿下江浦G48地块，楼面价22438元/平方米，这是当时江北板块少有的楼面价2万元+地块。项目自2019年11月开始分期销售，入网总套数1845套，未售总套数还剩1281套，去化率仅为30%。

此外，城建发展在北京丰台区西四环附近开发的龙樾天元项目（备案名：龙樾雅苑），于去年7月份入市，供应440套房源。北京住建委官网公示的交易信息显示，截至7月19日，该项目已签约套数仅127套，去化率不足三成。

龙樾天元项目签约情况 来源：北京市住建委官网

官网还显示，该项目9号楼保障性租赁住房部分在施工期间存在问题，南侧单排扣件式脚手架已搭设到二层，未编制专项施工方案，不符合要求；南侧脚手架未设竖向剪刀撑。这些行为违反2条建筑业安全作业标准，均为强制性条文，可能造成事故隐患。北京市住建委决定给予北京城建七建设工程有限公司处2万元罚款的行政处罚。

除了城建发展，北京城建集团旗下另有两个未上市的房地产开发平台。

记者从国家企业信用信息公示系统查询到，北京城建集团控制的北京住总集团有限责任公司（以下简称住总公司）是北京大型建筑施工企业，在市区内土储充足；从事房地产开发业务的北京城建房地产开发有限公司（以下简称开发公司）于今年6月份获得房地产开发一级资质。

尽管北京城建集团曾表示在拥有控制权期间，将房地产业务优先支持城建发展，2018年10月22日~2023年10月21日内承诺开发公司满足条件后注入城建发展，但截至目前，同业竞争的问题并未得到解决。

针对北京城建存在的房地产业务同业竞争问题，7月20日，城建发展董事会办公室一位负责人向每经记者表示，目前已经在推进解决中，具体细节，公司将会以公告形式发出。

华泰证券研报观点认为，常永春此前为北京建工集团党委副书记、董事、总经理，兼任北京建工环境修复股份有限公司董事长，曾参与北京建工集团与北京市政路桥集团合并重组、建工修复定增和收购等资源整合及资本运作事件。常永春新任北京城建集团，有助于推进集团战略及资源整合。

据北京城建集团官网，6月13日，新董事长任命落地后，常永春便马不停蹄赶往城建发展、住总公司、京城佳业和开发公司等开展专题调研。

在7月19日召开的北京城建2023年年中工作会上，常永春表示，“房地产业务要加大一级开发的资金回收和存量资源去化力度，加大优质土地资源的储备，树立城市更新业务的成功典范，同时稳步探索城市、郊区的片区开发业务。要积极发挥投资拉动的作用，强化投后管理。”

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封面图片来源：北京城建官网