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    “商谈”沙龙 | 高力国际陆逊:商业地产复苏应关注融合跨界等五大发展趋势

    每日经济新闻 2023-03-09 17:14

    ◎“商业地产走入发展的瓶颈期并非由疫情直接导致,而是长期大量的供应之下,每一个商业载体都不可避免地受到挑战。”

    ◎“融合跨界、文化意识、社会责任、新生代和老龄化、数字化,既是目前商业地产复苏的痛点和堵点,也是未来发展趋势的关键词。”

    每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

    “融合跨界、文化意识、社会责任、新生代和老龄化、数字化,既是目前商业地产复苏的痛点和堵点,也是未来发展趋势的关键词。”

    3月2日下午,由每日经济新闻主办的“商业观点谈”线下沙龙在上海举行。沙龙以“重回烟火气”为主题,聚焦消费复苏,寻找商业新密码。

    在话题讨论环节,高力国际零售房地产服务董事陆逊表示,商业地产走入发展的瓶颈期并非由疫情直接导致,而是在长期大量的供应之下,每一个商业载体都不可避免地受到挑战。

    高力国际零售房地产服务董事陆逊 图片来源:每经记者 崔晟 摄

    商业地产复苏的痛点和堵点

    陆逊认为,商业地产走入发展的瓶颈期并非由疫情直接导致,而是长期大量的供应之下,每一个商业载体都不可避免地受到挑战。“这是来自国际形势,来自疫情影响,来自之前将近10年一直积累下来的供应量过大、同质化竞争的状态,正好在这个点上爆发了。”

    “商业体里,大家最先关注的奢侈品、然后慢慢转向轻奢,再到快消、餐饮,实际已经出现了逐步的变化。”

    陆逊表示,“从我们的视角来看,这些变化可以分为两个维度:一是可支配收入,二是购买力。事实上在一线城市中,北京和上海的人均可支配收入排名前两位,但是上海的购买力在全国排在第五位,北京排在第七位。这意味着,一线城市的生活压力导致在可支配收入允许的条件下,人们的购买意愿出现下滑。”

    为什么近期文化类品牌会频频开店?陆逊认为,事实上在早些年,这些品类的开店意愿一直是有的,但从业主角度看,他们付租能力很低。而优质场地一定会给像ZARA、H&M这样的快销品牌,因为早些年他们是有品牌号召力的。但现在ZARA、H&M闭店多了,怎么来填空?

    另一个影响线下商业回暖的因素是线上零售的扩张。

    “疫情期间线上销售增长超过30%的品类,如黄金珠宝增长将近60%,餐饮线上成交增长将近50%,服装增长达33.7%。另外像装修装饰材料、家居、烟酒、汽车等,全都通过上线上来满足,这些都是付租能力很强的业态,如果他们的增长全都到了线上去后,线下出现的空白如何填补,是需要深思的。”陆逊表示。

    商业地产未来发展五大趋势

    据高力国际观察,商业地产已经开始转变,并且在未来发展趋势中将呈现五大方面的热点,即融合跨界、文化意识、社会责任、新生代和老龄化、数字化。

    “最首要的趋势是融合。”

    陆逊解释道,“融合包括两层意思:第一层是线上线下融合,线上已经形成了完整的生态系统了,而对于线下,包括未来的服务也好,商家库销比的提升也好,都是有利好的;第二层是品牌本身的跨界,这是一个非常强的趋势,未来整个零售、消费形态可能会改变,商家按照消费目的性打造商业环境,不论是跨界的体验式场景也好,融合的运营手段也好,要考虑的是如何去实现。”

    文化意识则是商业地产未来发展的第二大趋势。“以往我们对品牌的认同是价格便宜不便宜、质量好不好、服务好不好,但未来品牌背后的文化更值得挖掘,而且会有越来越多的Z世代年轻人开始关注这个品牌的企业操守和企业文化,包括狭义的ESG,节能、环保、减排等属于消费者的文化意识,这也是品牌升级迭代需要关注的焦点。”

    “第三个趋势是目前众多品牌已经意识到的企业责任,也就是广义的ESG,包括社会、环境、治理。”

    陆逊表示,企业和商场对可持续发展的关注将成为整个市场的驱动力。与前两代消费者相比,关注环保和公益的企业更容易获得新生代消费者的关注,他们对此有一种共情认知。

    “第四大趋势来自品牌细分最重要的源头——新生代和老龄化。”陆逊认为,以前商场开业只需重点关注主力消费群即可,如18~35岁最主力群体和15~55岁是次主力群体,但现在的关注点已从越来越小到越来越老,因为消费主动权都在他们手里,所以从新生代到老龄化的怎么去细分,包括服务的细分和品牌文化的细分,也是一个非常重要的点。

    数字化的呈现是商业地产未来发展的第五个趋势。“一是关于整个品牌(或商场)对外的传播,二是供应链的整个环节或者管理体系的升级,三是在于整个数字化在终端场景中的应用。”

    陆逊表示,在商业地产回暖进程中,数字化扮演了极为重要的角色,但从当前的运行情况来看,如何打通技术成为亟待解决的问题。事实上,现在很多购物中心是做不到数字经济支撑整体流程的,尽管是未来的大趋势,但仍然需要时间落地。

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    封面图片来源:每经记者 崔晟 摄

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