年报解读| 中海物业：2022年在管面积3.2亿平方米，毛利率下滑1.5个百分点

3月23日下午，中海物业（HK02669，股价9港元，市值295.82亿港元）公布2022年业绩报告。

报告显示，公司管理的建筑面积同比上升23.2%至3.2亿平方米，收益同比上升34.4%至126.89亿港元，毛利率同比下滑1.5个百分点至15.9%。

在管总面积3.2亿平方米

2022年，中海物业股东应占溢利同比增加29.4%至12.73亿港元，整体毛利较上年增加23.1%至20.2亿港元，股东应占溢利同比上升29.4%达12.73亿港元。每股基本及摊薄后盈利为港币38.73仙，同比增长29.4%；股东权益平均回报率为38.5%。

报告期内，中海物业凭借集团的品牌价值及规模优势，主动进行市场拓展，扩大经营规模，部分以股权投资方式获得更多来自第三方的项目。管理的建筑面积增加6030万平方米，在管总面积达到3.2亿平方米。其中，55.7%来自独立第三方，合约额为32.03亿港元。住宅项目及非住宅项目的新增在管面积分别占68.2%及31.8%，合约额分别约32.39亿港元、19.62亿港元。

截至报告期末，中海物业累计进驻144座城市，旗下员工达到57425人，在管卖场项目数达452个，在管物业项目1643个。在管物业业态包括商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施等。

目前，公司在港澳地区连续中标香港警察总部大楼、中国海关总署香港华海大厦等项目，提供物业管理服务，并伸延至医院管理局辖下超过50%的医院项目及香港医管局总部大楼。稳居香港最大政府物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地位，于香港物业管理市场份额占比排名第一。

多为包干制业务

对于毛利率下降，中海物业方面介绍，报告期内，公司的直接经营成本增速略高于收益。

一方面，包干制合约为主的物业管理服务呈现较高比例，增值服务的业务在增长；另外，香港社区隔离设施等管理成本增加，应对新冠肺炎疫情而采取的防控措施带来额外成本约7190万港元，比上年增加6000多万港元。

报告期内，公司在物业管理服务方面的收益占总收益的74.5%，为94.49亿港元，收益金额同比增加42.9%。

中海物业方面解释称，主要原因是包干制合同中在管面积的上升，香港社区隔离设施等管理带来的额外收益。截至报告期末，公司来自包干制及酬金制的固定物业管理合同收益分别占比为96.8%、3.2%；包干制和酬金制管理的在管面积比率为77.5%、22.5%，毛利率分别为10.6%、100.0%。

资金方面，截至报告期末，中海物业的流动资产净值为31.71亿元，银行结余及现金46.91亿港元。

封面图片来源：视觉中国-VCG211338909373