镁刻·中报解读| 金融街净利暴增140%之下：继续卖资产 依靠持有项目升值

一边是下降的营收和毛利率，另一边却是大幅增长的利润。

如果单看数据，金融街昨日（8月29日）的2021年半年报着实令人费解。

深究之下，金融街增长的利润基本源自资产持续处置和持有项目升值，持续造血功能不足。

多项核心指标下滑

数据显示，金融街2021年上半年实现销售签约额215.2亿元，低于2021年上半年百强房企平均增速（37.8%）约0.7个百分点，较去年同期增长37.1%，较2019年同期增长20.6%。其中住宅产品销售签约额205.9亿元（销售面积108.0万平方米）；商务产品实现销售签约额9.3亿元（销售面积4.2万平方米）。

报告期内，金融街实现营业收入约54.7亿元，同比下降约6.7%。房地产业务毛利率为23.14%，较上年同期下降12.40个百分点，低于2020年行业平均毛利率(26.7%)3.6个百分点。

各个业务条线表现皆不尽如人意。

其中，房产开发业务实现营业收入43.87亿元，同比下降8.8%；毛利率为23.14%，较去年同期下降12.40个百分点。

物业租赁业务实现营业收入8.34亿元，同比下降7.18%；毛利率为90.65%，较去年同期下降2.27个百分点。

物业经营业务实现营业收入1.93亿元，同比上升79.86%，但毛利率为却是-6.99%。

此外，根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%，现金短债比为1.13。由此，金融街2021年中期指标两项超阈值，维持“橙档”行列。

依靠持有项目升值

值得留意的是，金融街的归母净利润约6.0亿元，同比增幅达到140.4%，超过2020年行业平均归母净利润增速（-17.8%）158.2个百分点。

而截至2020年末，金融街经营活动产生的现金流量净额为98.9亿元，同比增长271.76%。2017-2019年，这组数据分别为-72.54亿元、-90.29亿元、26.60亿元。

这要归功于金融街持续的资产转让。根据2020年年报，金融街通过退出中信城B地块、出售金融街·万科丰科中心项目股权，回笼资金超百亿元。

至2021年上半年，金融街营活动产生的现金流量净额继续大幅增加至42.66亿元，而上年同期为-16.13亿元，变化主要原因之一便是退出北京中信城B地块，收回资金占用费。

金融街投资活动产生的现金流量净额为18.65亿元，相较之下，上年同期为0.69亿元，变化主要原因是根据与中国平安人寿保险股份有限公司签署的金丰万晟置业有限公司股权及债权转让协议，收到相应转让价款。

另外，报告期内，上海静安融悦中心西区A栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次和黄村颐璟万和竣工，上述项目按照土地出让合同规定在竣工后持有经营，公允价值变动损益约6.95亿元（税前）。

而这一公允价值变动占利润总额的比例达到了67.15%。

金融街仍旧在持续谋求卖出资产。

8月18日，金融街全资所有的北京德胜投资有限责任公司在北京产权交易所挂牌出让，转让底价为15.75亿元，需要接盘方一次性支付。

报告期内，金融街在上海、固安等地仅获取项目3个，新增项目权益规划建筑面积69.8万平方米，实现权益投资额约35.4亿元。

从开工面积上，金融街累计实现开复工面积为869万平方米，同比增长2.7%，其中，实现新开工面积仅为48万平方米，同比下降79.5%。

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