“镁刻三人行”主题对话：怎样提升城市价值

八年前，首届中国价值地产年会始源于上海，这是《每日经济新闻》首次尝试在地产领域独家主办专业型论坛。

历届中国价值地产年会分别走过广州、杭州、苏州、南京、成都、上海。中国价值地产年会正逐渐用自己的方式影响着主流媒体观察地产这个行业的视角。

9月27日，上海。第八届中国价值地产年会将聚焦“大城·无界”。届时，《每日经济新闻》将联手中国指数研究院，独家发布《2018年中国城市价值白皮书》。
城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式，城市群在空间上固然有边界，但对发展的探索永无止境。

在第八届中国价值地产年会前夕，作为《每日经济新闻》（以下简称NBD）地产版块的对话栏目——“镁刻三人行”本期特别推出主题对话：怎样提升城市价值？

对话嘉宾：

星河湾集团副总裁谭伟江

北大资源集团品牌管理部总经理胡晓芳

中国城市规划设计研究院城市交通研究分院院长赵一新

NBD：如何有效培育城市价值增长切入点和突破口？　 　

谭伟江：对于房地产行业而言，可以从房地产企业的角度，探讨一下城市价值增长对于房地产投资的带动。

2018年上半年中国主要城市GDP的增长还是保持在6%~8%的较高速，前十位的GDP均已超过6000亿元，上海更是超过1.5万亿元。

以一线或新一线城市为中心的城市群整体价值增长带动，是未来中国城镇化发展的重要战略。大城市群正在更多地吸引人口与投资进入。去年开始的各城市抢人大战，不但是在引进高素质人才，同时也吸引基础产业工人、技术工人和从事城市服务业的人口进入。有官方资料显示，今年三大城市群常住人口已经占到全国地级及以上城市人口总数的24%左右，一个新的人口红利期正在开始。

最近几年，全行业90％的资本集中在26％的城市里。城市是否具备吸引高净值人口净流入的发展条件，城市的产业发展结构是否在未来具有竞争力，城市是否具备对投资的吸引力，交通设施、配套等城市基础建设的投入是否良性增长，这几个重要指标是房地产投资，特别是像星河湾这样的高品质产品定位企业的产业升级与发展的最基础的判断标准。

胡晓芳：就城市发展来讲，第一就是根植于科学。科学首先在于全局的观念，当前一些城市的问题，弊在用局部驱动。城市规划之初就用整体的观念审视和引导，这是城市价值增长的一个重要前提。

其次是成长于技术。对于城市的发展来讲，技术层面的操作是功能的合理布局，以及不同功能分区的植入整合能力。这方面和北大资源的发展相契合，北大资源一直强调产品生态是一个复合的产品，自己的定位是“科创产业服务商”，是以科技和健康产业并行。北大资源在做产业的引领，提高融合运营的能力，力争实现功能的均衡发展，下活一盘棋。

第三个层次就是文明成就于审美。北大资源看来，就美好生活来讲，地产商还有一个非常核心的使命，即营造美好的生活场景。城市具有解决居住的物理功能，但更重要的源自内心的爱。所以居住和工作的环境要美，营造的生活体验要好，这是培育城市价值的一个重要切入点。打造一个让你眷恋有归属感的地方，是城市的目的。

赵一新：就目前发展而言，培育城市价值增长不能再以土地规模扩张的粗犷方式来衡量，需集约化规划发展，需以创新驱动发展。

目前我国城镇化水平已达到58%，有专家分析称，我国城镇化发展已进入到下半场，那么如何在土地资源有限情况下创造更多效益，是下半场城市发展的重要目标。

培育城市价值增长首先应通过创新提高城市吸引力，使城市集约高效运转、精明增长，以创新带动城市由量向质的转变发展。其次，城市发展到一定阶段、规模后的相应城市治理水平要求会很高，就需提升城市治理水平。

城市治理水平的高低也将直接决定城市价值、影响力的增长。未来，城市发展需要在城市治理、城市软实力提升等方面多下工夫，才能培育其价值。

NBD：城市价值增长极的决定因素体现在哪些方面？　 　

谭伟江：除了上述提到的，培育城市价值的因素外，高品质的人居体系对城市价值的提升也发挥了一定的积极作用。以星河湾为例，在选择城市上，有着自身的发展逻辑。星河湾非常注重城市未来价值的发展前景，同时也注重品牌价值与城市价值的双线并行。

太原星河湾拿地的时候，所处的小店区还没有品牌发展商进入开发，是星河湾率先以高品质社区及承担部分城市大环境的建设，将区域带旺起来；西安星河湾之于西咸新区、青岛星河湾之于城阳环湾，都是对于城市价值的重要突破。

