作者 曹政 张杨
记者连续多日走访调查东西城多个“学区房”市场发现，曾经一天一个价的“学区房”成交量急剧下滑，引发价格松动 ， 不少房源价格跳水近百万元。
价格反转：从猛涨百万变成骤降百万
几天前，陶然亭四平园小区一套60余平方米两居室第四次下调了价格。 过去20多天，这套房子已从810万元降到了720万元。
“即便是降到720万元的价格，也很难卖出去。” 负责四平园该房源的中介经纪人陈贺（化名）说，由于价格依然较高，并不准备将房源挂在网上。
西城区陶然亭地区， 多个小区由于可以上陶然亭小学和育才小学、甚至直升北师大附中和育才中学，让这里的二手房源多年来成为“买家必争之地”。
今年3月初时，这一带的‘学区房’开启了“飙价模式”。价格跳涨的速度，让中介经纪人陈贺难以置信——他所代理的一套房源标价555万元，由于三个买家抢一套，最终的成交价格竟然猛涨至630万元。
然而，曾经近百万元的跳涨变成了近百万元的骤降，并在多地蔓延。
裕中东里58平方米两居室的报价已从845万元降至758万元；
新外大街57.9平方米两居室从924万元降到860万元；
六铺炕57平方米两居室也从870万元降到802万元。
“从报价上看，周边小区已经下降了大约15%。”陶然亭一中介门店经纪人介绍，即使是一度火爆的“学区房”也已经成为了买方市场， 二三月份时出现的卖家挑买家变成了现在的买家挑卖家，买家能根据买家付款方式、周期来交易。
业内也分析，类似的降价房源有望越来越多。亚豪机构市场总监郭毅说，降价有可能传导给周边房源，如果价格松动，低价房源增多，后续房源有可能跟跌。
“跳水”背后：成交量大减 中介劝降价
北京自3月17日开启的新一轮楼市调控，被称为“史上最严调控季”。在首付比抬高、认房又认贷等措施外，教育部门等部门也加入进来—— 不久前，相关教育部门介绍，今年多校划片的参与学校和比例都将增加，西城三小学也试点多校划片入学。
也就是说，一套1000万元的“学区房”，除了要承担八九百万元的首付款外，还有可能进不了中意的学校。
多位中介负责人说，买家开始担忧，花十几万均价买的房子会不会最终上了均 价七八万小区对口的学校？“传统的‘学区房’买家开始陷入观望，即使是已经成交的买家，也都在担心这一问题的发生。”
四平园那套两居室90万元的下调记录中，曾在5月出现了60万元的大幅变动。
“业主很难主动降价，这次大幅调价其实是中介对业主进行劝说后才实现的。”经纪人陈贺向记者解释，最近中介方面对各个小区都设置了单价上限，劝说此前入市的高价房源业主下调价格，一旦超过上限都不会挂网销售。
这种“劝降价”的举动背后，也是中介所经历的成交压力。“上个月，我们全店只成交了一套房，还是老客户的。”陈贺介绍，2月、3月时，他所在的门店曾创下一家门店单月成交20套房的记录；自“3.17”等楼市调控新政以来，成交量大减。
而在东城区史家胡同，一套36平方米的一居室挂牌价格是650万元，中介方面介绍这个价格比起“3.17新政”之前的七八百万要便宜多了。“虽然目前报价650万，但我们跟业主谈了，把价格降到590万元。”东城区我爱我家一中介门店经纪人小赵说，即使是学区房，目前的成交量也大幅减少，“能成交的都是业主急着卖、降了价的。”
市场预期急转：从8成涨价到8成降价
北京楼市已经经历了两个多月的政策发力期。来自链家研究院的数据显示，链家成交量出现了超过80%以上的下滑，价格出现下跌，市场回调显著。
从业主调价行为观察， 业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。
“门头沟区所有调价的房源中降价房源占比最高，达到了80%以上，昌平、顺义等两个外围城区降价房源占比紧随其后。”链家研究院相关负责人说。
在各区降价房源中， 西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%。“西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区，也是北京二手房房价的高地。”他解释，限购限贷政策加码、尤其是精准调控“学区房”后，“学区房”预期发生了松动，导致前期价格上涨过快的东西城区域调价中降价幅度相对更大。
但往深层次看，长效解决“学区房”高烧不退的难题，依然要瞄准教育资源分布不均衡等问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，要想解决学区房天价等问题，就必须解决教育资源分配不均的格局。除了完善相关的教育政策外，加大教育资源方面的投入才是解决高价“学区房”的根本办法。
（来源：北京日报微信号 ID：Beijing_Daily）
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