叶檀：还想“离婚买房”？这实在不是个聪明的举动

叶檀

截至3月底，今年累计有30多个城市出台楼市调控政策。调控的范围主要位于环渤海、长江中游、长三角经济圈等地，也蔓延到了江西赣州等中小城市。

调控的手法，包括提高隐性税收。如厦门发布新政——你要买180平方米以下的“非豪宅”，对不起，请连续缴纳3年以上个税，或者缴纳社保。

另一个调控手法就是去杠杆——你买二套房，可以啊，认房又认贷，首付七成买房呗。如此一来，中国房地产根基被夯实，如果多数人买房首付七成，房地产价格即使跌到七成以下，也有人捏着房子不出手。

最后两种办法是禁止交易，买房两年以内不准交易，相当于股市里的不准短线交易；以及提高假离婚的风险，比如北京规定离婚一年之内买房按二套房处理。

后两种办法显然是为了要增加投机者的风险。买房两年不能交易，利用杠杆的短期投机者风险就大了，谁知道两年之后市场怎么样？

北京市为买房而离婚的人恐怕将面临双重风险——要获得优惠信贷，就不得不离婚一年以上。但投资品最大的对手就是时间，一年的时间，保不齐政策会变，保不齐房价可能下跌，保不齐弄假成真，说不定央行取消优惠、连续加息。所以如果现在有投资者想要离婚买房，实在不是个聪明的举动。

接下来，房价最大的可能性是将进入稳定期，上有顶下有底，跟股市一个样。政策收紧，并不等于房价下跌，未来两年房地产市场依然将保持稳定。

第一个原因，楼市的优质资源仍然集中在热门城市，三大城市群中的热门城市是安全垫最厚的城市。资源集中、经济领先、财富聚集效应不变，炒房的热土也不会变。

以北京学区房为例，为遏制疯狂的学区房炒作，今年北京幼升小将继续扩大多校划片，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位。买学区房的人很害怕，没有优秀教育资源加持，一夜之间，某些学区房就会恢复大杂院老旧平房的真身。

但优质教育资源匮乏，名校在京外办分校的做法被叫停，两三年内还将在城六区新增25所优质学校。北京城区的教育资源增加，托起了北京的整体房价。

房价稳定对政策的制定部门来说是一个不错的结果，否则房价不稳，政策不停。但热门城市的资源溢价，长期来看依然能够对冲紧缩的政策。

其次，目前房地产是千城千策，防止热的过热，冷的过冷，总体数据保持稳定。

热门城市收紧房贷的同时，库存量高的三四线城市反而会放宽。《经济参考报》3月29日发文指出，对于部分房价上涨较快的热点城市，整体上应严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件，并提高贷款首付比例。

而对多数三四线城市而言，房地产市场库存量居高不下，去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，继续加大对居民合理购房的支持力度。我国城镇化还将持续较长时间，中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。

估计库存消化量在一年以上的城市，房贷政策即使收紧，也会比较有限。

最后也是最关键的是，货币政策再稳健，奈何基数太大，购房投资是应对通胀的无奈之举。

货币主导者发出了警告。在3月海南举行的博鳌亚洲论坛年会上，央行行长周小川明确表示，经过多年的量化宽松后，我们已经到了这次周期的尾部，货币政策不再是宽松的了。

事实上，中国央行今年已经有所动作，即通过对公开市场操作的利率调整来影响货币市场利率，这相当于隐性加息，只不过很多人对此并不当回事——你收你的币，我买我的房。

对于房地产市场来说，最好的情况还是房地产价格稳定。

即使在货币购买力趋于下降的情势下，只要民间存款增加，房价总体涨幅低于民间财富涨幅，就相当于房价在下跌。由此通过几十年的时间，就能为房地产市场这座火山盖上盖子，从而避免喷发的风险。