区域新盘观察 | 囤地10余年、低价送精装仍滞销，这个上海楼盘为何网签垫底？

自6月复产复工后，上海楼市行情加速回暖，以仁恒海上源、中企云萃江湾和颛桥紫薇花园等为代表的热门楼盘，认购率最高超过400%。

而如同硬币的两面，市场有人欢喜有人忧。在上海第二批次集中供应的新盘中，有项目首次开盘就因认购人数太少，开发商突发公告不得不取消公证摇号。

们于松江区沪松公路旁的泗泾绿中海项目，建筑早已结构封顶，均价也低于同区域的其他新楼盘，售楼处声称“买房就送精装修”。然而，据网友爆料，该项目的开盘时间从去年一拖再拖，到今年6月份入市，结果首次开盘认购率不足1成。

销售的冷清从数据端可见一斑。9月2日，《每日经济新闻》记者从上海网上房地产查询发现，泗泾绿中海只卖出了住宅房源34套，可售房源还有419套，去化比例还不到8%，其销售情况基本上在上海第二批集中供应楼盘中处于垫底位置。

来源：网上房地产

 

价格低于同区域楼盘，户型设计“非主流”

8月25日下午，《每日经济新闻》记者从九亭地铁站出来后，打车大约20分钟可以到泗泾绿中海的售楼处。这里位于上海市中心的西南方向，往北与虹桥交通枢纽直线距离约10公里。

可能是工作日的缘故，泗泾绿中海售楼处里没有看房者，见记者到来，穿戴整齐的销售人员很快来到门口。

据销售人员介绍，泗泾绿中海共有9幢16~30层的住宅，在售的3幢高层均已结构封顶，外立面施工完成，拆除了防尘网和脚手架。楼盘的建筑以塔楼设计为主，户型为87~133平方米不等，均价约4.4万元/平方米。

对比同区域的楼盘，同济晶萃均价为4.9万元/平方米，融创壹号公馆此前销售均价5.3万元/平方米。据链家网数据，靠近泗泾地铁站的二手房小区目前均价超过5.5万元/平方米。

泗泾绿中海项目接待中心 图片来源：每经记者：刘颂辉 摄

“这次不仅售价低，而且后期装修属于全赠送。”一名王姓销售人员告诉《每日经济新闻》记者，项目是以毛坯房竣工验收，等装修结束，明年年底业主可以入住。“装修部分包含地暖、瓷砖、地板和卫浴等。”

记者注意到，在同区域，泗泾绿中海虽然在价格上的确具有优势，但其户型设计却显得“非主流”。与目前市面上主流的板楼结构项目不同，该项目的塔楼结构让每层有6户居民共用电梯。

以南面133平方米的主力户型为例，两房朝南，一房朝东/西，客厅被围在中间失去大阳台的设计。北面124平方米的户型主卧实现南北通透，其他两个房间均朝北，一个卫生间是暗卫。最小的87平方米户型则是被“夹”在了中间，低楼层采光和通风将是难以回避的问题。

泗泾绿中海133平方米主力户型示意图 来源：销售人员提供

根据规划，泗泾绿中海项目总占地面积约4.7万平方米，容积率2.5，建面约15.9万平方米，合计1249户。项目实现了土地利用最大化，但居住密度过高也牺牲了户型的通透性。

囤地10余年，土地使用权已不足70年

记者实地探访了解到，泗泾绿中海项目处在郊区两个地铁站的中间，距离泗泾站3公里，九亭站4.5公里。周边的道路车流量较大，因为项目以东一路之隔是上海松江五金城、钢材城以及商贸批发市场。

据上述销售人员介绍，2004年，开发商台湾宝路集团取得了泗泾绿中海所在的地块，中途一直囤着未开发。泗泾绿中海目前定价较低的原因：一是因为拿地价格低；二是刨去土地闲置的时间，所售住宅的产权已不足70年。

上海市松江区规划和自然资源局在2021年2月发布的建设工程规划许可证显示，泗泾镇老镇改造项目E地块的建设单位是上海大得同置业有限公司（以下简称大得同公司），项目东至沪松公路，南至开江东路，西至张泾河，北至鼓浪路。

国家企业信用信息公示系统（上海）显示，大得同公司是上海尚晋实业有限公司的子公司，法定代表人黄奕雄。泗泾镇政府官方信息平台曾介绍黄奕雄是一位新加坡华侨，2020年2月疫情期间从国外筹集防疫口罩送抵泗泾镇。

泗泾绿中海项目现场 图片来源：每经记者：刘颂辉 摄

上述销售人员介绍，公司开发了昆山绿中海雅苑、金山高尔夫社区、长宁汤泉国际大厦、徐泾绿中海明苑和赵巷绿中海雅庭等。大部分项目已售完交房，泗泾绿中海是最后一个在售楼盘。

李静在上海泗泾五金城附近经营一家房产中介门店已近十年，据她称，在2020年左右开工建设之前，泗泾绿中海项目地块荒废了10多年，与丽水豪庭同为一家开发商，建设进度却十分缓慢。

从荒置地块到快速开发再到熬成准现房，泗泾绿中海把慢周转的模式体现得淋漓尽致，而“非主流”的设计能否获得上海市场的认可尚不得而知。

根据大得同公司发布的公告，今年2月28日取得了泗泾绿中海项目453套房源的预售许可证，没想到的是，3月4日~10日，前来认购登记的数量少于准售房源，公司不再采取公证摇号选房的方式开盘销售。3月28日，该公司再次发布公告，因疫情防控的原因，原定于当日下午开盘销售的计划延期。

直到6月份上海复产复工之后，6月8日，这个项目才终于实现了以线上选房的方式开盘销售。上海网上房地产数据显示，6~8月，该项目的签约次数分别为20次、6次、8次。

对于项目认购率和签约数远低于同一批次新盘的情况，大得同公司的回应是，由于定价不高，公司没有准备快速推盘，推广的信息也少。至于签约量，其实有一部分房源已付过定金，只是在走流程等待网签。

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封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