前瞻性和战略性的布局，为城市的发展做出了积极的贡献，同时也为星河湾带来了积极的社会效益与经济效益。今年，西安、沈阳、太原、青岛星河湾所在的区域价值提升很快，政府的基础设施建设、配套设施建设也逐步完善，几个项目前七个月都已基本完成全年的销售目标。

中国的经济要从高速发展阶段，过渡到高质量发展阶段，这里既包含各个产业的供给侧深化，也包括城市群建设与城市更新。现在土地稀缺，量少价高，从中央政府到地方政府都鼓励房地产企业作出一些改变，参与旧城改造，参与城市面貌的建设，参与城市发展的升级。

星河湾对于城市更新高度重视。做旧改，星河湾也要坚持品质之路。很多地方政府领导、村民代表和村干部主动来找星河湾，迫切地向星河湾表达“我就选定你们了”，他们认为“短、平、快”地将旧改项目消化掉是没有价值的，他们看中的是星河湾的产品和高品质。

胡晓芳：地铁、机场或者是规划行政中心的搬迁肯定是最直接最有效的增长点。在这样的因素下，资金、人才和技术将快速聚集，短时间内形成直接发展效果，但这种方式更多是靠政府推动，企业很难有这样的力量。

企业更多的是能够依靠市场调节这只看不见的手来推动城市发展，需求和文化的力量是更长久的发展动力。对于企业来讲，在区域开发中，一定要结合当地价值进行升级和换代，最大程度地尊重原生文化。

现在很多特色小镇项目，特色小镇最重要的一点是理解当地的特色。首先是尊重原生文化，无中生有是行不通的，在尊重的基础上去提升，把它以商业化的模式来运作，注入资金和技术实力，这样才有成功的可能。

还有一种方式是价值的重新整合。一些城市因为某种资源的短缺或者是功能的不均衡导致活力不足，这时候可能要在原有的城市文化中注入新的要素。北大资源有很多产品，如科创城系列就重点在国家规划的产业新区内发力，深入考虑当地所稀缺的产业是什么，产品形态是什么，配套是什么，最大化地在保留原有资源条件的基础上，进行整合和升级。

赵一新：城市与乡村最大的差异在于城市具有要素集聚功能，当要素集聚到一定规模产生规模效益后，城市就会发挥其价值。要素具有多样性，因此，我认为城市价值增长决定因素也是多样化的。

首先，功能要素集聚决定了城市性质，进而决定了城市向哪个方向发展。比如某个城市是以金融、文化或科技要素集聚，那么就决定这座城市未来将发展成为金融城市还是文化或科技城。

其次是产业要素集聚。任何一个城市都有相应产业，比如城市是以工业还是服务业集聚为主，产业如何集聚、业态如何发展等都是城市价值增长的重要因素。

再次，人的集聚同样重要。现在人们已经普遍意识到人、人才集聚对于城市发展质量和价值非常重要。不同教育水平的人集合在某个城市，代表了这个城市功能、地位和未来发展前景将完全不一样。所以人的要素集聚，也是城市价值增长非常关键的因素。

再者，随着智能化社会来临，智慧城市的建设、信息的集聚也将成为提升城市价值的重要因素。

NBD：如何看待发展大城市和乡村振兴计划的关系？　 　

谭伟江：对于城市的价值增长，大的行政手段与政策刺激，固然可以成为价值利好，但是现在的城市发展应该越来越站在理性的角度观察。就城市发展战略而言，新一轮城市发展需要大品牌企业引入，新一轮区域建设需要高素质人才引进，新区域活力需要财智人群带动，新区域竞争力需要高品质社区和酒店商务配套支持……

在汕尾星河湾的开发当中，就可以看出，一个高品质项目的开发，可以为城市的价值增长作出贡献，从这一点上，可以以小见大。

汕尾作为粤港澳大湾区的明珠，深汕合作区的确立，意味着汕尾区域的品质化生活需求与大湾区发展同步进入快车道。

星河湾的企业理念是“舍得、用心、创新”，每进驻一个城市都打造品质如一的标杆产品，为所在区域的城市精英提供美好生活的极致体验，平衡区域品质人居的供需矛盾。从一二线到三四线城市的规划布局，改变的是落地的城市，不变的是星河湾融入血液的品质坚守。

胡晓芳：解决城市发展并不是一个孤立的问题，长久以来，我国仍然保持着城乡二元制结构，在关注新时期的城市发展的同时，不可忽视的是城乡的协同。

城乡之间就类似于太极阴阳图，你中有我我中有你不可分割。城乡两者各有各的好，这是要认识到的。早前受一些观念的影响，一些人认为城市要优于农村。这些年这种观念在逐步转变，至少是大家能够认识城市乡村各有各的好。乡村提供农产品和优美的生态环境。不断增加的生活压力要求城市里多一点乡村式的东西，而乡村需要城市化的就业机会和便利的配套设施等。城乡两者要在保持个性的前提下，很好地融合。

