年报现场 | 绿城管理CEO李军：代建行业迎长期性利好，未来希望能保持20%市占率

3月20日，绿城管理控股有限公司（HK09979，股价7.25港元，市值145.73亿港元；以下简称绿城管理）举行2022年度业绩发布会。

绿城管理董事会主席兼非执行董事及行政总裁郭佳峰、 执行董事兼CEO李军、执行董事兼执行总裁王俊峰、执行董事兼执行总裁林三九出席业绩发布会。业绩会宣布拟进行全额派息，绿城控股也成为今年首家100%派息的上市公司。

年报显示，2022年绿城管理实现营业收入26.56亿元，同比增长18.4%；实现归母净利润7.45亿元，同比增长31.7%；合约总建筑面积突破1亿平方米，新拓代建费增长21.1%。

在业绩会上，李军研判未来趋势时表示，“未来将出现保障类物业的代建需求的爆发、国央企以及城投公司拿地后的代建需求，以及纾困类业务的代建需求，对绿城管理是一个长期性的利好。”

绿城管理2022年度业绩发布会现场 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

城投类委托代建快速上升

年报显示，2022年绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达2820万平方米，较去年同期增长约23.9%，其中政府类业务、国有企业委托方及金融机构占比达76.5%；新拓代建项目代建费预估86.1亿元，较去年同期增长约21.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达70.3%。

“实际上，城投公司的兜底拿地已经提前给代建企业做好了土储准备。”

李军表示，“来自券商分析的数据显示，2022年虽然集中供地拿地的规模是在下降的，但国央企及城投公司的拿地比例从60%上升到了80%。而且有个非常特殊的现象：拿地以后，城投类公司的开工率非常低。以2022年为例，城投公司拿地当年能够实现开工的占比只有不到10%，这其实也为未来的代建提供了很多业务机会，因为城投公司兜底拿地价都不便宜，很难在后期采取股权合作方式进行开发，大概率就会推到代建市场采购这种专业的开发服务。”

值得一提的是，绿城管理在过去一年中加快了业务拓展和多元化经营，全年经营现金流净额达到23.2亿元，同比增长98.6%。经过2022年调整结构以及市场主动和被动选择，在绿城管理新拓项目中，城投类公司的委托业务快速上升，在整个业务占比中已经达到了47%以上。

“城投类项目场景的稳定性非常强，依法合规是它的底线。甚至在最不利情况下，城投项目开盘销售后，市场下行的时候，也能够通过双方共同努力，最后把项目顺利交付。城投的楼盘实际上代表了当地政府的信用，其履约的可达性、服务产品的稳定性以及代建费收取的可能性都是更高的。”

李军也表示，“城投公司实际上也缺钱，但缺钱的状态在快速改善。2023年数据显示，城投业务的中标开工率在快速提升，背后的原因是当下的房地产金融政策是历史上最宽松的，包括3月17日央行降准这样的突发性利好，实际上就是在注入流动性。城投公司作为地方政府的投融资平台，在这一波流动性注入过程当中是真正的获利者。所以我们判断，城投公司的缺钱状态会得到改善。”

未来希望能保持20%市占率

对于去年市场最为关注的纾困类代建业务，李军坦言，绿城管理目前取得了一些“点”上的突破，未来还有很大的空间。

作为轻资产公司，绿城管理为了隔离投资类的风险，选择不出资的发展模式。但纾困业务往往最缺的是钱，因此绿城管理正在推行寻找外部金融机构搭设平台，给一些遇困的企业和项目提供流动性支持，能够重新激活销售。

“实际上，绿城管理在做一个征信背书，这个征信不是传统意义上的抵押担保，而是通过我们对市场能力的输出、口碑的输出、品牌的输出，给金融机构信心、给地方政府信心。这种架构会对整个房地产原来的遇困项目和企业产生积极的推动作用，这是个共赢的结果。”

李军表示，希望通过这种方向打造一个理想的状态，即绿城管理操盘能力和信用能力能够形成一个更大的业务入口，通过跟金融机构的协同，帮助民营企业或者纾困项目快速提升到跟国央企在同一水平、同一维度上竞争的能力。

李军预判，中国房地产的开发体量中期规模大约维持在10亿平方米，其中有政府主导的保障类租赁用房建设可能会超过30%。金融机构，包括一些AMC、股权类投资基金主动的涉房投资，以及险资主动的涉房配置，未来还会快速增长，市场份额会接近20%左右。

“未来中国代建的渗透率会达到30%以上，这是很重要的一个数据预判。”李军强调，绿城管理要保持龙头的地位，希望在代建这个行业里还能保持20%的市场占比，算下来相当于绿城管理每年需要新开工的面积是6000万平方米，也就是绿城管理未来的理想目标是能够做到这样的开发体量。

郭佳峰则表示，会继续保持绿城管理的独立性，并在大绿城体系给予更多的资源支持下，同时发挥轻重协同的作用，利用重资产区域公司的属地化资源，助力代建业务的获取，扩大业务的流量。“未来，中国房地产开发会由轻重不同的模式组成，绿城有信心在两个赛道保持领先地位。”

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封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