顺发恒业2016年销售“双降” 零拿地困局倒逼战略转型

每经实习记者 程成

3月27日晚间，顺发恒业（000631，SZ）公布了2016年业绩，实现合约销售面积21.84万平方米，同比下降35.35%；合约销售金额36.74亿元，同比下降29.76%。

这一表现不仅与万科、碧桂园等行业标杆企业差距明显，也明显弱于市场大盘。报告期内，顺发恒业实现营业收入36.35亿元、归属上市公司股东净利润3.66亿元，同比分别增长4.64%和12.06%；基本每股收益为0.16元。

顺发恒业2016年大考成绩单，难说合格。但作为中小房企阵营中的一员，顺发恒业如何在楼市大变局之下实现突围？《每日经济新闻》记者发现，顺发恒业与其控股股东万向集团之间的业务合作变得日益紧密。

业绩增长乏力

报告期内，顺发恒业实现营业收入36.35亿元、归属上市公司股东净利润3.66亿元，同比分别增长4.64%和12.06%，基本每股收益为0.16元。

在售项目方面，顺发恒业报告期内在售项目12个，有7个位于浙江杭州，3个位于浙江桐庐，1个位于安徽淮南，1个位于江苏南通。基于此，浙江市场实现房地产业务营收32.6亿元，占比88.8%，毛利率为30.3%；安徽市场实现营收0.4亿元，占比1%，毛利率为-11.5%；江苏市场实现营收2.3亿元，占比10%，毛利率为-8.48%。

不论是项目数量，还是营业收入方面，浙江市场，特别是杭州市场，都是顺发恒业的“票仓”。

值得关注的是，顺发恒业是杭州老牌房企，其前身为浙江万向房地产开发有限公司，属商界传奇人物、万向集团董事长鲁冠球旗下核心地产平台，于2008年底重组*ST兰宝而来。

年报显示，万向集团持有顺发恒业61.33%的股份，万向集团董事局主席鲁冠球则持有万向集团80%的股份。

记者梳理发现，2016年，顺发恒业仅仅增加了位于浙江桐庐和安徽淮南的2个项目，在售项目大多在2015年实现了较好的去化，报告期内并未为其带来显著收益，这也直接导致顺发恒业业绩增长乏力。

根据国家统计局的数据，2016，杭州市房价同比涨幅28.4%。浙报传媒地产研究院数据也显示，2016年杭州商品房销售面积2327万平方米，同比大幅增长57.1%。

显然，顺发恒业在其大本营杭州市场的表现颇为尴尬。中房数据研究院院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时也指出，在地产市场快速发展的阶段，顺发恒业似乎有些没踏准节奏。

新增土地储备为零

报告期内，顺发恒业仅持有2块土地储备，且全都位于安徽省淮南市，计容建筑面积52万平方米。目前，顺发恒业在建规划总建筑面积为88.86万平方米。记者查询发现，2016年，顺发恒业新增土地储备为零。

陈晟指出，土地储备是衡量房企发展潜力的一项重要指标，土地储备偏少，企业很有可能会出现不进则退的现象。

记者从顺发恒业2016年报发现，面对当前现状，该房企的长远目标是，放眼全球视野，以集合产业的（环保、节能、智能、科技）、资源的、创新生活的不动产建设为目标，而其近期的目标是以创新生活的不动产为目标，探索新型城镇化、城市中心楼、养老产业和旅游文化综合体的建设等。继续增强“走出去”力度，加大北美不动产业务投资。

具体来看，顺发恒业的策略是积极参与目标区域，适时获取土地；加大对境外不动产投资，侧重养老、酒店、公寓等实现新增长点；继续跟踪大股东万向集团“聚能城”项目，适时参与新型园区开发建设与管理，择机进入大健康产业，尝试与险资合作开发。

据悉，“聚能城”项目位于杭州萧山，近10平方公里。此前，万向集团董事长鲁冠球曾表示，未来7年将投资2000亿元，打造以电动汽车为核心产业，可容纳7万人的创新城市——万向创新聚能城。

至于该项目进展，顺发恒业董秘多次表示，这并非一般项目建设或开发园区建设，前期规划需要时间会长一些。

一个典型现象是，万向集团海外扩张时，顺发恒业紧跟其后。2015年，顺发恒业与万向集团旗下子公司在美国有两个地产合作项目，分别是芝加哥综合体项目和伊利诺伊州奥兰德公寓项目，目前并未带来收入。

中信建投在此前的一份研报中看好顺发恒业布局海外市场以及聚能城项目的影响，认为其将在聚能城的开发建设和未来运营方面发挥核心作用；与万向集团合作，将加大对境外不动产投资，有望形成新的增长点。

值得注意的是，去年顺发恒业的资本动作频频，比如定增、借壳绯闻、发行公司债。日前，顺发恒业还获得万向财务60亿元授信。