“新存量”时代已来房地产业将如何“被重构”

每经记者吴若凡程成每经编辑姚治宇

2016年以来，一系列房地产业调控政策陆续出台，进入到2017年，调控政策不断升级，并且调控方向亦发生重大变化，土地拍卖政策史上最严，租售并举，户籍制度改革进一步深化……

“新存量”时代已来。在新存量环境下，新的困难，新的问题，接踵而至。房地产业将如何“被重构”？备受业内关注。

存量时代已悄然到来

房地产市场已由“黄金时代”走向了“白银时代”，这是业界公认的行业趋势。然而，当行业从较快发展阶段，进入平稳增长期，另一项重要变化也逐渐显现，即由“增量时代”向“存量时代”转换。

根据发达国家的经验，房地产行业进入成熟期后，存量市场的重要地位将不断显现，其存量房销售规模甚至将远超新房。

由于土地资源的稀缺，需求会逐渐转向二手房市场。最近几年很多开发商和投资机构也逐渐关注非新房市场，由此带动存量房交易量不断扩容，存量时代已悄然到来。

来自链家的数据显示，2016年中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%。其中，同期内北京、上海的二手房交易额占比更已高达74%和72%。该比例已经达到发达国家市场的水平，而从这个关键指标来看，中国总体上正处于向存量市场转换的过渡期。

值得一提的是，伴随着商用物业的崛起，存量房被大量做成品牌长租公寓，是当前存量房市场的一项显著特征。

链家统计数据显示，目前有超过1.3亿年轻人在租房，但这批人对传统的租赁市场并不满意，品牌长租公寓更为年轻人所青睐。而这种现象背后所指，其实是消费方式的迭代衍生了新的服务需求。

国家鼓励住房租赁市场的发展，大量城市的“外来人口”也会面临未来的改变。其中最显著的是住房租赁市场的爆发。

以外地来沪工作的严先生为例，其先后搬了4次家，也一度苦于租房的漂泊，但在上海近7年，他一直选择租房。刚刚结婚的他，目前和妻子租住在上海市闵行区莘庄地铁站附近的一个小区。

严先生租住的房子本是三室两厅，其中的客厅被房东改为了卧室，有4户人家租住。目前整套房屋月租金在1万元左右，严先生租住的是主卧，带一个独立卫生间，面积约20平方米，月租金3200元，加上水电煤以及宽带、物业等费用，严先生每月的租房支出约3500元。相对收入而言，其尚能够承受，且有余力过好生活。

像严先生这样的人群，正是引爆大城市租赁市场的最大力量。

不过，对长期在上海工作的严先生而言，上海户口始终是绕不过的坎，如果存量时代真正到来，他最关注的则是“租售同权”等政策落地情况。

其实，早前国内如无锡、广州等多个城市均已提出了租房落户政策，而北京、上海等多个城市也提出要大力发展住房租赁市场。这些被认为是租房者的“福音”。

行业的发展趋势、市场需求的增加以及城市的发展，共同推动房地产进入了新的存量时代。

实际上，当前在政策层面，国家鼓励租赁市场的发展，土地招拍挂政策也逐渐改革，这意味着行业的发展思路将从源头上被改变。因为当自持比例更高、出租要求更严，对于普通开发商而言拿地难度或更高，对其操盘、运营能力也提出了前所未有的新要求。

伴随市场格局的改变，开发商必然要变。

越来越多的房企转向存量市场，自持租赁住宅的开发商被称为“资产运营商”或更合适，而资产运营模式的核心是投资回报率，因而对于企业来说，精细化运营的要求也越来越高。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，国内开发商迟早都要改变传统的高周转模式，无论是做住宅、商业地产，还是养老、文旅地产，都要放慢脚步、降低增速、转换逻辑，学会从冲刺增量转向挖掘存量，从开发模式转向运营模式，这也是未来房企的生存法则。

不容忽视，向存量市场过渡，是一种更根本、更深刻的改变，而这种“主赛道”的切换，也将对中国房地产行业发展产生重要影响。

新存量时代，租售并举的制度建设与方向在哪里？房企继续卖房还是掘金空间价值？租购同权下的房地产价值链重构，以及大整合背后的资本驱动力如何？即将于9月26日在上海举行，由《每日经济新闻》主办的第七届中国价值地产年会，将为当前的房地产业的变革带来重要的探索和启示。