绿城旗下公司将接手西安新鸿业近九成股权 意在经适房转限价商品房？

鸿基新城项目位于西安高新区腹地 每经记者 任钢/摄

股权转让协议签订3年，交易却无法兑现，万泽股份（000534，SZ）出售西安新鸿业投资发展有限公司（以下简称西安新鸿业）50%股权给深圳市赛德隆投资发展有限公司（以下简称赛德隆）的计划落空，直到绿城出现。

2017年8月，万泽股份发布当年半年报时称，截至报告出具日，赛德隆及新鸿业的财务状况已经改善，项目开发正常进行，预计相关协议剩余款项能够在2017年内收回。然而3个月后，万泽股份却重新签订了西安新鸿业50%股权的转让协议，代替赛德隆接手西安新鸿业的，正是绿城中国（03900，HK）旗下北京绿城投资有限公司（以下简称绿城投资）。

不过，绿城投资并未打算一次性接手西安新鸿业50%股权。两易收购协议后，截至记者发稿时，绿城投资仅从万泽股份处受让了西安新鸿业35%的股权，最近一笔5%的股权交易还未完成工商变更，而加上此前受让自华荣丰的西安新鸿业48%的股权，绿城投资将合计持有西安新鸿业88%的股权。

两次修改转让协议

2017年11月13日，万泽股份发布公告称，由于赛德隆公司未能按时支付原股转协议项下的收购价格，导致公司与赛德隆公司的标的股权转让未能完成。

为完成此项持有待售资产后续相关处理工作，经各方协商，赛德隆自愿放弃对新鸿业公司50%股权的收购，由万泽股份将持有的西安新鸿业公司50%股权，仍然按照原转让价格4.75亿元转让给绿城投资。

不过两周后，该协议由转让西安新鸿业50%股权改为转让35%股权，转让价格改为3.325亿元。对于此次协议修改，万泽股份并未说明原因，2017年12月，该交易完成工商变更。

与此同时，根据万泽股份公告，绿城投资还以1.4919亿元的价格，从深证市华荣丰实业（集团）有限公司（以下简称华荣丰）受让了西安新鸿业48%的股权。

2018年2月24日，万泽股份发布申请继续停牌公告，披露了绿城投资拟以支付现金方式购买公司持有的西安新鸿业15%股权的计划。3月21日，万泽股份发布重大资产出售报告书，公司拟以1.425亿向绿城投资出售西安新鸿业15%股权。

但吊诡的是，两周后万泽股份又发布公告称，公司于2018年3月27日收到绿城投资《通知函》，鉴于对项目开发进度及项目整体风险控制的考虑，绿城投资经研究决定，本次股权转让拟变更为收购公司持有的西安新鸿业5%股权。此后，交易价格调整为4750万元。

如果交易完成，绿城投资将从万泽股份受让西安新鸿业40%的股权，加上此前受让自华荣丰的西安新鸿业48%的股权，绿城投资将合计持有西安新鸿业88%的股权。

替西安新鸿业偿还债务近14亿元

除了付出近5.3亿元的股权转让款，《每日经济新闻》记者注意到，实际上，绿城投资入股西安新鸿业的成本远不止于此。

在3月21日，万泽股份披露的西安新鸿业股东全部权益价值的评估说明中，记者看到，西安新鸿业2017年10月曾制定重组方案，内容包括西安新鸿业股东与绿城投资签订重组框架协议，约定在条件成熟时绿城投资对西安新鸿业进行重组，同时绿城投资提供7亿元用于解决西安新鸿业及其全资子公司西安鸿登的相关债务纠纷（含西安亚润电子科技有限公司，以下简称西安亚润，的3.2亿元债务合同纠纷）。

而西安亚润正是西安新鸿业民间借款的前5名债权人之一。

问询函回复公告截图

此外，绿城投资拟与各股东签订股权转让协议，以承债收购的方式收购西安新鸿业全部股权，西安新鸿业及西安鸿登所涉及的债务全部由重组后公司承担，绿城投资以雄厚的资金实力为西安新鸿业偿还债务提供有力保障。

实际上，根据万泽股份4月13日给深交所的回复，华荣丰及其关联方交易后将收回债权5.6635亿元，而万泽股份也收回了债权1.2386亿元。

据记者计算，除了要付出5.3亿元股权转让款，绿城投资还将为偿还西安新鸿业的债务，多付出近14亿元。

为什么绿城投资愿意付出如此代价接手西安新鸿业？答案可能在西安市房管局2017年10月20日发布的《市房发（2017）110号》文件，可将已立项尚未开工建设的经济适用住房项目调整为限价商品房项目。

《每日经济新闻》记者在鸿基新城项目现场调查发现，目前24#地大部分区域以及27#地仍未开发建设。而根据万泽股份4月13日向深交所的回复，2017年及2018年对于鸿基新城可转为限价商品房的存货（在成品及未开发土地）的评估，已经参考了周边商品房销售价格和商品房住宅土地价格。评估增值也反映了西安商品房市场价格上升的情况。

远眺鸿基新城  每经记者 任钢/摄

“西安市2014年以后就不在批建经适房项目了。”西安市房管局住房保障处处长王烨鹏告诉记者，限价商品房的利润比经适房肯定要高，不过截至目前，他们还没收到鸿基新城提交的住房属性变更申请。

就此，记者曾多次致电绿城投资母公司绿城房地产集团，但截至发稿时未能联系上相关负责人。