房企该去哪儿布局？丁祖昱：跟着星巴克美团摩拜走

每经记者吴若凡每经编辑魏文艺

1月3日，“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在上海新静安体育中心举行，易居中国执行总裁丁祖昱对中国房地产市场进行了系统分析和市场解读。

《每日经济新闻》记者注意到，在刚刚过去的2017年，一线城市房地产成交遭腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市成交持续火爆。市场格局已经发生巨变，市场应该如何看待？房企应该去哪儿布局？丁祖昱生动直言：“如果房企分不清该去哪儿，就跟着星巴克、美团和摩拜走，哪里有他们，哪里就能去。”

重点二线城市成市场“大牛”

“2017年市场格局剧变。”这是丁祖昱对房地产整体情况的判断，最显著的特征则是：一线城市楼市成交几乎腰斩，二线城市有涨有跌，三四线城市则表现相对火爆，很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

克而瑞数据也显示，在2017年各城市新房成交面积排名上，重庆位列第一，第二位是成都，第三位是武汉，青岛“异军突起”冲到了第四位，第五位是杭州。不过杭州在2017年累计销售金额突破了3000亿元，成为销售额榜冠军，上海则位列第二，重庆、天津分列第三和第四，北京滑落至第五位。

丁祖昱表示，若宏观数据不足以体现整个市场，则从土地成交可以看出更多。2017年，郑州的土地成交面积超过了5000万平方米，武汉的土地成交面积也大幅增加，所以一些重点二线城市成为今年市场的“大牛”。

不过，从土地成交金额来看，北京在2017年依然高居首位，达到了2758亿元。杭州在每一个榜单上都是名列前茅，在土地成交面积榜上也排在第二位，这个是值得大家深思的事情。

相较一二线城市格局的变化，三四线城市的“逆袭”更为显著。克而瑞数据显示，2017年第一季度，一线城市的销售占比5.2%，二线城市占比34.7%，三四线城市占比60.1%；而到了2017年9月份，一线城市的上述比例降到了2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市销售占比则显著增加。

“50强房企最青睐三四线城市。”丁祖昱表示，以前都知道碧桂园喜欢布局三四线城市，原来温州的中梁地产也在争三四线，杭州出来的房企强生也在三四线城市争夺市场，好多房企在争三四线城市，佛山、无锡、常州以及排在后面的嘉兴、绍兴，是吸引房企最多的地方。

但值得一提的是，市场格局已经发生巨变，三四线城市数量不菲，一百万人口以上的城市依然很多，那么房企在布局三四线城市时到底应该如何科学选择？

丁祖昱提出一个有趣的方法——房企在进入城市（尤其是三线城市）前，数一下城市里有多少家星巴克店，摩拜、OFO和滴滴是不是已经进入了，美团外卖多不多，就大概知道这个城市的情况了。

“比如滴滴，它只会进入一百万以上人口的城市，而美团外卖和百度外卖的进入说明了这是座有活力的城市。但如果现在连共享单车都没有进入，这个城市我觉得问题蛮大的。”

丁祖昱表示，电影院流量、高铁站每天的班次数量、城市中通港/航班数量等因素，对房企判断哪些是最具潜力的三线城市和哪些城市真正值得进入，非常有用。

不过他也提醒，目前三四线城市的渠道佣金比例很高，有的最高给到10个点，说明三四线房子很难卖，或者是当地客户都是外地客户，例如北海的外地客户比例高达89%。不过，在样本统计的城市中，24%的城市非本地客源占比超过5成，这里面很多是非旅游城市。