镁刻·年报深读 | 新城：重生的一年

“2019，对于新城来说是坚韧前行的一年，也感谢员工和投资者们相信公司。”

在3月31日的业绩发布会上，新城控股董事长兼总裁王晓松的这一句“坚韧”，清楚概括了新城2019年的遭际，这又何尝不是他这一路走来的心境。

新城控股的2019年注定不轻松，7月初“黑天鹅事件”袭来，骤然使得股价持续震荡并跌至24元的低谷，市值一夜蒸发超35%。

彼时，王晓松临危受命。但年轻的他可以挽回新城控股的品牌形象吗？这也是当时业界最为关注的。

年报显示，2019年新城控股的合同销售金额为2708.0亿元的销售业绩，同比增速虽然放缓至22.5%，不过依然完成了全年2700亿元的销售目标，保持着行业第八的位置。

在新城控股的修复期，王晓松直言，希望更关注效能，关注利润率和系数，从规模（的高点）到达质量（的高位）。

但留给王晓松的时间可能并不充裕。

《权力的游戏》里有一句话流传很广——“你不当赢家，就只有死路一条，没有中间地带”。

从优化土地储备、平衡杠杆水平，到对冲疫情影响、保证利润现金，行情给新城控股布置的“作业”并不少。

王晓松希望新城控股保住行业TOP10左右的位置。“这是我们的一个比较中长期的目标，不会为了排名而去排名。”那么，对于新城控股而言，2020年也是“重拾信心”的关键一年。

值得注意的是，对于2020年，新城控股把年度目标设定在2500亿元，同比增速为-7.7%。在目前已经设定今年目标的22家标杆房企中，新城控股是对今年目标增速下调最大的一家。

可见，土储对恢复期的新城来说，至关重要。

2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米。

在“黑天鹅事件”发生后的6个月里，新城控股在土地市场仅仅拿了不到10块地，直到去年11月才开始陆陆续续获取了一部分项目。2020年初疫情的出现，多少也对投拓工作产生了影响。

但王晓松依然“不松口”，他坚持“合理的土储更重要，有质量的土储才是发动机”。

“规模是为利润服务的方式和手段，最终体现为企业更好地生存方式。”

所以在2020年，新城的重头戏依然是深推“住宅和商业并重”的发展方式，侧重于获取商住用途的大型地块，通过协同效应来实现项目收益的最优化以及可持续化。

从今年1月至今，新城控股就接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目，可以看出加码的痕迹。

2019年，新城控股的商业综合体项目新增量也达到1443.75万平方米。

并且结构上还会强化一二线与长三角。2019年新城控股的一二线城市土储占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；其中长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。

全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为企业带来更为稳健的规模扩张。

截至2019年末，新城控股的总土地储备1.24亿平方米，今年有4000亿元可售货值，按照去化率60%来计算，实现2500亿元销售是大概率事件。

虽然从今年一季度的数据来看，新城控股累计销售额252.6亿元（克而瑞数据）。依照平均数来看，全年2500亿元的销售额也有压力。

但王晓松认为，2500亿元，这个数字目标对新城而言是中性的。他在业绩会上保证，“（新城）不会往收缩走，手上还是有弹药的，灵活性非常强。”

2019年，新城控股减负，转手了一些项目。随之在当年的财务数据中，净负债率这个指标，累计下降至16.4%，属于行业内非常低的水平。

“这也和我们没有大规模购地有关。”王晓松表示。

开源节流之下，截至2019年底，新城控股共持有现金639.4亿元，相较期初上升40.8%，企业现金短债比微降至2.09，现金两倍覆盖短债。

同时，新城控股的长期债务规模相比去年下降，因此截至2019年末企业长短债比下降至1.42。

但由于新城控股自持的商业项目多集中在三四线城市，这部分资产有很好的融资属性，但相对流动性较差，所以对中短期的现金流带动有限，这是新城需要解决的经营挑战。

尤其在今年疫情影响下，商业地产受到直接冲击，疫情期间新城的60座吾悦广场也开展了为期67天的租金减半政策，客观而言，这部分产生的损失将对业绩造成一定影响。

不过在报表上，商业一直都是新城控股的利润提升器，在2019年，公允价值损益继续给净利润增加了25.5亿元。

2019年，新城控股计划新开业吾悦广场30座，到2020年底开业总数将达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。未来吾悦广场的租金收入，会继续在报表中产生美颜效果。

事实上，新城控股今年3月20日和30日出现的两位高管（陈德力辞去公司联席总裁职务、董事兼联席总裁袁伯银辞职）离职，均和商业有关。而分管商业管理事业部的董事兼联席总裁曲德君也出席了此次业绩发布会。

面对2020年，王晓松要求的主基调是“稳中求进”，首先确保现金流合理充裕，优化利润率，强调精准投资现金回落。

但房地产毕竟是类金融行业，在净负债率这块，新城控股应该做好“加杠杆”的准备，毕竟他希望排名留在行业TOP10左右。

王晓松自己也提到，负债率是个好东西。一定程度的负债，才能表明这是一家“进取青年”带领的发展公司。

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封面图片来源：摄图网