每经品房｜杭州三大热门板块楼盘大比拼，哪个区域最具升值潜力？

11月，虽然杭州商品住宅市场供应量和成交量持续下行，但萧山区、余杭区和拱墅区等热门板块的市场表现依然火热。

克而瑞数据显示，杭州楼市成交量继10月创新低后，11月再度下挫。全市415个楼盘仅去化10946套商品房，为近20个月以来新低；成交均价30176元/平方米，环比下跌3.4%。

据同策研究院监测，杭州楼市11月片区热度分化加大，一边是富阳、临安多个楼盘项目流摇；另一边，余杭、西湖区共有三个楼盘项目摇号且需限售5年。

从在售项目来看，《每经·中国重点城市最热销的150个项目》显示，萧山区的“绿城桂冠东方”、余杭区的“地铁万科•未来天空之城”、拱墅区的“锦尚和品府”位列前11月杭州新房成交金额前三名。

每经AI品房小程序显示，萧山区、余杭区和拱墅区均属杭州楼市热门板块，特别是百亿大盘“绿城桂冠东方”所在的亚运板块更是近年大热的区域。

那么，未来五年杭州这些热门板块的房价走势如何？每经AI品房大数据为您详细解读。

以萧山区的滨江碧桂园翡翠江南为例，每经AI品房小程序估值参考价为32248元/平方米，未来五年，其价格涨幅将跑输萧山区平均涨幅，但仍高于全国96%区县的房价涨幅。

从配套来看，该项目周边教育及生活配套适中，没有小学，但幼儿园共有6所；周边有大小医疗机构7个，包括直线距离仅18米的浙江萧山医院、万向医院等，医疗配置得分高于萧山区97%的住宅项目，相对属于就医舒适度高的区域。

再看交通配套，该项目周边驾车出行舒适度略高于公共交通舒适度。每经AI品房大数据显示，项目周边1公里(直线距离）主要道路早晚高峰平均车速为28. 17公里/小时，优于萧山区90%的住宅项目，驾车出行舒适度高；而直线距离1公里内有公交站12个，公交配置得分优于萧山区48%的住宅项目，属于公交出行相对适中的区域。

来源：每经AI品房小程序

不过，该楼盘目前略有欠缺的是周围暂无大型购物中心。每经AI品房小程序显示，该项目周边餐饮消费客单价55元，对比全国的消费档次指数是1. 9(1. 0表示1线城市最优值），意味着周边消费档次相当于1~2线城市之间的水平，高于萧山区内46%的住宅项目，同城对比也属于中档消费区域。

而在余杭区，据每经AI品房大数据，2018年交房的佳源未来府项目未来五年房价有望跑赢全国99%的区县，从当前的估值参考价27767元/平方米升至34350元/平方米。

作为年轻人口较多的区域，佳源未来府周边1公里工作人口占75%、学生儿童占15%、老年人口占10%，比例偏低。全国对比来看，该项目周边人口结构指数是2. 2，相当于2~3线城市之间的人口结构，高于余杭区51%的住宅项目。

商业配套方面，每经AI品房小程序显示，该项目周边有大小购物场所6个，最近的是距离170米的中都百汇商贸城，其余购物中心均在1500米左右。与余杭区的其他小区比较，该小区的购物中心配置得分优于余杭区91%的住宅项目，属于购物舒适度高的区域。

来源：每经AI品房小程序

但从教育与医疗配套来看，项目周边无小学，有幼儿园1所，医疗机构6个，稍显不足。

而更令其整体价值不振的是周边无地铁，有24个公交车站，出行效率略有打折。从驾车出行的情况看，周边1公里（直线距离）主要道路早晚高峰平均车速为18. 96公里／小时，仅优于余杭区38%的住宅项目，属于驾车出行舒适度中的区域。

在杭州拱墅区，房屋均价整体较高，以雍荣华庭为例，每经AI品房小程序估值参考价为57062元/平方米，并且在未来五年有望升至71363元/平方米，意味着一套100平方米的住宅将有望上涨140万元。

与滨江碧桂园翡翠江南和佳源未来府不同的是，雍荣华庭各方面配套都更充分。

该项目直线距离1公里有幼儿园8所、小学3所，其中距离最近的幼儿园不足百米。与拱墅区的其他小区比较，该小区的幼儿园配置得分优于拱墅区72%的住宅项目，属于幼儿园舒适度中的区域。

来源：每经AI品房小程序

每经AI品房小程序显示，雍荣华庭附近有大小医疗机构10个、大小购物场所10个、地铁站2个、公交站22个，通勤车速优于拱墅区94%的小区，属于驾车舒适度高的小区。

从周边餐饮消费来看，客单价61元相当于消费指数1. 9(1. 0表示1线城市最优值），即该项目周边消费档次相当于1~2线城市之间的水平，高于拱墅区内9%的住宅项目，同城对比属于低档消费区域。

同拱墅区其他小区比较，雍荣华庭房价未来涨幅会跑输拱墅区的平均涨幅，高于拱墅区21%小区；同全国其他城区比较，拱墅区房价会跑赢全国平均涨幅，高于全国96%区县。

（镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）

封面图片来源：摄图网-500565590