镁刻·年报深读| 中海地产：拓新的一年

过往的央企地产商留给外界的印象多是市场化色彩淡化，鲜少出风头，四平八稳。不过，围观今年众央企地产商的业绩会，不难发现，其对三道红线、土地集中供应等趋严的监管，似乎已达成共识——是机会，干！

2020年年报发布，工科生中海一如既往在强调谨慎、稳健，利润王依旧是它被行业津津乐道的标签。不同于往年仅关注财务指标安全性，拓新或将成为中海十四五期间另一个关键词。

反应在数据上，2021年，中海本就不低的拿地既有成绩，预算再增25%达1650亿元；销售规模按年录两位数增长；同时商业板块收入、物业出租租金，也将按两位数增长。

利润一直是外界对中海关注的重要点之一。每年年报还未披露，外界已开始讨论起中海可能录得的利润和年报成色。

受昔日高价地结转影响，不少房企利润空间被进一步压缩，中海未能逃过，不过依旧录得了30.05%的毛利率和23.6%净利润率，高于同行，但低于自身过往；毛利约为652.3亿元，同比增长约4.6%；公司股东应占溢利为439亿元，同比增长5.5%。

能否保持持续高位，守住利润王宝座？副主席罗亮在业绩会上给出正面回应，“下行也是一个行业趋势，但是对于公司来讲，我们非常有信心维持在同业水平中的最好水平。”

负债率低、融资能力极强、现金流充裕是中海作为优秀房企的底色。截至2020年底，中海资产负债率60.1%，净借贷比率为32.6%，持有现金1104.7亿元，完全覆盖一年内到期债务438亿元，平均融资成本3.8%，融资成本处于行业最低区间。三道红线一条未踩，为绿档房企。

基数变大的基础上，中海的销售额和营收均保持了稳健增长，超头部房企平均增速。2020年，中海合约物业销售额实现3607.2亿元，增幅为12.5%，中海实现1857.9亿元，同比增长13.5%。过去五年，中海合约销售额按年复合20.4%增长。

2020年，在一二线城市的土地市场上，中海逐渐活跃，也竞得不少高溢价地块。掌门人颜建国稳定下了中海过去这些年动荡的局面，“颜建国时代”是对其在任几年间的最佳褒奖。

中海试图在利润和规模间寻找新的平衡点，丰厚土储是必要操作。

工科生务实，对规模的进取，是下到土地市场的直接买买买。2020年，中海在内地30个城市及香港合计新增64幅土地，权益面积1328万平方米，权益购地金额1318亿元，对应新增货值约2741.7亿元，在机构房企拿地榜单中位居行业第三。

颜建国曾表示，“在公开市场里，我们要更加勤奋，在所在目标城市里面，以频率换概率”。自颜建国掌舵，中海每年拿地金额、规模均大幅提升，拿地金额从2018年的760亿元，提升至1381亿元。

不过，颜建国这次并未出现在2020年的业绩会现场，开场以视频录播形式概述了中海业绩和愿景。

罗亮回应了掌门人缺席的原因，“主席颜建国先生因公务的原因没有出席，所有我们业绩的达成，以及我们目前需要跟投资者沟通的这些问题，或者说我们的目标口径，都是跟颜总和董事局其他同事一起制定的”。

实际上，近两年，中海最大的人事变动和猜想，均是关于出走又归来的主席颜建国。2019年3月，颜建国以副职身份主持中海集团全面工作，2019年底升任中海集团董事长兼任中海地产行政总裁，中海系正式进入颜建国时代。但直至2020年2月，中海的权力格局才完成重塑。

重塑后的格局是，颜建国不再兼任中海的行政总裁，接任者为张智超，他在中海有近20年的工作经历，是中海第一届海之子计划输送出的高层管理者，亦是中海最年轻的一任总裁。任命43岁的庄勇担任中海地产董事局副主席兼中海宏洋董事局主席，他亦是为中海20多年的老将。

1997年那场金融危机的教训，中海记了23年。穿越多次行业周期后，守住财务底线、将净利润稳定增长放在首位的风险意识，已深入中海发展的每个环节。

副总裁郭光辉表示，我们不是为用足15%而用足，为投资而投去投资，这样的话有可能火中取栗，未来的高质量发展可能是负向，甚至带来一些资产沉淀和不良资产的形成。

古语曰：“力能胜贫，谨能胜祸。”盖言勤力可以不贫，谨身可以避祸。

在监管趋严、行业毛利率下行大背景下，坐稳利润王宝座、把好质量关，已是摆在优等生中海面前的新课题，亦是其该起的模范作用。

封面图片来源：受访者供图