环京楼市调控压力战：成交量下跌九成

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在“从紧从严”的楼市调控政策影响下，环京区域楼市在2017年出现了普遍性降温。到年底时，多地新房市场基本降至冰点。

安居客房产研究院通过监测政府官网数据统计显示，11月环京成交量继续维持低点，固安、香河、燕郊三地合计成交不到400套商品住宅。相比今年3月三地合计约6800余套的数量，成交量下跌超9成。

在房贷收紧及环京限购双重调控压力之下，环京楼市几乎冰封，随之带来房价下跌。据我爱我家监测，固安新建商品住宅销售均价自2017年5月以来连续下跌，已从最高时的1.5万余元/平方米降至8千多元/平方米，累计降幅达42.4%；11月份香河区域新房销售均价为9769元/平方米，环比下降9.4%，8月过后香河房价连续下跌，这是年初以来，香河房价首次跌破1万元/平方米。

市场冰点

因环京楼市主要来自北京的外溢需求，造成限购对于当地楼市影响巨大。包括固安、香河、廊坊等在内几乎处于冰封状态。

据伟业我爱我家市场研究院统计，2017年11月，固安新建商品住宅仅销售67套，环比下降35.6%，全年首次低于100套；销售均价为8682元/平方米，环比下降17.5%。2017年3月过后，除8月份固安新房销售量出现小幅增加外，整体降温趋势、幅度明显。

香河区域2017年11月的销售套数为241套，虽然环比10月增加了6.6%，但绝对量依然处于低位。除5月集中签约造成的交易量异常释放外，今年3月过后，香河商品住宅销售量也逐月减少，目前销售量、销售价格都处在低点，市场也几乎降至冰点。

廊坊主城（安次区、广阳区）11月商品住宅销售量为421套，环比增加36.2%，但全年来看这一销售量仍然很低。进入2017年，廊坊主城区商品住宅销售量便一直在下降，1-4月降幅较小，5月开始降幅明显扩大，短短三个月便从2000多套直线下降到不足400套。此后，虽然8-9月一度回升，但四季度廊坊商品住宅市场再度萎缩到单月400套左右。

燕郊区域11月商品住宅销售量为79套，环比下降54.3%。2017年1-4月，燕郊商品住宅销售量连续下降，但5月的集中签约同样带来销售量大增，当月销售水平从两三百套直蹿1600余套，此后市场彻底冷清，7月销售量仅有8套，8-9月虽然上升，但年底市场再次降温，目前燕郊新房市场基本沉寂。

调控前，燕郊楼市曾被热炒至高点，但随着调控持续影响，市场逐渐恢复理性，房价随之下跌。据诸葛找房统计，燕京航城单价达34000元/平方米，如今单价为19000元/平方米；上上城四期达27000元/平方米，如今成交价在18000元/平方米左右；首尔甜城MOBO公寓，单价从最高点17000元/平方米左右，目前降至13000元/平方米左右。

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存反弹风险

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从固安、廊坊主城、香河、燕郊2017年的新房市场走势来看，环京区域楼市基本是在3月份过后，也即北京“3·17新政”后进入下滑通道。虽然在某些政策影响下，北三县区域曾于5月集中短暂爆发过一次，但环京楼市的降温大势已不可逆转，到年底时，环京楼市基本已跌入谷底。

胡景晖指出，造成环京楼市大幅降温的主要原因就是政策收紧，北京“3·17新政”后，楼市进入史上最严调控时期，这还体现对外溢购房需求和环京楼市炒作资金的抑制，北京周边同步收紧了调控，效果可谓立竿见影。

安居客房产研究院首席分析师张波也认为，北京限购之后，外溢购房需求快速在环京楼市得到体现，而后环京也紧跟调控步伐，造成环京区域快速降温。

因此张波担心，环京区域由于区位和价格的双重优势，对于承接北京外溢购房需求有着巨大吸引力。长效机制作用下，共有产权房和租购并举会分流一部分环京置业需求，但短期依然存在大量潜在购房群体，一旦调控放松，市场难免快速出现回温。

胡景晖也认为，环京楼市过往因承接北京溢出需求而快速发展，北京楼市火热，环京也跟着火热，北京收紧调控，需求转移也让环京楼市保持热度。但如今，在京津冀协同发展的要求下，在北京稳定楼市的决心下，环京区域也迎来了政策严控，交易量和房价的回落在所难免。但随着北京非首都功能的向外疏解，以及产业转移，环京区域正成为承接北京产业、人口的重要区域；在京津冀一体化协同发展的利好作用下，环京区域的城市规划、交通、教育、医疗等配套设施正逐步完善，这将给环京区域的经济发展和房地产市场发展注入新活力。

前不久，一则“燕郊限购松绑，北京三年社保可在北京买房”的消息传出。尽管随后该消息被政府相关部门辟谣，但仍然刺激了燕郊楼市成交。链家一位门店经理预测称，“春节后，政府可能会出台一些政策。一旦是利好政策，房价肯定会回调。”

来源：21世纪经济报道 记者：王营