今年“金九银十”变瘦 龙头房企却在“增肥”

图/视觉中国

每经记者 程成 每经编辑 卢祥勇

每年9月、10月通常是楼市成交旺季，被称为“金九银十”，但今年这两个月全国主要城市楼市数据并不好看。期间，大部分城市新房成交量下降明显，而一线城市更是创下10年新低。

在限购、限贷、限价、限售等组合调控政策的影响下，楼市节奏趋向平稳理性。“持续的严格调控下，包括限购、限贷、房贷利率上浮、打击消费贷等组合拳等，一些投资、投机需求正被挤出市场，这也是楼市逐渐回归理性的显著特征。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

在市场供应量、成交量双双下降时，龙头房企依靠自身规模和资金等优势，销售规模不断攀升，市场占有率再创新高。

“金九银十”看房者锐减

往年“金九银十”各大楼盘的营销中心往往是人满为患，但近日《每日经济新闻》记者在上海部分楼盘调研时却发现，本应该热热闹闹的营销中心格外“冷清”。

在静安区中环附近某楼盘的营销中心，可能是工作日的缘故，偌大的营销中心除记者外并无其他购房者前来咨询，而置业顾问也向记者表示，“目前在售的主要为叠加别墅产品，155平方米的下叠总价1850万元起，公寓产品的预售证正在办理中，具体开盘时间待定。”

而在宝山区某楼盘的营销中心内，虽有三三两两的购房者前来咨询，但看的多买的少。在询问是否有房卖时，该楼盘置业顾问向记者表示，目前在售房源为90多平方米的两房至150多平方米的四房，均价在56000元/平方米左右，为毛坯交付。“这个价格跟周边比，性价比已经很高了。”该置业顾问告诉记者。

网上房地产数据也显示，上述宝山区楼盘总计606套房，自8月29日开盘至目前已销售近500套，其中8月销售28套、9月销售385套，但10月份仅销售了71套，销售速度明显下滑。

在上述宝山区楼盘的营销中心内，前来看房的王先生告诉《每日经济新闻》记者：“以前买房的时候别说挑了，抢都不一定能抢到，现在的市场有点‘冷’，像我这样真正想买房的也可以好好挑一挑了。”

“限购、限售、限贷、打击消费贷、上调房贷利率等等组合拳，政策调控不断加码，市场预期已反转，投资、投机需求不断减少，正被挤出市场，房地产市场回归理性的特征明显。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

而随着投资、投机需求的挤出，房价走势也趋于平稳。国家统计局于10月23日公布的数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格9月份环比涨幅为0.2%，与8月份0.2%的环比涨幅持平。70个城市中，环比下降的有18个，上涨的有44个，持平的有8个，其中最大涨幅为0.9%、最大跌幅为0.8%。房价告别了快速上涨的阶段，调控政策效果显现。

龙头房企市占率持续走高

“金九银十”虽黯然褪色，但无法阻挡龙头房企前进的步伐，其市场占有率再创新高。

克而瑞此前发布的《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》榜单显示，百强房企门槛为104亿元，位列榜首的碧桂园销售额高达4277亿元。榜单显示，千亿房企达到11家，而在2016年全年千亿房企也仅有12家，2015年更是只有7家。

市场占有率方面，上述榜单显示，前三季度TOP100市占率为53.2%，较2016年全年44.8%的市占率提升了8.4个百分点；TOP50、TOP10的市占率分别为44.7%、24.4%，较2016年全年35.3%、18.7%的市占率，分别提升了9.4和5.7个百分点；而TOP3碧桂园、万科、恒大的销售额达到11883亿元，市占率更是高达12.6%，较2016年全年提升了3.8个百分点。市场向龙头房企集中的趋势愈发明显。

10月31日，克而瑞又发布了《2017年1-10月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，此时千亿房企已达到12家，榜首的碧桂园销售额更是高达4842亿元。

中房数据研究院院长陈晟此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。他还表示，未来市场集中度将进一步向龙头房企集中，并预计未来将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企，TOP30的市占率将达到50%。

另一个值得注意的现象是，进入10月份，个别房企销售额增速有所缩窄。如万科，虽然前10月份销售金额达到4328.9亿元，同比增长38.8%，但在10月份实现销售金额同比减少24.9%至367.9亿元。

易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者，大部分房企销售销售金额虽然屡创新高，但更多的是得益于上半年的高速增长。进入9、10月份后，调控政策效果逐渐显现，市场逐渐趋稳，一些房企的销售规模增速也将出现下滑。

国家统计局此前发布的1-9月全国房地产开发投资和销售数据也显示，1-9月份，商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%，增速比1-8月份回落2.4个百分点，较去年同期26.9%的增速明显下滑；商品房销售额91904亿元，增长14.6%，增速回落2.6个百分点，较去年同期41.3%的增速更是相去甚远。

“市场在不断向龙头房企集中，而龙头房企布局城市较多，特别是它们拥有在规模、资金、人力等方面的优势，显然是中小房企所不具备的。”赖勤告诉记者，“随着调控的不断深入，与龙头房企，显然中小房企要承受更大的业绩和资金压力。”