中交地产旗下两子公司欲引战投 高负债下寻求联合开发项目

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每经实习记者 王琳 每经记者 谢振宇 每经编辑 姚治宇

近日，中交地产（000736，SZ）公告称，公司拟通过北京产权交易所以公开挂牌增资方式为控股子公司佛山中交房地产开发有限公司（以下简称佛山中交）和佛山香颂置业有限公司（以下简称佛山香颂）等比例引进战略投资方。意向投资方需同时参与两公司增资，两家子公司分别募集资金不低于9000万元。

此前12月13日，中交地产公告称，其另一家项目公司重庆中交西南置业有限公司（以下简称中交西南置业）29%股份在北京产权交易所挂牌转让，最终由金地（集团）股份有限公司以8.1亿元价格接盘。

财报显示，中交地产今年三季度末资产负债率已达91%。

增资完成不再合并财务报表

佛山中交和佛山香颂均成立于今年10月份，注册资本均为1亿元，主要分别是为了开发佛山市顺德区乐从镇新桂路以东、创富二路以南地块和佛山市顺德区乐从镇新桂路以东、创富二路以北地块而建的项目公司。

今年9月27日，中交地产分别以15亿元和15.6131亿元总价获得上述两宗地块，地块用地面积分别为60140.84平方米和50691.85平方米。目前，佛山中交和佛山香颂两家公司的股东构成相同，均为中交地产、上海凝宇企业管理服务中心和广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，分别占股90%、5%和5%。以今年10月31日为评估基准日，评估报告显示，佛山中交和佛山香颂的总资产账面价值分别为15.05亿元和15.62亿元，总资产评估值与账面价值无变化；佛山中交和佛山香颂的净资产均为1亿元，净资产评估值与账面价值无变化。

因此，此次两家子公司各9000万元的增资一旦完成，则上述股东结构将变为中交地产、投资方、上海凝宇企业管理服务中心和广州番禺雅居乐房地产开发有限公司分别占股47.37%、47.37%、2.63%和2.63%。

中交地产表示，此次增资完成后，将不再合并两家子公司财务报表；而由于此次交易仍在挂牌中，意向投资方和最终增资对价尚存在不确定性，暂无法判断是否构成关联交易。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析道，受压于高企的土地成本，目前有较多房地产公司存在联合开发的模式，甚至不排除有些房地产公司在拿地之前已与其他资金方进行了联合开发的约定。

联合开发或成资金解困方法

值得一提的是，今年12月，中交地产才公告拟将旗下中交西南置业29%股份以8.1亿元价格转让给金地（集团）股份有限公司。该项目公司拥有目前中交地产旗下的最大地产项目—重庆中央公园。公司财报显示，该项目预计总投资额180.24亿元，截至今年6月30日，实际已投资额31.28亿元。

随着规模扩张要求和负债率高企的矛盾日益凸现，中交地产旗下一些项目也不得不寻求联合开发。

财报显示，截至2016年底，中交地产资产负债率为85.74%，到了今年9月30日，其资产负债率达到91%。与此同时，中交地产近几年经营活动产生的现金流量净额也持续为负。

中交地产表示，此次引入战略投资者，将缓解中交地产资金压力，提高资金使用效率；战略投资者与中交地产优势互补，提升项目开发及运营效率。

“高杠杆拿地模式在以往让部分房地产企业屡试不爽，但如今在延续较长时间的降杠杆环境下，一些房地产公司则日益感到被动。”张大伟表示。

对于如何解决降低目前存在的高杠杆问题，《每日经济新闻》记者致电中交地产董秘办，但相应人士称，对公告披露以外的内容不作回答。