上半年业绩及净利增速明显下滑，房企下半年如何逆市反击？

随着今年房企年中报披露进入尾声，尽管受年初新冠肺炎疫情影响，但多数房企上半年业绩仍实现了一定增长。不过，房企业绩增速放缓、利润水平下滑、业绩表现差异化明显成为行业共识。

从A股131家已披露半年报的上市房企看，盈利房企为102家，占比78%；72家房企净利下滑，占比近55%。业绩目标方面，年初公布年度销售目标的36家房企中，近半数房企目标完成率不及40%，有3家房企目标完成率低于35%。

值得关注的是，在“三道红线”的融资新规下，各大房企均在业绩报告中将“持续优化财务结构”作发为下一步展战略之一，在下半年的投融资规划中，更加注重现金流和负债率的控制。

房企业绩增速整体放缓

上半年行业整体增速放缓、业绩差异化已是不争的事实。

据中指研究院统计，上半年TOP100房企销售门槛值下滑至112.2亿元。其中，TOP10房企门槛值为1106亿元，较上年增长5.16%，头部房企竞争更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为482亿元、315亿元、112亿元，分别较去年同期降低11.85%、10.81%、15.06%。

不过，进入下半年的7月和8月，各梯队房企的销增长率均值均呈现明显增涨态势。

贝壳研究院重点监测的17家TOP20房企中，上半年平均业绩增速2.9%，超过百强房企的平均增速（-3.2%）6.1个百分点。其中绿城上半年业绩增速最高，达22.7%，而绿地、保利上半年降幅均超过10%。

数据来源：国指研究院

另据中指研究院重点监测的28家房企数据，上半年28家房企营业收入同比增长率均值为16.1%，其中22家营业收入实现同比增长，7家房企营业收入增长率超20%。新城控股、滨江集团营业收入增长率均超90%；而融信中国、中国金茂、金地跌幅均超过10%，其中融信中国同比下降最大，为20.9%。

从净利润来看，上半年28家房企净利润同比增长率均值为3.6%，其中18家房企净利润实现同比增长，如中海地产净利润达228亿元，滨江集团净利润增幅达72.9%；10家房企净利润同比出现下滑，如融信中国、招商蛇口净利同比下降幅度均超过50%。

综合营业收入和净利润来看，28家房企中有6家的净利润增幅超过营业收入增幅，中南、金科营业收入同比增长率分别为27.3%、16.1%，而净利润同比增长率分别达63.5%、34.5%，企业盈利能力提升；而碧桂园、华润、富力、融信中国、金地、中国金茂等企业，营收和净利润均同比双降。

中指研究院指出，上半年受疫情等因素影响，代表房企的营业收入及净利润增速均值明显下滑，但房企营业收入及净利润规模整体保持增长态势，部分房企通过进一步控制成本支出、提升运营管理水平，盈利能力得到提升。

2020年28家房企中报营业收入及净利润情况（亿元） 数据来源：中指研究院根据企业公告整理

优化财务结构成共识

今年是房企偿债高峰期，由于疫情影响，终端市场受到抑制，通过发行新债偿还旧债也是房企有息负债增加的重要原因之一。

中原地产研究中心数据显示，8月全国房企境内外融资全面井喷，境内债券单月发行超过659亿元，同比上涨5.1%。房企的融资渠道在今年5月回暖以后，融资额度逐月走高，5月融资额425亿元，6月448亿元，7月712亿元。8月房企美元债发行数量也处于高位，单月累计发行美元债65.6亿美元，相比2019年8月的23.8亿美元上涨了176%。

8月20日，住建部、央行召开的重点房地产企业座谈会传递出控负债、稳房价两个信号；而此前传言的房企融资“三道红线”（房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1）也在近期得以确认。

