镁刻·年报深读| 富力：不羁的一年

从富力地产选择坚守旧改市场并加码商业运营之后，这家曾经贵为“华南五虎”之一的房企命运就此转折。

眼见着平起平坐的房企跃居行业龙头之位，富力地产却徘徊不前，错过了火箭蹿升的机会，再也没有坐上“高周转”的班车。

这些年来，每当富力发布年报，掌声与砖头始终相随。2019年，亦是如此。

基本营运指标，富力地产录得较好水平，2019年营业额、毛利分别增加18%和7%至908.1亿元、298亿元，净利润亦增加16%至100.9亿元。

得益于商业模式的优势，富力的盈利能力素来可圈可点。2019年，富力地产毛利率为32.8%，物业销售毛利率34.9%，净利润率11.1%，物业销售毛利率34.9%，具有行业竞争力。

商业运营部分也有喜人增长。2019年，富力非房地产开发相关的收益增长6%至111.2亿元，期间，投资物业及酒店合并营业额为82.4亿元，占总营业额的9%。

除此以外，富力地产维持一贯“大方派息”风格。2019年，董事会决议宣派末期股息每股人民币0.86元，连同中期股息，全年派息每股人民币1.28元，同比增长4%，派息率维持41%，高于同行水平。

资本市场给足了富力地产高派息的面子，年报发布之后，富力地产一度涨幅超过6%。即便如此，投行机构对富力地产的负面情绪并未因为营运数据优化而消解。

富力地产又一次没有完成既定销售目标——2019年，富力地产制定的销售目标是1600亿元，最终完成的销售业绩是1320亿元，仅完成目标的86.4%。

在年报中，富力地产承认了不足，“虽然本集团能够预见融资的不确定因素并加以管控，但在协议销售表现相对较为逊色，达成权益协议销售为1382亿元，略低于目标。”

花旗在今日发布的研报中即指出，富力地产业绩逊于该行预期，考虑到销售放缓导致增长前景走弱，将富力地产目标价下降33%至12港元/股。

资本市场担忧的还有，富力地产的“高负债率”标签近年来未见撕去，在融资转淡的大环境下，这是它的“达摩克里斯之剑”。

过去富力地产对“高负债”常常不以为然，联席主席李思廉习惯以“会计数字”、“会计准则”来回应外界对财务状况的关切。

或许我们可以就此换个角度来看富力的“高负债”，富力地产以“城市更新”为主战场，按照会计准则，很多销售的资产都是先按照原始价格进账，而实际资产价值会高于原始价格，因此净负债率或许不能完全反应富力的实际情况。

高负债的特点，发生在所有长于“城市更新”的房企身上。

但纵有说得过去的理由，李思廉这一次也退让了，他明确了降负债的目标。李思廉表示，富力正在积极吸引战略投资或考虑出售一些重资产项目，从长远考虑减轻负担。

在与投资者的交流中，富力地产管理层也表示，“预期在今年内可以将净负债率下降15%到185%以内；在3年左右，可以将净资产负债率降到150%以内。”

过去一年，富力地产逐渐意识到了优化财务指标的重要性。年中，李思廉亲自起草了一份起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的文件，指出公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，且原则上暂停拿地工作。

这名数学系出身、做过证券交易的富力老板，凭借对市场情况的感知与预判，迅速为富力纠偏。

这种保守的步调将继续维持至2020年，毕竟因为疫情的影响，目前前景的确不明朗，守住现金流比以往任何时候都重要。

李思廉说，招拍挂市场，没有什么特别的计划，现在大家都先看手上的钱先保护自己。虽然一些原本已经答应参加的土拍还是会参加，但还是会保守一点。“如果用1万块钱（售价）来说，那也就是3000块左右（地价）我们才会动心。”

不过富力地产也展示了积极进取的一面。李思廉指出，今年的重中之重是加大力度、加快速度推动城市更新项目。他的目标是，希望未来富力每年有500万平方米以上土储实现转化。

若是能够实现，富力地产依然有潜力可挖，它的最大粮仓都源于城市更新项目。

目前，富力在全国范围拥有已签约合作城市更新项目70个，约合可售面积超4000万平方米。短期内，管理层希望能够尽快转化约1000万平方米，对应货值约2000亿元。

作为“全球最大豪华酒店业主”，富力今年比其他房企还要面对更多的不确定性——受疫情影响，酒店入住率降至低位，整个酒店业将面临更多挑战。

李思廉坦言，酒店目前没有办法说一些好的消息，因为全球的旅游停了。虽然国内慢慢恢复，但酒店入住率都提不上来。由于入住率降低，预计今年酒店收入将下降。

距离那场与万达、融创的实际交易过去3年，富力将面临这个巨大资产包带来的新机遇。

这将是富力地产发展历程中关键的一年。战略保守、审慎投资，它为未来的发展铺路。

这将是一个“刮骨疗毒”的过程，或许艰难，但是必要。期待它破茧成蝶的那一天。

封面图片来源：企业供图