半年销售首破350亿 “黑马”中梁地产如何大逆袭

编者按

【 “这是最好的时代，这是最坏的时代。”过去半年，楼市调控席卷全国，部分热点楼市调控曾频繁升级，一些知名“地产大佬”曾公开表露对市场的悲观预判，但这似乎并未吓退中小房企扩张的步伐，因为他们都存着一颗“王者争霸”的雄心，欲攀上地产珠峰。

近来，多家权威机构集中发布2017年上半年房企销售龙虎榜，7家千亿巨无霸集中诞生，成绩固然可喜，但在地产梯队越来越固化之际，地产“黑马”却成为当前楼市的一道亮丽风景线。

本期，房产周刊将重点围绕“逆境中突围的地产黑马”样本深入研究，刻画中梁、祥生、美的和俊发等新锐房企群像。他们根基不同，风格也迥异，在复杂的市场环境面前，能否继续叱咤风云？】

每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

对于许多房企来说，2017年上半年是一段不寻常的时间。

在核心一二线城市调控从严的市场背景下，经历了前期沉寂的三四线楼市在2017上半年一改颓势，成功“逆袭”。随之，今年上半年企业的销售状况也发生了巨大变化，销售金额TOP7房企的规模就已经突破1000亿元。

在这种市场背景下，中梁地产借路三四线布局实现弯道超车，仅用两年实现了100亿元向300亿元的跨越，跃居全国第26位。中梁地产为何能实现狂飙突进，这对其他房企有什么启迪？

集中三四线城市 恰巧踩对风口

中梁地产，被视为今年上半年房企中当之无愧的黑马。

据中指院发布的《2017年上半年全国房地产企业拿地排行榜》数据显示，中梁地产在今年上半年已实现销售金额300亿元，排名全国第26位；拿地总金额201亿元，排名第14位；规划建筑面积584万平方米；仅次于碧桂园、恒大、保利、万科和新城控股，位居第六位。而两年前，中梁地产的销售规模仅在170亿元左右。

值得一提的是，中梁在多个权威榜单中的表现都较为一致。克而瑞数据显示，中梁今年1~6月销售354.7亿元，位居Top200销售榜第26位，同比增长153%，完成年度目标600亿元的近六成。也就是说，中梁仅用了半年时间就超过去年全年337亿元的销售额。是什么原因让中梁地产销售业绩高速增长？

宏观数据显示，相比较去年同期“大水漫灌”带来的普涨，今年全国房地产各项行业数据指标增幅均小幅回落。但这并不影响三四线城市的火热，许多房企人士就直言，三四线市场的回暖热度超出了意料。由于去年四季度以来，一、二线热点城市受制于严厉调控政策，投资需求和资金大量“外溢”，三四线城市接棒成为新的销售增长点。

《每日经济新闻》从中梁地产官网看到，其重点布局恰巧在三四线而且是非热点城市，其在这类区域储备了大量的土地，今年截至目前中梁已获得50余幅地块。

实际上，早在2016年，中梁便开始加大拿地力度；今年以来，又利用调控政策密集出台、土地市场逐渐回归正常这一拿地窗口期快速布局三四线乃至五六线城市，这类城市在今年一二线调控收紧、购房需求外溢的情况下明显升温。

中梁地产助理总裁陈宏朝告诉《每日经济新闻》记者，中梁的成绩主要是源于国家的去库存战略，准确把握了这波周期。

4个月开盘 极速高周转打法

实际上，顺趋势布局讲的是机遇，而想让企业持续且快速放量，还需靠企业自身的运作能力。

在克而瑞研究中心举办第21届地产金融形势发布会上，陈宏朝介绍，中梁的“秘诀”在于，首先把标准制订下来，而其中一项重要标准就是高周转。“集团里面一个要求是‘456’，地拿到以后，4个月开盘，6个月资金第二次投入。第三个是杠杆问题，杠杆要匹配整个周期节奏”。

亿翰智库的分析印证了这一说法，其认为中梁地产采取“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式，其“456”、“321”运作模式让中梁地产实现了高速周转与企业的快速发展。因为“456”模式针对首次开盘项目，“321”模式针对续期项目。

业内人士就指出，三四线市场整体升温利好，使得深耕这些区域的中梁收获颇丰，这点毋庸置疑。但同时，多地项目热销和及时回款，才给到中梁充沛的现金流，以及后续快速拿地的强有力支撑。

围绕阿米巴模式做“跟投”

不过，在亿翰中国董事长陈啸天看来，房企有三样东西，土地、资金、人，大多数企业都是做资金、地的文章，但中梁做的是人的文章。

做土地的文章需要有强大的资源和背景，需要比较强的金融杠杆，对于中梁一类中型实力的企业更多不是靠资金优势，而是发动人的积极性，通过阿米巴管理模式，使得每一个组织都是一个利润单元，从而可以参与到经营过程的利益分享。

据透露，中梁的整个体系都是围绕阿米巴，中梁内部一个团队可以构建一个区域负责开发运营。虽然每次获取的土地面积都不大，但每一块地城市核心团队必须要出资10%，这样团队对每块地的控制就能牢牢把控，首先地是团队自己选的，会更加卖力打造，因为每个项目都在前期进行了成本锁定，超出部分员工自己贴。其次每块地都进行了分割，可以更好控制公司的风险。

陈宏朝告诉《每日经济新闻》记者，因为资金的限制，也因为无法和大企业抗衡，中梁选择干体力活，愿意去一些大房企不愿去的地方。而到了一些小城市后，中梁和当地一些小企业比，就有资金实力、产品力和高周转能力了，所以能够吸引员工一起快速运转。

不可否认，在跟投机制上，中梁做得非常彻底，深入程度在行业上游平均水平之上。不过另一些方面，也有业内人士指出，中梁因为每块地太小，无法产生轰动效应，也没法打造地标项目，缺乏实质的战略性，对传播公司品牌和形象没有太大作用。

对此，陈宏朝向《每日经济新闻》记者表示，三四线不像一二线，毕竟容量有限，有些地方没有人口导入，这在客观上制约了企业的拿地规模，中梁在一些县级市，获取单块土地的面积平均在4~5万平方米。

另外其举了个例子，2016年中梁刚进芜湖，通过高举高打的营销和铺天盖地的宣传，弥补了房企在进入新区域时会遇到的品牌认知的问题。如今，中梁在芜湖当地已经有了五六个在售项目，甚至做到了一天时间一个区域公司开两个盘。

2016年中梁集团总部已搬迁至上海，并逐步开始进一步的区域拓展。陈宏朝直言，下一轮周期来的时候，中梁也会准备做进军一二线。