低利率推美国房屋销量高涨 业内人士：未来恐现“买房难”

受新冠疫情冲击，美国经济复苏前路多坎坷，但房市似乎已然走在了前面。 在经历了3月和4月的低迷后，美国新屋销售数据在5月~8月连续上涨，且在8月再度刷新纪录。按照目前的销售速度，新屋售罄的时间为3.3个月，持续刷新四年低位，未来可能面临“一屋难求”的供应吃紧局面。此外，美国近来的成屋销售数据也一样见证了曲线上摆，据美国房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors）9月22日公布的最新数据，美国8月的成屋销售量环比增长2.4%，同比则上涨10.5%。 究其缘由，美国房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors）的住房和商业研究主管盖伊·科罗拉顿（GayCororaton）告诉《每日经济新闻》记者：“美国房地产市场强劲又快速的好转是由扩张性货币政策推动的，该政策已将30年期固定抵押贷款利率降至3%以下的历史低点(截至9月24日，该利率为2.9%)。” 英国同样出现了购房热，当地多家房地产中介商都录得了火爆的销售数据，如地产网站Rightmove发现，7月8日~8月31日之间售出的22.5万套房子里，周平均成交数量比过去十年来的任何一周都要多。 疫情之下，低利率刺激了购房热，然而另一面是上升的失业率和难产的救助措施。购房热会否引发房屋租赁市场的价格上涨，加重租房者的经济压力？ 图片来源：视觉中国 低利率是主要推动力 当地时间9月24日，美国商务部发布的数据显示，今年8月美国新屋销售季调后环比上涨4.8%，大幅好于预期的1.2%降幅，总量达到101.1万户，创下2006年9月以来的14年新高，也是该时间点之后首次超过100万关口。美国7月的新屋销售季调后环比上涨了13.9%。 成屋方面，据美国房地产经纪人协会最新数据，8月的成屋销售量环比增长2.4%，而这一项环比数据是在7月已经取得了创纪录的增长之上再度录得增幅。7月，美国的成屋销售量环比增长24.7%，创下2006年12月以来新高。 “截至2020年8月的最新数据，美国四个地区的房屋销售额都出现了同比和环比增长。与7月份相比，东北部地区的增长最强劲(环比增长13.8%)，纽约州和宾夕法尼亚州等州（的房地产市场）刚刚开始出现因延迟放松（社交疏远措施）对房屋订单的（促进）影响。与去年同期相比，增长最强劲的是南方地区(同比上升13.0%)。”盖伊·科罗拉顿向《每日经济新闻》记者阐述道。 随着房屋销量的上升，房价也一应上涨。据美国房屋建筑商协会（NationalAssociationofHomeBuilders）最新统计，无论是新屋还是成屋的售价，近月来都是节节走高。7月，美国新屋售价的中位数达到33.06万美元，同比上涨7.2%，这是2020年4月以来实现的连续第3个月增长。成屋方面，7月的售价中位数达到30.78万美元，同比上涨8.5%。 值得注意的是，美国成屋销售的中位数售价已经高于2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元。今年夏天美国的房价大涨由何推动？这与2007年~2008年全球金融危机前夕的房市泡沫有何不同？ 美国知名经济学家罗伯特·席勒(RobertJ.Shiller)在《纽约时报》7月31日的一篇专栏文章中表示，“这不是2005年，许多事情都已经发生了变化”。席勒教授在文中提到了由于线上沟通的便利，在家办公这一趋势的出现刺激了人们可以重新考虑在哪居住，要购什么样的房子。 记者注意到，以美国房地产经纪人协会截至8月20日的数据为例，8月的成屋销售里有33%的房屋买家均是首次购房者，出售给投资者的房屋量仅占总额的14%。