“楼市低迷城市”专题 | 北海：房价跌幅领跑70城，本地人购房比重创近十年新高

“去年确实北海全城都在降价，但今年以来成交量已有所回暖，部分项目价格也已经在悄悄上涨。”在北海有着多年房地产中介从业经历的经纪人朱宇（化名）告诉《每日经济新闻》记者。

2020年，北海楼市受新冠疫情影响明显，包括销售均价、成交均价、成交面积等，均呈现缓慢下滑趋势。

进入2021年，北海房价依然持续下跌。国家统计局数据显示，4月北海新房价格环比下降0.3%，和泸州并列70城中下跌最高的城市；同比下降4.5%，也是70城中下跌最高的城市。

不过值得注意的是，尽管销售价格还在下降，但成交量出现大幅上涨。今年4月，北海的新房和二手房成交量都出现涨幅。其中新房成交量环比上涨29.77%，二手房环比上涨15.48%。但总体来看，仍只有2019年同期的七成左右。

北海电建渔港 图片来源：摄图网

成交回暖，有楼盘开始涨价

2020年初新冠疫情突发，让北海这座以旅游闻名的城市经济遭受重创，也让其严重依赖外销的房地产市场成交量遭遇断崖式下滑。

克而瑞数据显示，2020年北海市主城区（不含县份）商品住宅供应面积209.95万平方米，同比下降44.9%；成交面积116.37万平方米，同比下降33.4%；供求比1.30。供应套数26167套，同比下降41.8%；成交套数18659套，同比下降34.1%。成交均价8427元/平方米，同比下降10.1%。全年商品住宅成交金额135.99亿元，同比下降40.2%。

事实上，为缓解疫情带来的影响，北海的楼盘项目去年也曾纷纷拿出特惠房政策，无论是线上还是线下，都随处可见各个项目的特价广告。

“5”字头、“6字”头、“低首付3万”、“一口价房源”……有些项目还推出“低首付+分期”等优惠政策，其中不乏一些关注度很高的热点楼盘项目，如碧桂园•北海阳光、融创•海映兰屿、中垠悦城等。

随着国内疫情得到有效控，今年以来北海楼市成交量出现回升。诸葛找房数据显示，4月份北海商品房成交环比均呈上涨态势，其中新建商品房网签面积超过20万平方米，高于去年同期；但实际成交价仍在持续下行，环比已连跌一年，其中新建商品房的同比跌幅达到了4.5%的最高峰。

数据来源：国家统计局

一位不愿具名的广西房地产业内人士告诉《每日经济新闻》记者，今年以来北海楼市成交量上涨，主要还是得益于市场上的优惠力度不断加大、市场报价暗地下跌。

“受疫情影响，北海房价确实在去年出现了下跌，一线海景房现在特价8000-9000元/平方米，有的项目优惠下来甚至只需7000元/平方米。而在2019年，这些项目的销售价格均在10000元/平方米以上。”

朱宇向记者举例道，位于万达广场和吾悦广场之间的近海项目，现在带装修5000-6000元/平方米都能拿下。“而且都是广西建工、彰泰等当地大开发商的项目，不用担心烂尾情况出现，而这些项目之前价格则都是7000多元/平方米。”

不过朱宇也指出，这些房源都属于特价房，随着旅游旺季的到来，很多项目的优惠措施将减小，“预计房价也会出现一定的涨幅，目前已经有项目开始在涨价了”。

尽管朱宇本身是一名二手房中介人员，但他更倾向于让记者购买新房。“目前北海二手房价格相比于新房价格略高，无论从首付费用还是优惠力度来说，选择买新房更具有优势。”

外销受挫，本地购房比重上升

事实上，从2020年底开始，面对日益高企的二手房存量，北海的二手房业主为了促进成交，价格一降再降。

诸葛找房数据显示，截至今年4月，北海二手房价格已经降至了7501元/平方米，与2020年最高峰相比少了400多元/平方米，同比2020年4月份则下跌了5.53%，这也使得当月的二手房网签面积环比上涨了6.23%，二手房的实际售价也被继续拉低。

从近一年北海二手住宅实际售价的走势来看，二手房价格环、同比均已经连跌一年，其中环比跌幅控制在0.5%以内，而同比跌幅则控制在3.5%以内。

值得一提的是，作为旅游城市，北海楼市销售主要以外地人群为主，但去年受疫情影响，外地人的购房占比明显下降。

“去年一年外地购房者少了很多，基本上我接待的客户都是以当地改善为主。”朱宇告诉《每日经济新闻》记者，2020年北海房价持续下跌，也让越来越多的本地人能够承受。

数据来源：国家统计局

据中国房价行情平台最新数据，今年4月，北海新房均价为6374元/平米，环比上涨1.02%，同比下跌8.43%。

不过相较于2018、2019年北海动辄单价8000元以上甚至上万元的房价来说，“6”字头的房价为当地购房者提供了很好的置业机会。北海房地产交易网数据显示，2020年更多本地人选择买房，购买量占全年成交量超过三成，创下近十年的新高。

然而，尽管今年以来北海楼市成交量持续上涨，但依然难以缓解当地高库存现象。《中国百城住宅库存数据》显示，截至2021年4月，北海楼市库存量为403万平方米，环比上涨3%，同比上涨12%。

另一方面，北海近年来的土地供应量却在不断下滑。《每日经济新闻》记者根据北海市房地产交易中心、北海市住建局数据不完全整理发现，2015-2020年北海共成功出让4906亩住商用地，按容积率可开发794万平方米的房子。而同期北海共卖出了1416万平方米的商品住宅。

“北海目前在售项目很多是在2015年前就拿地了，新拿地项目大多都还未推向市场。”上述业内人士告诉记者，这两年北海土地市场供应量很少，由于持续降价，房企拿地热情并不高。

可供参考的是，2019-2020年，北海共成功挂牌出让21宗住商用地。其中17宗是底价出让，剩下4宗里面有2宗溢价率只有0.7%和0.1%。截至目前，今年挂牌出让的5宗用地，除了两宗还未公布结果外，其余三宗均以底价成交。

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封面图片来源：摄图网