年报解读| 招商积余：2022年物管业务营收占比达96% 持续加速“减重”

3月17日晚间，招商积余（001914.SZ，股价15.22元，市值161.38亿元）公布2022年业绩报告。

数据显示，2022年，招商积余实现营收130.24亿元，同比增长22.97%；净利润5.69亿元，同比增长25.65%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%；经营活动产生的现金流量净额9.95亿元，同比增长41.6%。

从主要业务范围来看，招商积余的业务范畴主要包括物业管理业务、资产管理业务和其他业务。其中物业管理业务为核心业务，贡献营收125.04亿元，占比96.01%。

截至2022年末，公司在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积达到3.11亿平方米。根据克而瑞物管数据，招商积余在管规模情况约排在行业第九。

物业管理业务贡献96%收入

物业管理是招商积余最核心的业务，营收贡献常年稳定在9成以上。

2022年，招商积余拓展了包括深圳龙华观澜街道城市管家、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院、深圳移动等项目。截至2022年末，公司在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积达到3.11亿平方米。

物业管理业务对营收的贡献力度也在逐步增加。报告期内，招商积余的物业管理业务实现营收125.04亿元，同比增长26.19%，占营收比重进一步扩大至96.01%。

但与此同时，资产管理业务实现营业收入4.65亿元，较上年同期下降16.40%；其他业务实现营业收入0.55亿元，较上年同期下降56.42%。

招商积余解释称，“资产管理业务营收下滑，是因为购物中心、酒店等持有型物业收入减少，以及按国家政策减免房产租金所致；企业业务营收下滑，主要是报告期内房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回所致。”

此外，截至2022年年末，招商积余实现平台增值业务营收5.76亿元，同比增长117%；专业增值服务实现营收8.70亿元。

财报数据显示，招商积余的物业管理区域主要集中在大湾区。其中，深圳区域的物业贡献营收32.2亿元，广东（不含深圳）贡献营收12.5亿元，在该公司排名前五的区域中，大湾区占超6成。

记者对比招商积余过去两年各区域物业管理业务营收变化情况发现，过去一年，招商积余各区域内物业管理业务营收均出现了同步增长，其中增长最为明显的为广东（不含深圳），营收从2021年的5.9亿元增至2022年的12.5亿元，同比增长112%。说明过去一年，招商积余在除深圳以外的大湾区城市拓土较为明显。

而从物业管理的具体业态来看，截至2022年末，招商积余在管住宅项目672个，2021年末时为625个。在管非住宅在管项目为1212个，2021年末为1092个；合计管理1884个在管项目。

加速“减重”

在招商积余的非住宅物业管理业务中，办公业务占比较重，达到32.72%。其次是公共、园区、政府、学校等形态的业务，占比分别为16.11%、15.44%、12.82%和10.38%。

截至2022年12月末，招商积余在管商业项目52个（含筹备项目），管理面积293.1万平方米，其中公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个，第三方品牌输出项目4个。

值得一提的是，招商积余相对较低的融资成本，也为其在住宅和非住宅领域的持续扩土以及开展并购业务，提供了保障。财报数据显示，截至2022年末，招商积余的融资总额为23.5亿元，融资成本区间为3.5%-4.1%。

过去一年，招商积余累计新设/收购了6家公司，其中通过协议转让的方式出售了3家公司股权，包括深圳市中航城投资有限公司、赣州中航九方商业有限公司、昆山中航地产有限公司。而在2021年财报时，全为新设/收购的公司，并无处置子公司的情况。

上述转让的资产，均涉及中航系公司。事实上，自2019年底中航善达与招商物业完成合并更名后，分离轻重资产就成为了招商积余的工作重心之一。

相比其他物业公司，招商积余的上市路径较为特殊。公开资料显示，2019年，中航善达实施重大资产重组，发行股份购买了招商物业100％的股权，并于当年12月更名为“招商积余”上市。当时，中航善达虽已经剥离了大部分开发业务，但仍保留了一些住宅尾盘以及经营性物业。因此，剥离重资产成为招商积余的一个历史遗留问题。

去年12月4日，招商积余发布公告称，正筹划出售部分子公司股权，并妥善解决对这些公司的股东借款。

彼时提到的待售资产包括，成都市中航地产发展、九江市九方商业管理、中航城置业（昆山）、江西中航地产、岳阳中航地产、赣州市航逸酒店管理6家公司100%股权，以及深圳中航观澜51%股权。

现在从年报披露的信息看，目前仅有中航系的相关资产完成了协议转让，后续资产转让预计将延续到2023年度。

封面图片来源：视觉中国-VCG211101835839