回归初心 万科提出新定位

中国楼市正在上演怪异的一幕：一边北京燕郊等地房价松动，跌幅较大，另一边南京却出现万人排队“抢房”的现象。

一边是海水，一边是火焰，中国楼市到底是冷还是热，让人摸不着头脑。

其实，从国家统计局的权威数据来看，楼市降温的表现相当明显。以北京、南京为例，今年北京房价稳中有降，二手房价格已经连续6个月下跌，而南京今年以来，新建商品房的价格环比始终保持持平或下降的态势。

楼市寒风劲吹，今天（11月21日）万科更是抛下重磅炸弹：“中国房地产行业已经到了危急关头。”

万科：中国房地产行业已经到了危急关头

根据新华社今日发布的题为《回归初心 万科提出新定位》的报道，万科董事会主席、首席执行官郁亮表示，“下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。”、“高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。”

新华社报道提到，从10月18日起，近期万科内部进行各类形式的学习党的十九大精神活动。讨论中，“人民美好生活”“共建共享”等词汇频频出现。

郁亮说，党的十九大精神对万科而言是调整发展策略、经营计划、管理制度的根本指引。

“房子是用来住的，不是用来炒的。服务不好人民日益增长的美好生活需要，万科就没有未来，房地产业也没有未来。”万科副总裁周巍说，转型已经成为万科发展的最为迫切需求。

正如万科所讲，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，是党的十九大报告提出的明确要求。

万科等企业在学习十九大的报告的同时，相关部门也在研究如何推行落实。

根据央视新闻报道，11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，学习贯彻党的十九大精神，部署近期房地产工作，进一步落实地方调控主体责任，坚持分类调控、因城因地施策，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，切实防范化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。

政府管理部门在强调“切实防范化解房地产风险”，房地产企业在说“行业已经到了危急关头”，那风险和危机究竟表现在哪些地方呢？

居民杠杆率飙升，为经济埋下隐患

对普通居民来说，高企的房价带来沉重的压力，不断攀升的居民杠杆为经济埋下隐患。

中国大，居不易。2015年下半年以来，楼市走出调整期，迎来新一轮的暴涨，从一线城市到三四线城市，疯狂的房价使不少购房者感到绝望。如今，在中国买房究竟有多难？我们还需要数据说话。

房地产领域常常用房价收入比来衡量购房的难易程度，房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值。在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区，但由于我国统计口径等原因，计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确。专家认为，根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6.5-7.5属合理区间。

根据易居房地产研究院今年9月发布的《全国百城房价收入比研究》显示，2017年上半年，全国100个大中城市房价收入比，包含保障房、棚改房口径计算出的平均值为7.2，不包含保障房、棚改房口径下的平均值为8.9。房价收入比高于8.9均值的城市共29个，其中深圳房价收入比高达34.9，位于百城榜首，也就是说深圳居民想要买一套房得不吃不喝干上35年。

同时，房价上涨，收入跟不上怎么办？高杠杆买房成为了一些人的选择。

根据海通证券姜超团队的数据，2008年金融危机以后，新兴经济体居民部门杠杆率迅速飙升，中国是加杠杆的主力。

如果按照居民债务和GDP之比计算，截至2017年9月，我国居民部门的杠杆率已经达到54%，在主要经济体中属于中等水平，但几乎是新兴经济体中最高的。例如，阿根廷居民杠杆率不到10%，印度仅11%，俄罗斯16%，墨西哥17%，巴西22%，均远远低于中国的水平。我国居民债务水平比德国、奥地利、意大利还要高，甚至接近日本、法国的水平。

如果考虑到居民部门的可支配收入，我国居民债务水平已经接近“危险”区间。我国居民部门债务占居民可支配收入的比重从2007年时的不足35%，已经达到了当前的90%，远远超过其它新兴经济体的水平。考虑到中国诸多民间融资渠道，居民实际杠杆率可能更高。

姜超团队总结到，中国近10年居民杠杆率大幅飙升，当前已经进入危险区间，尽管进一步刺激居民加杠杆，危机也未必马上到来，但整个经济会变得更加脆弱，系统性风险上升，最终对长期经济增长没有太大贡献。长期来看，提升技术创新和人力资本水平，才能推动经济的可持续增长，依赖刺激地产拉动经济很可能逐步走入危机模式。

因此，去杠杆也成为了楼市调控的重要目标。去杠杆调控下，一方面房贷利率飙升，另一方面在买房的首付比例大幅提高。

根据中国人民银行2017年11月17日发布《2017年第三季度中国货币政策执行报告》，3季度金融机构房贷利率大幅上升了32BP。

而万科的数据显示，

去年万科销售中一次性付款的比例只有10%，银行按揭贷款比重高的时候比重超过60%，接近65%；今年政策收紧，对二套房首付比例要求的提高以及贷款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭贷款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超过30%。10月份一次性付款25%，按揭贷款比重45%，使用按揭贷款的客户占比75%，实际平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。

楼市降温，高负债经营的房企有隐忧

对房企来说，高价拿地、高负债运营，在楼市调控整体趋严的环境下，也透露出一些隐忧。

高价拿地

21世纪经济报道引用机构数据显示，今年2月中旬，合肥、长沙、沈阳等城市的土地成交平均溢价率达147%、92%和75%。到了5月，房企开始聚焦热点三四线城市，其平均土地溢价率刷新历史记录，高达46%。

虽然到了下半年，楼市降温开始传递到土地市场，一些热门城市出现土地流拍、零溢价成交现象，但房企的拿地成本依然高企。

高负债经营

据中国经济周刊报道，Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%，增长近22个百分点。

截至今年第三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企负债达445亿元。

高价拿地、高负债运营下，房企的销售回款显得十分重要，但这一数据增速自2016年下半年以来在逐渐回落。

目前房企的一半以上资金来源依靠项目回款。而中信证券对A股123家房企的三季报分析显示，前三季度房地产板块销售回款14870.7亿元，增速较上半年下降4.5个百分点。

同时，楼市调控逐渐加码，一些地区房价持续松动对于房企来说，也是不得不注意的现象。万科也预计2018年房地产销售面积和销售金额将出现双降。

同策咨询研究总监张宏伟指出，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付问题。这些房企一旦无法及时偿还贷款，无法“降杠杆”，极有可能因此陷入困局，最终被其他企业收购股权或项目。

每经编辑 何小桃