英国也呈现同一趋势，全球知名的国际私营房地产顾问莱坊(KnightFrank)的英国住宅研究部主管汤姆·比尔(TomBill)告诉《每日经济新闻》记者，绝大多数购房者均为自住型购房，并非投资。 真实需求刺激着房市交易的上涨，而现行的低利率环境让人们能够将购房欲望转变为实际行动。 美国联邦住房金融局（FederalHousingFinanceAgency）副局长林恩·费舍尔（LynnFisher）曾对此表示，美国今年夏天房价大涨，可归因于处于历史低位的利率环境，以及反弹的住房需求，而待售房屋的供应仍然有限。 “美国房地产市场强劲又快速的好转是由扩张性货币政策推动的，该政策已将30年期固定抵押贷款利率降至3%以下的历史低点(截至9月24日，该利率为2.9%)。”美国房地产经纪人协会的科罗拉顿向记者分析道，“（按照目前销售速度）低利率已经推动全年成屋销售量达到600万套的高位，这是自2007年经济大衰退以来的最高水平。” 在科罗拉顿看来，2021年美联储大概率不会上调联邦基金利率，因此这将继续使抵押贷款利率维持在3%~3.2%的水平，因此预计成屋销售量在2021年可达580万至600万套。此外，尽管科罗拉顿认为美联储可能会在2022年小幅上调联邦基金利率约0.25个基点，但这样的上调较为温和，因此抵押贷款利率仍能处于3.5%的低位。 租金趋稳但恐现“买房难” “目前，较低的抵押贷款利率使人们更容易买得起房。首付需付房款20%的房屋为例，每月的按揭还款额约为1,050美元，而在美国，租金的中位数大约是1,038美元。因此，由于抵押贷款利率较低，从租房到买房并没有增加租金的巨大变化。”科罗拉顿说道。 美国商务部数据显示，美国新屋供应持续趋紧。经季调的8月末上市待售新房供应量为28.2万户，低于7月末的29.9万户和6月末的30.7万户。需求火爆，而建筑材料因厂商在疫情期间关厂停工相应上涨，木材行业信息提供商RandomLengths在8月底向《财富》杂志提供的数据显示，美国木材价格同比已经上涨了134%。 由于买房需求的增长，而同时供应吃紧的现状，有人担忧这是否会造成日后的“买房难”、“买房贵”的问题。 房地产咨询人士约翰·伯恩斯（JohnBurns）曾向媒体表示，美国开发商在提高售价以对冲成本的上行，有些开发商甚至每个月提价高达2%。“如果这种情况持续两到三年，我们就要非常担心房屋还能不能买得起的问题了。每当房价走高，这对开发商是好消息，但是对于那些希望成为房东的租房者来说，就很糟糕了。”伯恩斯说道。 而按照目前的销售速度，新屋售罄的时间为3.3个月，持续刷新四年低位，未来可能面临“一屋难求”的供应吃紧局面。 楼市量价齐升，美国失业情况仍不容小觑，买房热会否推动租房价格的上涨，成为中低收入人群肩负的又一座大山？ 9月4日，美国劳工部统计局公布的最新数据显示，8月份非农就业总人数增加了140万人，失业率降至8.4%。尽管失业率有所下降，但在截至9月19日的当周，经季节性调整的初请失业金人数预估为87万人，较前一周增加了4000人。一周内申请失业金的人数达到87万，美国失业情况仍然不容小觑，尤其如今新一轮的财政救助措施悬而未决。 “事实上，截至今年8月，（据美国劳工部统计局）消费者物价指数里的‘主要住宅租金指数’同比上涨2.9%，但是在2019年8月，该数据为3.7%。”科罗拉顿告诉《每日经济新闻》记者。因此，租金较去年出现上涨，但是涨幅并未在疫情期间得到刺激，还有所下滑。 而在近期楼市同样火热的英国，汤姆·比尔告诉记者该国近几个月来租金一直在下滑。“原因是供应在增加，而需求下降了。随着大流行病的影响日益明朗（人们认识到影响是长期的），越来越多的业主决定租房（选择更为舒适的环境租住），自住房逐渐空出来，供应也随之增加。长期租赁市场上还出现了更多的短期房源，这也加剧了供应增长的趋势。与此同时，由于新冠肺炎的原因，今年来自企业和学生的租房需求比往年要弱。伦敦黄金地段的租金年降幅是全球金融危机以来最高水平。”比尔解释道。