产城融合是让乡村更像城市一点，像城市一样提供就业机会和舒适便利；也让城市更像农村一点，有点自然的情调，实际上是城乡之间的一种分工配合。未来在项目选址上，北大资源会倾向几大城市群有发展潜力的二三线城市，还有大城市的近郊区，充分发挥当地的优势，跟城市产生互动。这些项目能够承接产业的外迁，并且提供舒适的工作及生活环境。

赵一新：随着我国城镇化建设进入到下半场，发展大城市和乡村振兴二元间互相协同发展愈加重要。如何利用快速发展的城市建设经验来反哺乡村，振兴、建设美丽乡村，从源头上讲，应尽可能利用各自特点、发挥各自优势，来消除城乡两者间差异，包括在城市发展方面公共服务要均等化。

就目前发展来看，部分乡村公共服务已有了较大提升，但仍有乡村公共基础服务设施不尽如人意。所以，现阶段工作重点可能应放在提高乡村基本公共服务，缩小和城市之间差距，进而实现发展大城市与乡村振兴协调发展。

NBD：二三线城市如何“留住人”还能“留住心”？ 　

谭伟江：星河湾着力于打造高质量人居体系，满足各地人群对美好生活的追求。星河湾的高质量人居体系，包含高质量人居产品、高端城市配套、高品质运营服务以及城市文化注入等多个方面，是将建筑、空间、材料、环境、配套、服务、文化等一系列要素，构成一种实实在在的生活体验。这里包含着社会学、家庭伦理学、建筑美学、工艺美学、人体工程学、行为学、邻里关系学等各类学科的理论与实践；也体现企业对于客户生活方式与生活需求的最大化、品质化诠释。

星河湾为城市提供的不光是高品质的产品，而且还有高品质的生活方式和服务，也为此作了很多首创性的尝试：为了探索高品质人居方式，星河湾与暨南大学合作成立星河湾生活学院；为了为社区引入艺术生活，落成李云迪生活家空间；为了提升城市的服务品质，建立高标准的星河湾酒店……凡此种种，都为城市提供了优质的生活环境、商务环境，对城市新产业和优质人才的引入起到了积极的作用。

胡晓芳：作为竞争力相对较弱的城市，要留住人才，首先政策要有推动，吸引人才到来，其次是需要企业创造好的就业机会来令人才安心地留下来。有好的就业和好的生活环境，相信大学生们能够安心地留在这些城市。

北大资源的科创园区，可以通过专业的运营团队聚集一批好的企业，在当地创造就业机会或孵化创业企业。聚集的企业多了就能够带动更多高质量的就业。北大资源也能够提供居住、购物、教育等配套服务。

赵一新：就目前各“抢人”城市给出各种补贴等短期政策鼓励，究竟能不能留住人、留住心，仍待观察。相较于二、三线城市，一线城市毋庸置疑有其先天竞争优势，但无论一线城市还是二线城市均有利弊。

一线城市虽然具有机会多、未来发展空间大、竞争力相对较强的优势因素，但交通、空气质量、高房价等问题又是不得不面对的负面影响。二三线城市相较一线城市吸引力较弱，但二三线城市建设如果能充分发挥其自身优势，将其城市特色做好，做到生态宜居、交通便利、环境清洁、服务优质等，那么对于人才来说亦有足够吸引力。

NBD：在提升城市价值中房企应发挥怎样的作用？ 　

谭伟江：中国经济发展进入新时代，历史赋予了房地产企业多重使命，打造生活空间、创造生活方式、提升城市价值、激发区域活力。这是非常好的历史机遇，也给予了企业更多的发展空间。

20多年来，星河湾始终伴随着中国城市的发展进程，实现企业的价值目标。2001年，广州星河湾开启了中国精装豪宅时代；2005年，北京星河湾成为住建委专门著书推荐的行业学习榜样；2010年太原，星河湾率先举起了文化的大旗……这充分证明了高品质人居对于城市增长极的积极作用与价值实现。

胡晓芳：城市开发建设参与者具有多元化特征，房地产企业既是城市建设的参与者也是观察者，唯有不断开拓创新，才能够发挥自身最大潜力。

北大资源有科技、健康、教育、文创、商业五大产业引擎，目前重点聚焦两个方向，即科技和健康。在科技方面，北大资源科研创新产业园有两项主要举措。一是开办教育学院，为社会培养科技人才；二是建立创新平台，利用较好的服务吸引科技企业，还会依托高校优秀的科技资源对企业助力，将成熟的创新经验在全国复制，进而提升区域创新能力。

一面提升创新力关注未来，一面保障健康有序发展，北大资源一直在致力于提升城市价值。