镁刻·年报深读| 绿城中国：回归的一年

重回前十，是绿城中国有史以来最大的亮点，也是张亚东执掌以来的最好业绩。

2020年的绿城中国实现合约销售约2892亿元，同比增长约43%，超额触达年度目标，完成率116%。

另外，绿城代建项目累计取得合同销售金额745亿元，算上代建销售，绿城中国一举重回行业前十。

辉煌之余，业绩瑕疵也是有的。

2020年绿城中国实现营业收入657.83亿元，同比增6.8%，但股东核心净利润从2019年的43.36亿元下降到39.93亿元；毛利为155.73亿元，同比微降0.4%；毛利率为23.7%，同比下降1.7个百分点。

绿城中国执行总裁耿忠强在业绩会上解释，主要原因是受到政策性限价影响，多数项目未能体现品牌溢价；同时，具备土地红利的项目减少，行业整体盈利水平也在下降，所以公司整体毛利情况出现下滑。

利润下滑确已是房地产常态。亿翰智库数据显示，2020年百强房企的净利润率已持续下滑至11.2%。

利润之外，计提拨备也是绿城在往年业绩会上总会被问及的话题。而这一次，绿城选择了主动解释。

事实上，绿城已连续计提坏账4年，2016年～2019年，其减值计金额提分别为2.14亿元、9.8亿元、17.35亿元、13.76亿元。

2020年，绿资产减值13.34亿元，同比减少4000多万元，基本持平。其中，房地产类计提了4.78亿元，另外8.56亿减值拨备包括足球俱乐部的2.55亿元、山东莱芜风景区拆除减值3.4亿元。

“这是一次性的，和房地产开发减值不同，酒店资产等主要受疫情影响。”管理层认为，房企适当作坏账计提并不是坏事，相当于将隐藏的“炸弹”逐年拆解。

业绩会上，从正襟危坐的三位高管时而微笑、时而凝视中，也能看出他们内心的底气。

尤其是对于掌舵人张亚东而言，2020年的成绩向外界释放着一个信息——绿城已经进入了一个全新的阶段。

接下来的5年，绿城的核心战略是“1299”，即一个核心目标（成为TOP10中的品质标杆），两个战略支点（最懂客户和最懂产品），两个“9”（九大重点业务和九大关键能力）。

在此之上，张亚东给出的数据指标是“销售额6400亿元以上”。

这是绿城的总体销售额，其中计划房地产开发达到4500亿元，房产代建合同额目标1500亿元以上，“绿城+”新兴业务达400亿元以上。

在张亚东看来，按目前的情况，地产开发和代建业务，每年只用增长15%，就能够达标，其对完成计划有信心。

但前提是，绿城还需要优化不少指标。

例如，在公司经营上，绿城2020年的权益销售占比较低，为56%。而前20强房企中，大部分房企权益销售金额占比在70%以上，只有绿城和旭辉的权益销售金额占比低于60%。

权益销售占比过低，可能导致房企“增收不增利”，这在绿城中国身上也体现得较为明显。虽然绿城2020年销售均价为26012元/平方米，同比微增0.3%，处于行业较高均价水平，但并未明显推增利润水平。

这也成为机构投资者较为关注的一个问题。对此，绿城高管表示，权益低只是暂时性的，有些城市绿城会主动把权益降低，花同样的钱，多开发几个项目，同时培养团队，权益也是随着情况变化在不断调节的数字。

“绿城的权益占比仍在控制范围内，今年在一些区域的项目权益占比会提升到80%以上。”

另外，在财务层面，2020年绿城的净负债率为63.8%，较2019年提升0.6个百分点；剔除预收账款的资产负债率为71.9%，较2019年同期下降1.6个百分点；现金短债比为2.0，短期偿债能力相对较强。

可以看到，大股东中交集团给绿城带来的背书优势很明显，其2020年的融资成本为4.9%，较2019年下降0.4个百分点。

绿城管理层表示，目前绿城在“三道红线”踩中一条，为“黄档”房企，争取未来2～3年实现转“绿”。

“绿城也会在投资策略上做一些调整，首选价格确定、销售好、回款快，安全性高的一些城市。”

“未来还会把有限的资金投到效能更高的区域，平衡此前一大批利润率不高，但确定性和安全边际较强的项目。”

就基本面而言，绿城中国已经逐渐走出了之前的低谷期，处于稳健成长阶段。

2021年，绿城为自己定下的业绩目标是3100亿元，可期。

封面图片来源：企业供图