险资投资商业不动产回归理性 办公物业仍受青睐

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前几年竞相购买房产、参股投资房地产股权的保险资金，如今已重新回归理性。

近日，安联集团宣布已联合基汇资本成功收购上海凌空SOHO四座办公楼群中的两幢，安联集团持有此次投资约23%的权益。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示：“对于险资来说，资产组合的配置里面，不动产是重要的一个内容。而持有办公楼则是更优的选择。当前虹桥商务区发展机会大，办公市场的出租效果不错。尤其是类似产品，本身招租情况好，未来升值的机会较多，所以对于类似的收购，体现了海外险资对国内办公物业投资的看好”

从上市险企2017年年报来看，投资性房地产在资产配置中仍受到青睐。2017年，中国平安投资性房地产为471.54亿元，同比增长11.22%；新华保险投资性房地产为47.41亿元，同比增长39.6%；中国人寿30.64亿元，同比增长157.26%；中国太保投资性房地产87.27亿元，同比增长0.8%。

险资偏爱办公物业

近日，安联集团宣布已联合基汇资本成功收购上海凌空SOHO四座办公楼群中的两幢。安联集团持有此次投资约23%的权益。安联不动产亚太区首席执行官Rushabh Desai表示，“上海是目前全球最为吸引人的国际性大都市，我们对这座城市商业地产的发展潜力充满信心，此次投资进一步实践我们的全球新布局战略。”

险资购买办公物业的案例并不少见。如去年8月，安联集团与新加坡吉宝集团共同斥资5.25亿美元整体收购虹口SOHO。2016年7月，国华人寿以32.2亿元正式从SOHO中国手中购入其旗下的上海SOHO世纪广场。

在业内人士看来，周期长、收益稳定的不动产投资，因与保险资金的长期资金属性有天然的匹配性，被保险机构视为最重要的投资渠道之一。特别是核心城市核心地段的办公物业，会为负债属性的险资带来较好的租金回报，更是备受保险机构的青睐。

《每日经济新闻》记者查询上市保险公司年报，2017年，中国平安投资性房地产为471.54亿元，同比增长11.22%；新华保险投资性房地产为47.41亿元，同比增长39.6%；中国人寿30.64亿元，同比增长157.26%；中国太保投资性房地产87.27亿元，同比增长0.8%。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

值得一提的是，中国平安、中国太保还披露了投资性房地产租金收入，中国平安为27.57亿元，同比增长51.32%；中国太保为6.86亿元，同比增长19.1%。

险企不动产投资多元化

除了办公物业之外，险资还购买自用不动产、认购不动产债权项目、投资设立不动产子公司、举牌上市房地产公司、海外投资不动产等方式涉足不动产投资。

首先，自用性不动产同样受到保险公司的青睐，面对较为高昂的租赁成本，投资自用型不动产成为保险公司进行节约成本的有效方式。根据中保协披露的险企大额不动产投资信息，此前，中国太平拟投资北京金融街广安中心项目B地块写字楼，以物权方式购置自用不动产。

中国保险资产管理业协会最新披露的数据显示，2017年前11月，23家保险资产管理公司注册债权投资计划和股权投资计划共185项，合计注册规模4326.63亿元。其中，不动产债权投资计划104项，注册规模1742.68亿元，占全部债权、股权投资计划的40.28%。与去年同期相比，不动产债权投资计划数量增加了50项，同比增长78%，注册规模与去年863.68亿元相比同比增长了101.77%，达到一倍多。不动产债权投资占合计注册规模比也有所上升，从33.68%增长到40.28%，增加了6.6个百分点。

根据统计，2017年，总计近50项不动产债权投资计划项目得到保险公司认购(多期认购已进行合并)，包括中国太平、中国太保等在内的多家保险公司均披露了认购不动产债权投资计划的相关信息。

投资设立不动产子公司同样是保险公司进行不动产投资的有效途径。《每日经济新闻》记者注意到，今年多家保险公司披露的非保险子公司信息中包含了不动产公司。如天安财险旗下的上海天安财险置业有限公司、上海信泰天安置业有限公司；新华保险旗下的新华家园尚谷（北京）置业有限责任公司等。

此外，举牌上市房地产公司也是保险公司不动产投资的方式之一。2016年以前，多家保险公司频繁举牌上市房企增加土地储备。不过，2017年之后，随着监管层对保险公司非理性举牌的监管措施强化，保险公司非理性举牌的现象已经明显减少。