光明地产加速资金回笼 子公司出售江苏淀山湖稀缺项目

每经记者 唐洁 吴凡 江苏摄影报道 每经实习编辑 任芷霓

近日，光明地产（600708，SH）发布公告称，其全资子公司农工商房地产（集团）有限公司（以下简称农房集团），通过上海联合产权交易所公开挂牌方式，转让所持有的江苏东恒海鑫置业有限公司（以下简称东恒海鑫）100%股权及债权，苏州锦润置业有限公司已于9月29日以21.83亿元成交竞得。经初步测算，预计本次交易将为上市公司2017年度增创归母净利润约9.4亿元。

资料显示，东恒海鑫的主要项目为位于昆山淀山湖镇恒海国际花园。近年来，淀山湖镇因风光秀丽吸引了不少周边城市游客，湖边土地资源越来越稀缺，而紧邻淀山湖的恒海国际花园项目为何在此时出让？

10月12日，光明地产证代郑超向《每日经济新闻》记者表示，公司转让东恒海鑫，既确保了公司未来产业结构转型升级的需要，又有利于公司快速回笼资金。

超挂牌底价6.9亿出售

记者查阅东恒海鑫拟股权转让项目的资产评估报告发现，东恒海鑫成立于2004年，主要从事“恒海国际花园别墅”项目的房地产开发，拟开发项目位于江苏省淀山湖镇永利路南侧、旭宝路两侧，总用地面积65.85万平方米。

截至评估基准日，恒海国际花园别墅1期、2期、3-2期已开发且基本销售完毕；待开发土地面积约37.45万平方米，均为住宅，物业类型有别墅及小高层，预计可售面积约22.5万平方米，预计2019年开发完毕。

7月14日，光明地产发布的挂牌转让公告称，本次转让的东恒海鑫100%股权及债权的挂牌价格不低于人民币14.95亿元。其中，东恒海鑫100%股权以国资评估备案确认的评估8.01亿元为依据，东恒海鑫债权以审计报告确认的6.93亿元为依据，两项合计人民币14.95亿元。最终，苏州锦润置业有限公司以21.83亿元竞价成交,相比挂牌底价14.95亿元高出6.9亿元。

苏州锦润豪掷千金的原因是什么？光明地产为何选择出让？带着疑问，10月10日，《每日经济新闻》记者前往昆山淀山湖进行了实地探访。

据悉，淀山湖镇位于昆山市东南端，东南接上海青浦区朱家角镇，西南临淀山湖，西北与张浦镇为邻，北与千灯镇接壤。淀山湖旅游度假区为江苏省级旅游度假区，冬无寒冬，夏无酷暑。近年来淀山湖因风光秀丽，环境适宜吸引了众多观光客度假休闲，同时多家房地产商还在淀山湖打造了一片别墅区，不少周边城市人群亦选择来此投资、养老。

据当地一位中介介绍，在淀山湖别墅区还未受到市场关注时，这里有将近3000套的别墅，而从前年包括去年开始，上海地铁17号线的修建，将使昆山与上海快速连接，也使得淀山湖房地产市场逐渐成为了投资的热土。

这名中介人员还提到，“尤其是去年上旬开始，淀山湖受到上海及周边城市人群的关注，淀山湖所有的别墅几乎全被买下。”另一点可以加以佐证的是，在房屋卖的最火热的时候，小小的淀山湖镇上最多有四五十家中介，而目前虽然整个淀山湖镇的别墅已基本售罄，但是这个小镇上仍有十几二十家中介，这些中介的工作也从原来的卖一手房逐渐转向卖二手房。

不过《每日经济新闻》记者也注意到，自从2016年10月份昆山限购以后，投机需求得到了抑制，当地房地产市场逐渐回归理性。

项目已开发销售完毕

而早在几年前就已经开发的恒海国际，目前的别墅也已基本售罄，只余二手房在售。10月10日，记者以购房者的名义跟随一名中介人员进入了恒海国际花园，他们向记者推荐的房子也为二手房。

需要注意的是，不同于当地其他别墅项目，该名中介表示，恒海国际花园的入住率在35%左右，在整个淀山湖别墅区内是属于入住率较高的，“主要是当地人，也有一些上海人”，而在走访过程中，记者也注意到有好几户人家正在进行房屋装修。

除了高入住率以外，记者还通过当地其他中介了解到，目前淀山湖已经不再批别墅建设用地，甚至未来5~10年内淀山湖再大量批复住宅用地的可能性也较小。

需要注意的是，尽管东恒海鑫1期、2期、3-2期项目目前已开发销售完毕，但其近三年以来的财务状况并不乐观。

《每日经济新闻》记者了解到，截至评估基准日2016年12月31日，东恒海鑫资产总额7.11亿元，负债约7.48亿元，净资产-3688万元，2016年全年实现主营业务收入3.09亿元，净利润-5317.83万元。

而易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，这个项目的转让或许与它潜在的开发成本是比较高是有关系的。虽然这个项目的待开发土地是比较稀缺的，但是不见得其具备最大的优势，整个淀山湖周边还有很多自然环境不错的新项目，这与其形成了一个竞争。基于这样的压力，项目转让出去，对他回笼资金进行其他一些城市的项目拓展也有积极作用。

不过一位当地中介向记者表示，据其了解到，农房集团在淀山湖的楼盘有五六个左右，公司也获利颇丰。这也意味着，在农房集团出售了东恒海鑫后，实际上农房集团仍未离开淀山湖，农房集团在淀山湖的楼盘还有“农房福运马洛卡”、“农房悦上海”、“农房悦墅”等。

对此，严跃进向记者表示，淀山湖本身属于上海苏州和浙江的交界处，本身具有较好的优势。类似区域的土地开发也符合高端项目开发的导向，当然实际情况是，后续类似17号线地铁开通以后，部分区域或对淀山湖部分非地铁沿线项目造成冲击。