2020年1~8月房企海外债、信用债发行情况 数据来源：中指研究院根据Wind数据整理

在此背景下，房企纷纷将“持续优化财务结构”作为下一步的发展战略之一，也密集在业绩会向公众释放了积极信号，下半年整体投资态度偏向谨慎。

如恒大总裁夏海钧在业绩会上指出，恒大今年年初就已经提出“高增长、控规模、降负债”的战略目标，这个目标的提出就是由于恒大预判到房地产发展到一定阶段，不靠规模取胜，而是要靠效益去支撑稳定合理的发展。

中海地产董事会主席颜建国在业绩会上也表示，中海坚持审慎的财务策略，保持合理的负债率，保持充裕的现金。“企业的发展是一场马拉松，要稳中求好，稳中求快。要坚守主航道，不盲目多元化扩张，有序推进转型升级。”

融创中国则指出，下半年将继续将优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重。

此外，万科、绿地、招商蛇口等头部房企也均表示，将坚持稳健、审慎的投资原则。此外，还有滨江集团等房企采取“以销定投”策略。

“下半年预计金融环境较上半年明显趋紧，金融监管将不断升级，房企自身财务管理能力提升与财务结构优化将是房企长期的发展趋势和金融监管的要求，以确保房地产健康稳定的发展。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

下半年业绩压力加大

在疫情影响下，上半年房企销售普遍受到冲击，多数房企目标完成率并不十分乐观，整体销售节奏后移，下半年将承担更大的业绩压力。

据中指研究院统计，从公布销售目标的28家企业来看，上半年业绩完成率仅四成。如世茂上半年实现合同销售金额1104.8亿元，与3000亿元年度目标还相差1895亿元；中海上半年实现销售额1720亿元，距离其4000亿元的年度目标仍有一段差距。

克而瑞统计也显示，上半年，除了恒大、滨江、金茂、龙光、越秀、雅居乐等房企业绩完成情况尚佳之外，36家公布年度目标的房企中近半数房企目标完成率不及40%，3家房企目标完成率低于35%。对于这部分房企而言，下半年仍面临较大的销售压力。

从房企供货安排来看，下半年供货节奏普遍加快，供货量走高。如绿地上半年供货进度不及预期，全年预算的6000亿元货值主要在下半年逐步供应，上、下半年推货比例大致为3:7，三四季度供应量会加速上升；华润置地也严格落实施工、取证进度，保证并加速下半年供货节奏。

此外，年中报显示，上半年不少房企积极通过“招拍挂”的方式拿地，土地储备整体较为充足，绿城中国、滨江集团、保利发展、金科股份等房企拿地金额同比增幅较大；富力地产、中国金茂、万科地产、雅居乐等房企拿地金额同比增幅较小。

数据来源：中指研究院

如中梁控股半年报显示，上半年公司新增土储56宗，新增土储面积740万平方米。上半年，公司投资策略在于提升土地储备城市能级；从都市圈角度来看，上半年长三角核心大本营的地位更加凸显，长三角合约销售金额占比为63.5%，高于去年同期8.5个百分点。

据金科股份半年报，上半年新增土地储备共87宗，土地购置金额达到546亿元，新增计容建筑面积1369万平方米，其中，新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比超85%，按土地购置金额计算占比超90%。

克尔瑞分析指出，上半年“招拍挂”收紧，房企更注重城市更新、收并购等多元方式拿地。二季度以来，土地市场火热，高溢价严重压缩项目利润，房企普遍提出控制招拍挂拿地，提高其他方式拿地。“下半年供地节奏预期加快，我们认为可能会存在一些机会窗口，房企应予以积极关注。”

但是，也有部分房企在半年报中提到，下半年将以谨慎拿地为主。以融创中国为例，截至报告期，公司连同其合营公司及联营公司土储约2.48亿平方米，对应货值超3万亿元，其中约80%位于一二线城市。下半年将继续保持审慎拿地，重点关注一二线核心城市优质土地，严格控制拿地节奏，继续聚焦综合竞争力提升。

据中指研究院最新统计，进入下半年以来的7月和8月份，50家代表房企的拿地总额已较6月呈持续下降趋势。

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封面图片来源：摄图网