每经记者 李少婷
每经编辑 杨 军
在行业发展及产业政策调控之下，房地产市场由增量转为存量阶段，企业“野蛮生长”进入尾声。
央企地产板块在市场化竞争中已形成自然分野，既有可与行业龙头分庭抗礼的巨头，也有作为央企利润重要补充、规模较小的企业。在被核准可开展地产业务的20家央企中，年销售额为1000亿元以下的企业成为第二梯队成员。
第二梯队中有进击的选手激进扩张冲刺第一梯队；也有发展乏力者，在央企地产整合中稍有不慎就可能沦为“猎物”。《每日经济新闻》记者梳理发现，近年来，第二梯队为了在行业竞争中保有一席之地，有主动整合防微杜渐者；有被巨头“收编”者；亦有抓住最后机会寻求阶梯跨越者。
“总体上说，当前很多第二梯队的房企或患有焦虑症，因为总体上已经出现了被并购的态势。”易观研究院智库研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，央企房地产业务的第二梯队面临着夹缝求生的竞争形势。
20家央企仅3家销售上千亿
根据房地产信息综合服务商克而瑞的研究数据，在20家被核准从事地产业务的央企中，2016年度销售额在1000亿元以上的仅有3家，即以中海地产为主要经营单位的中国建筑工程总公司、以保利置业和保利地产为主要经营单位的中国保利集团公司、以华润置地为主要经营单位的华润集团有限公司，除此之外皆为第二梯队成员。
位列20家名单之内并不意味着可以高枕无忧。8月29日，保利地产（600048，SH）披露公司与中航工业地产业务整合最新进展。保利地产在公告中表示，截至目前，双方相关房地产业务整合工作已基本完成。至此，这一持续一年有余的央企地产业务整合大戏临近落幕。
也有不同的情况出现，比如被剥离大量地产业务后的中航地产（000043，SZ）2017年半年度业绩明显下滑——营收为23.8亿元，归属于上市公司股东的净利润由正转为负1.41亿元，同比下滑4279.52%。
“如果后续（地产调控）改革推进，此类第二梯队的地产业务会被第一梯队所兼并，这个是大趋势。中航地产的动作就体现了这一点。”严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，“总体上来说，当前很多第二梯队的房企或患有焦虑症，因为总体上已经出现了被并购的态势。”
“焦虑症”源于新的竞争态势，保利地产吞并中航地产资产包被视为一个新的市场信号。“此次中航工业作为21家（五矿中冶合并后为20家）名单内企业也面临整合，更表明行业做大做强的趋势明朗。”平安证券在2016年7月就曾分析道。
进击者寻求跨进第一梯队
行业龙头不遗余力地扩大规模，在第二梯队中，亦有“玩家”放言要实现年销售千亿级门槛的跨越，采用“进击”的姿势抵御被吞并的风险，中国金茂（00817，HK）和鲁能集团则是其中的代表。
8月24日，中国金茂披露的2017中期报告显示，期内其累计取得城市及物业开发销售签约额人民币241.08亿元，同比增长约16%。“中国金茂到2019年要实现千亿销售额，跻身房企第一梯队。”在2017年半年业绩说明会上，中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞放出豪言。
“避免被整合只能做大做强，使自己具备可持续发展能力。目前房地产行业集中度提高，我判断未来3年内将出现2~3家万亿级企业，30家左右千亿级企业，剩下的无论是央企还是民企，规模都会非常小，极有可能被整合掉。”同策咨询研究部总监张宏伟认为。
“跨越千亿级”有可能成为第二梯队企业命运的岔口。在这种情况下，距离第一梯队差距更小的鲁能集团发起了攻势。2016年4月，广宇发展（000537，SZ）宣布停牌，拟向控股股东鲁能集团等发行股份购买资产并向其他投资者发行股份募集配套现金，向重组发起第三次攻势，终在近日以鲁能集团取消87.29亿元募资后被证监会无条件放行。
急于注入上市公司，与鲁能集团的资金压力及房地产市场环境不无联系。鲁能集团2017年度跟踪评级报告显示，其2016年仍保持较大土地购置规模和项目开工量，“存在着较大的对外融资压力”，期内总债务同比增长73.28%至386.14亿元。而同时，鲁能集团的房地产业务毛利率受到结转项目土地成本上升的影响，2016年同比下降10.31个百分点至33.85%。
“小而美”企业能否独善其身
在第二梯队中，也有一批企业更倾向于防守。比如中粮集团的寻求内部整合，葛洲坝集团想要差异化竞争取胜。
8月21日晚间，大悦城地产（00207，HK）发布公告称，“为整合资源及提升中粮集团有限公司房地产业务效率”，中粮地产（000031，SZ）正探索收购大悦城地产控股权益或收购持有大悦城地产有关控股权益直接控股公司的股权的可能性。
中粮集团此举是否是以整合内部资源的方式寻求扩张或防守？8月22日，中粮地产回应《每日经济新闻》记者称，重组的背景是在中粮集团2016年披露《国有资本投资公司改革方案》，要重点打造18家专业化公司之下提出的。
“一些较大规模的央企房地产业务有意寻求并购其他央企的地产资产，内部整合后，资产规模增加有利于寻求并购，另外，也有政府推动和消除企业内部同业竞争的因素。”张宏伟向《每日经济新闻》记者分析认为。
除内部整合以增强自身实力外，也有一些企业保持着“小而美”。葛洲坝（600068，SH）2016年年度报告显示，期内其房地产业务实现营收98.99亿元，同比增长53.18%，毛利率为20.98%，较上年减少5.14%。据葛洲坝相关人士向《每日经济新闻》记者介绍，其房地产业务板块坚持“人无我有，人有我优”原则，致力于围绕“绿色、健康、智慧、环保”，打造“5G科技”产品，相较于规模，其更注重追求高质量。
“从利润角度来说，‘小而美’也挺好，但房地产市场已从增量房迈入存量房阶段，‘小而美’的企业可能会失去规模化发展机会，很难再做大，只能是维持现状。”张宏伟认为。
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